Tipps zur Ferienvermietung: "Apartment nicht in Internetportalen anbieten"

Reiserechtsexperte Juan Franch über die Risiken und die Perspektiven einer gesetzlichen Neuregelung

17.11.2014 | 09:49
Juan Franch Fluxá
Juan Franch Fluxá

Lukrative Geschäfte, neue Regeln, Angst vor Inspektionen: Das Thema Ferienvermietung auf ­Mallorca ist ein heißes Eisen. Während für freistehende Häuser eine Lizenz beantragt werden kann, ist die touristische Vermietung von Apartments illegal. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen waren am Mittwoch (12.11.) auch Thema einer Tagung an der Touristik-Fakultät der Balearen-Universität (UIB). Koordiniert wurde sie von Juan Franch Fluxá. Der Professor für Reiserecht und Autor von Publikationen zum Thema Ferienvermietung hat unter anderem schon an der Ludwig-Maximilians-Universität und am Max-Planck-Institut in München geforscht und gelehrt.

Kann man derzeit von Rechts­sicherheit beim Thema Ferienvermietung auf Mallorca sprechen?
Eher das Gegenteil ist der Fall, da die Vermieter nicht wissen, was sie wirklich mit ihrer Wohnung machen dürfen. Zum einen erzählt man ihnen vom spanischen Mietgesetz (LAU), zum anderen geht die Angst um, von den Inspektoren des balearischen Tourismusministeriums belangt zu werden. Die Gesetzeslücken haben eine große Unsicherheit zur Folge, die über juristische Aspekte hinausgeht.

Wird die neue Verordnung zum Tourismusrahmengesetz für mehr Transparenz sorgen?
Sie sollte es, auf diesem Weg wurde in anderen Regionen die Vermietung von Apartments gesetzlich geregelt. Die sonstigen Ferienimmobilien sind ja ohnehin vom balearischen Tourismus­rahmengesetz von 2012 abgedeckt.

Die Verordnung bringt nun auch Reihenhäuser ins Spiel, die bislang im Gegensatz zu freistehenden Häusern nicht für die Ferien­vermietung zugelassen waren.
Das ist angebracht – der Gesetzestext zielt letztlich auf traditionelle Reihenhäuser in Dörfern ab. Es wäre wenig sinnvoll, die Ferienvermietung in freistehenden Häusern zu rechtfertigen, sie aber im Fall von Dorfhäusern, die vor Jahrzehnten oder Jahrhunderten Wand an Wand gebaut wurden, abzulehnen.

Was ist mit im Entwurf genanten Vorgaben, dass bei diesen Häusern auch die Nachbarn um Erlaubnis gefragt werden müssen – ist das vom Tisch?
Ja, das hat man ganz gestrichen, genauso wie die Vorgaben zum Mindestalter dieser Häuser. Das wäre absurd gewesen und hätte der Willkür Tür und Tor geöffnet.

Sind solche Differenzierungen in der Praxis überhaupt anwendbar?
Wir sollten das besser hinter uns lassen und von privaten Unterkünften unterschiedlichen Typs sprechen. Entscheidend ist, Mindeststandards für Qualität, Sicherheit und andere Aspekte zu schaffen, die für Urlauber wichtig sind.

Ab wann ist die Vermietung an Touristen illegal? Wenn die Wohnung online angeboten wird?
Das ist zweifellos der Vorgang, der am meisten Verfahren nach sich zieht. In der jetzigen Situation sollte man ein Apartment nicht in Portalen anbieten, in denen von Ferien oder Tourismus die Rede ist, oder die als Urlaubsportale bekannt sind.

Sollte die Landesregierung eine ´Schwarze Liste´ der verbotenen Vermietungsportale erstellen?
Ich bezweifle, dass ein solches Vorgehen rechtmäßig ist und eine solche black list wirklich dabei helfen würde, Eigentümer und ­Urlauber von der illegalen Vermietung abzuschrecken. Wir haben es ja hier nicht etwa mit Airlines zu tun, die die Sicherheitsstandards nicht erfüllen. Stattdessen sollten Kriterien festgelegt und überprüft werden, ob die Internetportale Auflagen unter anderem für ­E-Commerce und Datensicherheit erfüllen.

Hat die Landesregierung eine rechtliche Handhabe im Fall von Wohnungen, die bei Airbnb angeboten werden?
Derzeit ja, da die Online-Vermarktung von Apartments und Wohnungen verboten ist – und darunter fällt ein großer Teil der Angebote bei Airbnb. Nicht so klar ist die Sache im Fall von Zimmern, die Touristen angeboten werden. Hier wäre der Gesetzgeber gefragt. In diesem Fall habe ich Verständnis für Verbote, wie sie in einigen Regionen Spa­niens schon ausgesprochen wurden. Dort geht es darum, ein bestimmtes Tourismusmodell zu bewahren.

Was verstehen Sie unter den ´touristischen Dienstleistungen´, die im Fall der Apartments gesetzlich verboten sind?
Das sind Dienstleistungen, die ein Hotelier anbietet. Dazu zähle ich Mahlzeiten, Safe, Touristen-Info oder Rezeption. Zweifel habe ich dagegen beim Angebot von W-Lan oder Telefon. Im Fall der Reinigung sollte der Eigentümer den ankommenden Urlaubern eine saubere Wohnung übergeben. Das ist etwas, was auf der Hand liegt.

Muss man Angst vor der Drohung der Hoteliers haben, Ferienvermietung zur Anzeige zu bringen?
Ich verstehe die Furcht der Hote­liers, auch wenn einige sich bereits auf das Modell von Airbnb eingestellt haben. Ich glaube nicht, dass die Hoteliers ernst machen, wenn gleichzeitig bestimmte Praktiken der Branche beim Overbooking hinreichend bekannt sind.

Hat das Tourismusministerium überhaupt ausreichend Ressourcen, um das Angebot der Ferienvermietung zu kontrollieren?
Nein, es ist unmöglich, das sind Tausende Hotels, noch einmal so viele Restaurants und eben die Ferien­wohnungen. Statt der langwierigen Genehmigungen halte ich bei der Ferienvermietung die Meldung einer Tätigkeitsaufnahme für sinnvoll: Der Vermieter erklärt, dass er die Auflagen erfüllt, und kann umgehend mit der Vermarktung beginnen. Die Behörden ­kontrollieren dann bei Bedarf im Nachhinein und können bei Verstößen Sanktionen aussprechen. Auf diese Weise stauen sich die Anträge auch nicht wie derzeit.

Alles in allem: Welche Regeln sollten sich Apartmentbesitzer, die an Urlauber vermieten, vor allem zu Herzen nehmen?
Es gibt leider keine einfache Antwort. Empfehlenswert ist, einen soliden Mietvertrag aufzusetzen, der auch der Realität entspricht. Es hilft wenig, sich im Vertrag auf das spanische Mietgesetz (LAU) zu beziehen, wenn ein Inspektor Beweise vorlegen kann, dass die Wohnung in einem Ferienportal vermarktet wird. Falls sich aber die Rahmenbedingungen ändern und der Gesetzgeber das Richtige tut, könnten viele der derzeitigen legalen Probleme der Vergangenheit angehören.

Dem Autoren auf Twitter folgen: twitter.com/FrankFeldmeier

Im E-Paper sowie in der Printausgabe vom 13. November (Nummer 758) lesen Sie außerdem:

- Infantin Cristina muss doch vor Gericht
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