Immobilien auf Mallorca: An einem Tag zum Ferienvermieter

Es gab eine Zeit, da war es kaum möglich, ein Haus an Urlauber zu vermieten. Das hat sich geändert. Jetzt ist es kinderleicht

30.08.2015 | 18:49
Morgens die Erklärung abgegeben, nachmittags schon die Einweisung der Mieter – so schnell geht das mit der Immobilie

In den vergangenen Jahren hat sich auf den Balearen das Verfahren für die Zulassung von touristischer Vermietung, das heißt, für die wochenweise oder tageweise Vermietung von Wohnhäusern, sehr vereinfacht. Seit Inkrafttreten des Tourismusgesetzes von 2012 zeichnet sich das Verfahren geradezu durch seine Unkompliziertheit aus.

In diesem Gesetz wird ausgeführt, welche Wohneinheiten für die Ferienvermietung in Frage kommen. Dies sind lediglich freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften. Damit scheiden Wohnungen, aber auch Reihenhäuser, bei welchen eine Eigentümergemeinschaft konstituiert ist, für eine touristische Vermietung aus. In der am 18. April 2015 in Kraft getretenen Durchführungsverordnung zum Tourismusgesetz wird allerdings klargestellt, dass Einfamilienhäuser, die auf einer eigenen Parzelle gebaut sind, aber Wand an Wand mit anderen Häusern stehen – dabei handelt es sich vor allem um die typischen Dorfhäuser – sehr wohl für die Ferienvermietung heran­gezogen werden können.

Seit längerer Zeit wird politisch intensiv diskutiert, ob auch die touristische Vermietung von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, die sich in einer Wohnanlage befinden, zugelassen werden sollte. Diese Frage wurde letztlich durch Gesetz und Durchführungsverordnung mit Nein beantwortet (im Fall der Reihenhäuser allerdings weniger eindeutig). Dennoch ist nicht auszuschließen, dass es langfristig zu weiteren Änderungen kommen könnte.

Die Erklärung zur Ferienvermietung von Immobilien auf Mallorca
Die eigenverantwortliche Erklärung (declaración responsable) bildet die Voraussetzung für die Eintragung der jeweiligen Immobilie als touristisch genutztes Wohnhaus in das entsprechende Register für touristische Aktivitäten. Damit gibt der Betreiber – dies kann der Eigentümer oder ein damit betrautes Unternehmen oder Agentur sein – mittels eines dafür vorgesehenen Formblattes an, dass sämtliche gesetzliche Voraussetzungen für diese Vermietung erfüllt sind. Das Formblatt kann im Internet heruntergeladen werden: https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/1095724/

Die Voraussetzungen sind: Das freistehende Einfamilienhaus oder die Doppelhaushälfte auf Mallorca darf nicht über mehr als sechs Schlafzimmer und insgesamt zwölf ­Schlafplätze ­verfügen. ­Je drei Schlafplätze muss mindestens ein Badezimmer vorhanden sein. Weiter garantiert der Antragsteller in der eigenverantwortlichen Erklärung, dass gewisse Mindestleistungen geboten werden, wie die regelmäßige Reinigung des Hauses, die Bereitstellung von Bettwäsche und Haus­utensilien, die Wartung der Installationen, eine Anlaufstelle für Publikumsverkehr zu Geschäftszeiten und ein 24-Stunden-Telefonservice für Anliegen der Gäste. Außerdem muss eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen worden sein. Im Gesetz zwar nicht vorgesehen, aber in der Praxis von der Tourismusbehörde verlangt, wird die ausdrückliche Erklärung, dass keine baurechlichen Verstöße in Bezug auf die Immobilie vorliegen.

Die weiteren Dokumente zur Ferienvermietung von Immobilien auf Mallorca
Gemeinsam mit der eigenverantwortlichen Erklärung müssen einige Unterlagen und Dokumente bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Es handelt sich dabei um eine genaue Beschreibung aller Gebäude­teile mit ­Flächenangaben der einzelnen Zimmer. Außerdem sind Grundrisspläne oder Skizzen ­jedes Stockwerks sowie ein Plan oder eine Skizze des Grundstücks mit sämtlichen Bauwerken beizulegen. Zudem muss die schon erwähnte Haftpflichtversicherung durch Vorlage einer Kopie der Versicherungspolice nachgewiesen werden.

Das Inkrafttreten
Die eigenverantwortliche Erklärung muss bei der zuständigen Behörde eingereicht werden: auf Mallorca bei einer im Velodrom ­Palma Arena (Carrer Uruguay) untergebrachten Generaldirektion des Landesministeriums für Tourismus und Sport. Die Erklärung bewirkt, dass noch am gleichen Tag die ­touristische Tätigkeit ­ausgeübt werden kann. Man kann das Haus daher sofort im Internet oder in Anzeigen als Objekt für Ferienvermietung bewerben und das Haus vermieten. Es ist also nicht notwendig, dass man bei der Behörde formell einen Antrag auf Genehmigung der Ferien­vermietung stellt und dann die Entscheidung dieser Behörde abwarten muss, was eine wochen- oder monate­lange Wartezeit bis zum Beginn der Ferienvermietung zur Folge hätte.

Das Landesministerium für Tourismus und Sport hat nach Erhalt der eigenverantwortlichen Erklärung das Objekt in ein spezielles Register einzutragen, in welchem die für die Ferienvermietung zugelassenen Wohnhäuser geführt werden.

Durchführungsverordnung
Die im April 2015 im Landes­gesetzblatt der Balearen veröffentlichte Durchführungsverordnung zum Tourismusgesetz beschreibt in einer langen Liste weitere Mindestanforderungen für die zur Ferienvermietung angebotenen Häuser. So muss beispielsweise eine Benutzungsanweisung für das Haus in beiden offiziellen Sprachen der Balearen (Spanisch und Katalanisch) und in mindestens einer Fremdsprache im Haus aufliegen. Eine Überprüfung der in der eigenverantwortlichen Erklärung gemachten Angaben und die Erfüllung der im Gesetz und Verordnung vorgesehenen Voraussetzungen und Mindestleistungen kann von der Behörde jederzeit eingeleitet werden, und bei Nichtvorliegen der im Gesetz und in der Verordnung festgelegten Erfordernisse können einerseits Verwaltungsstrafen verhängt werden und andererseits die Immobilie aus dem Register als für die Ferienvermietung zugelassenes Objekt gestrichen werden. In der Praxis werden diese Prüfungen erst nach etwa sechs Monaten vorgenommen.

Man sollte darüber hinaus beachten, dass man in der eigenverantwortlichen Erklärung angibt, dass man touristische Leistungen anbietet und damit unternehmerisch tätig wird. Dies hat Konsequenzen für die steuerliche Einordnung, welche man mit seinem Steuerberater abklären sollte.

Gunter Roth ist Rechtsanwalt bei DMS Consulting in Palma, Telefon: 971-72 21 01, E-Mail: roth@consultingdms.com; www.consultingdms.com/de/blog

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