Viele Besitzer von Immobilien auf Mallorca beabsichtigen heute, ihr Eigenheim, sei es eine Wohnung, ein Reihenhaus oder ein freistehendes Haus, an Touristen zu vermieten, um sich so den ein oder anderen Euro dazuzuverdienen.
Allerdings wird dieses Thema unter Gleichgesinnten heiß diskutiert, und die Unsicherheit, ob die Ferienvermietung legal ist und welche bürokratischen Schritte notwendig sind, ist groß.
Der Gesetzgeber ist nicht ganz schuldlos an dieser Unsicherheit. Hinzu kommt, dass leider auch die Rechtsprechung derzeit noch nicht wirklich weiterhilft, fehlen doch bisher noch rechtsgültige Urteile und Präzedenzfälle. Daher wird die Frage der Ferienvermietung auch von Experten sehr unterschiedlich eingeschätzt. Wir versuchen im Folgenden, uns diesem Thema in acht Punkten zu nähern:
1) Wo genau liegt das Problem?
Die Problematik liegt in den verschiedenen möglichen Vertragsformen: Es gibt auf der einen Seite die Kurzzeitmietverträge, geregelt durch das spanische Gesetz über die Vermietung von urbanem Wohnraum (LAU), und auf der anderen Seite die Unterbringungs-Verträge. Beide Vertragsformen haben gemein, dass eine Immobilie (Wohnung, Apartment, frei stehendes Haus oder Reihenhaus usw.) zur Nutzung überlassen wird. Allerdings gehen die Unterbringungs-Verträge mit einer Dienstleistung einher wie etwa Reinigung, Handtuch- und Bettwäschewechsel.
2) Kann man also eine Wohnung oder ein Reihenhaus für touristische Zwecke vermieten?
Die Antwort ist „Ja", wenn es sich um die einfache Überlassung der Immobilie zu Wohnzwecken handelt und zwar ohne, dass eine weitere andere Dienstleistung angeboten wird. Diese Art der zeitlich beschränkten Mietverträge ist prinzipiell immer möglich und wird durch das Gesetz über die Vermietung von urbanem Wohnraum geregelt.
Es ist ratsam, diese Kurzzeitmietverträge in schriftlicher Form zu schließen und ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass touristische Dienstleistungen definitiv nicht Gegenstand des Vertrages sind. In der Konsequenz sollte in dem Vertrag explizit darauf verwiesen werden, dass die Untervermietung, das Vorkaufsrecht des Mieters und die Übertragung des Mietvertrages an Dritte ausgeschlossen sind, andernfalls stehen diese Rechte dem Mieter auch bei noch so kurzer Mietdauer zu.
3) Und wenn ich vermieten und gleichzeitig touristische Dienstleistungen anbieten will?
In diesem Fall kommt der Unterbringungsvertrag zum Zug. Dieser ist rechtlich anders geregelt und an etliche Auflagen gebunden:
Grundsätzlich ist ein derartiger Unterbringungsvertrag ausschließlich möglich bei Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern (maximal zwei Wohneinheiten pro Grundstück). Die zu vermietenden Wohneinheiten dürfen maximal sechs Schlafzimmer oder zwölf Schlafplätze haben und müssen mindestens über ein Bad je drei Schlafplätze verfügen.
Darüber hinaus müssen zwingend folgende Serviceleistungen geboten werden: regelmäßige Reinigung, Bettwäsche- und Handtuchwechsel, Vorhandensein von Haushaltsutensilien, Instandhaltung der Unterkunft, 24-stündige Erreichbarkeit des Vermieters per Telefon und Anwesenheit eines Ansprechpartners zu den üblichen Bürozeiten. Zudem ist eine Haftpflichtversicherung obligatorisch, die Schäden abdeckt.
Außerdem muss eine „Erklärung über die Aufnahme einer Aktivität zur touristischen Vermietung" abgegeben werden.
4) Kann ich die Kurzzeitvermietung der Immobilie auf einschlägigen Websites anbieten?
Wir schätzen das Inserat derartiger Angebote zur Kurzzeit-Ferienvermietung auf Tourismus-Internetseiten vor dem Hintergrund des Gesetzes zur Vermietung von urbanem Wohnraum (Art. 5 E) als problematisch ein. Ein Inserat in anderen Medien (Zeitungen usw.) sollte aber grundsätzlich möglich sein, allerdings dann immer mit dem Hinweis, dass es sich um eine Kurzzeit-Vermietung ohne touristische Dienstleistungen oder Kundenservice handelt. Außerdem ist zu beachten, dass das Tourismusgesetz der Balearen in diesem Zusammenhang die Verwendung von Ausdrücken wie „touristisch", „zu Urlaubszwecken" oder ähnliches verbietet.
Das neue Königliche Dekret 20/2015 vom 17. April über die Umsetzung des Tourismusgesetzes sieht vor, dass die zuständige Tourismusbehörde der Balearen auf ihrer Internetseite eine Liste all derjenigen Internet-Portale veröffentlicht, die Ferienunterkünfte anbieten (und über die entsprechend nicht geworben werden darf). Bis heute ist diese „schwarze Liste" aber noch nicht veröffentlicht worden.
5) Kann gegen mich ein Sanktionsverfahren eröffnet werden, wenn ich meine Immobilie zu touristischen Zwecken vermiete?
Unserer Auffassung nach kann ein Kurzzeit-Mietvertrag ohne touristische Dienstleistungen und ohne dass diese Vermietung im Internet angeboten wird, nicht sanktioniert werden.
Nichtsdestotrotz besteht prinzipiell immer die Möglichkeit, dass die Behörde ein solches Sanktionsverfahren eröffnet. Gerade das Tourismusgesetz der Balearen lässt viel Spielraum für mögliche Sanktionen. Sanktionen können in jedem Fall gerichtlich angefochten werden, wobei die Zahlung einer Geldbuße nicht automatisch ausgesetzt wird.
6) Was passiert, wenn sich meine Nachbarn gestört fühlen? Kann die Eigentümergemeinschaft gegen die Vermietung vorgehen?
Ja! Die Eigentümergemeinschaft kann zwar die Kurzzeitvermietung der Immobilie nicht verbieten, dennoch haben die Nachbarn prinzipiell die Möglichkeit, zeitweise (maximal für drei Jahre) die Kurzzeitvermietung gerichtlich aussetzen zu lassen, sofern die verschiedenen Kurzzeitmieter systematisch und andauernd schwere Beeinträchtigungen und Störungen verursachen.
7) Wie sind die Einnahmen zu versteuern?
Die Mieten aus Kurzzeitvermietungen gelten als Einkünfte aus Immobilienvermögen und sind als solche in der jährlichen Einkommensteuererklärung (IRPF) zu versteuern.
Bei dieser Art von Mietverhältnissen fällt keine Mehrwertsteuer an.
Bei touristischen Unterbringungsverträgen werden die Mieteinnahmen als Einnahmen aus wirtschaftlicher Tätigkeit gewertet und sind demzufolge ebenfalls in der jährlichen Einkommensteuer zu versteuern.
Außerdem muss von den Gästen Mehrwertsteuer erhoben werden. Demzufolge sind pro Quartal Vorauszahlungen zu leisten für Mehrwertsteuer und Einkommensteuer.
8) Muss ich als Selbständiger gemeldet sein?
Bei Kurzzeitmietverträgen ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter als Selbstständiger gemeldet ist, da es sich bei derartigen Vermietungen nicht um eine unternehmerische Tätigkeit handelt.
Bei touristischen Unterbringungsverträgen dagegen muss der Anbieter bzw. der Vermieter normalerweise als Selbständiger gemeldet sein, es sei denn, die anderen Voraussetzungen für eine Selbständigkeit sind nicht gegeben. So können sich zum Beispiel Nicht-Residenten in Spanien nicht selbständig melden.
Miquel Angel Mas ist Partner und auf Zivilrecht spezialisierter Rechtsanwalt bei DMS-Consulting. Sandra Krupp leitet dort die Abteilung Internationale Klienten. Tel.: 971-72 21 01, E-Mail: info@consultingdms.com, Internet: info@consultingdms.comwww.consultingdms.com
