Immobilien: So ist das mit dem Grundbuch in Spanien

Wie in Deutschland spielt das Register beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Doch es gibt Unterschiede

15.10.2016 | 19:52
Idyllischer Anblick. Doch Vorsicht, die Grundbuch-Eintragung hat so ihre Tücken

Auch als juristischer Laie weiß man um die Bedeutung des Grundbuchs beim Immobilienkauf. Was in diesem öffentlich geführten Register drin steht, gilt für und gegen alle. Der Inhalt ist unanfechtbar. In Deutschland wie in Spanien gilt der „öffentliche Glaube" (fe pública) an das Grundbuch.

Mögen die Grundbuch­prinzipien noch so ähnlich oder vergleichbar sein, so gilt dies doch in keiner Weise für den Inhalt des Grundbuchs und dessen Handhabung. Die wichtigsten Unterschiede will ich nachstehend darstellen:

Zugriff
In Deutschland ist der Zugriff aufs Grundbuch eingeschränkt und keineswegs öffentlich. Nur Notare, Behörden, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie natürlich der Eigentümer und dessen Bevollmächtigte können jederzeit Einsicht nehmen – bloße Neugier reicht nicht aus.

In Spanien ist das etwas einfacher. Unter der Webseite www.registradores.es (auch auf Englisch) kann wirklich jeder das Grundbuch abfragen, die Angabe von Name und Vorname des gesuchten Eigentümers reicht meistens schon aus, ebenso wie eine Versicherung, dass man diese Information beispielsweise für „eine rechtliche Prüfung" benötigt. Den Grundbuchauszug gibt es auch auf Englisch (Zusatzkosten 30 Euro), die Bezahlung erfolgt mit Kreditkarte.


Gliederung
Das deutsche Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgegliedert: Abteilung 1 (Eigentümer), Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen), Abteilung 3 (Hypotheken und Grundschulden).

Das spanische Grundbuch kennt keine Abteilungen. Alle Eintragungen, sei dies Kauf oder Verkauf, Bestellung oder Löschung eine Hypothek, Wegerechte und Pfändungen werden fortlaufend nach­einander eingetragen.

Inhalt
In Deutschland werden im Grundbuch selbst nur sehr knappe Angaben zu den jeweiligen Rechten und deren Inhabern gemacht, insofern ist das deutsche Grundbuch kurz und übersichtlich. Erloschene Rechte werden nicht etwa durchgestrichen, sondern rot unterstrichen (gerötet), so dass man sofort erkennen kann, was (noch) gilt und was nicht. Die genauen Einzelheiten für den Grund der jeweiligen Eintragung und dessen Umfang findet man in der Grundakte (Stammakte), die parallel zum Grundbuch geführt wird. Dort sind alle Urkunden und Dokumente enthalten, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen.

In Spanien werden im Grundbuchamt keinerlei Urkunden oder Pläne geführt oder aufbewahrt. Entsprechend wird die dem Grundbuch zur Eintragung vorgelegten Urkunde dem wesentlichen Inhalt nach direkt in das Grundbuch übertragen, was nicht gerade zu dessen Übersichtlichkeit beiträgt und die einzelnen Grundbuchblätter sehr umfangreich macht.

Grundbuch und Kataster
In Deutschland ist Grundlage jeglicher Immobilien-Transaktion ein im Kataster planerisch geführtes Grundstück. Dort gibt es exakte Vermessungskarten, die in Gemarkungen, Flure und schließlich in einzelne Grundstücke („Flurstück") gegliedert sind. Ausgangspunkt für jede Immobilienübertragung ist für Notar und Grundbuch damit eine planerisch exakt definierte und von Größe und Grenzen feststehende Parzelle.

In Spanien gibt es zwar ein Kataster, aber dieses hat keine verlässlichen Pläne. Es untersteht dem spanische Finanzministerium, was schon zeigt, dass es hier vor allem um die Festsetzung von Steuern geht. Eine Abstimmung mit dem Grundbuch gibt es nicht. Dies hat in der Praxis katastrophale Folgen: Die im Grundbuch respektive im Kataster angegebene Größe einer Parzelle stimmt nie überein; die Aufbauten sind im Katas­ter oft vollständig erfasst (weil es ja nicht um Legalität, sondern um Einnahmen geht), fehlen aber im Grundbuch, weil ein Grundbuchrichter nur Aufbauten eintragen darf, für die alle Genehmigungen ordnungsgemäß vorgelegt werden. Entsprechend darf man sich auf gar keinen Fall auf die Katastereintragung verlassen, denn rechtlich maßgebend ist ausschließlich das Grundbuch.

Grundbuchsperre bei Immobilien­übertragungen
In Deutschland übernimmt der Notar nicht nur die Vertragsab­wicklung und Eintragung ins Grundbuch, sondern auch als Treuhänder die Kaufpreiszahlung. Er erhält den Kaufpreis auf sein Treuhandkonto, löst in Abstimmung mit den Banken vorhandene Hypotheken ab und trägt eventuell neue Hypotheken des Käufers ein. Auszahlungen an die Parteien erfolgen erst dann, wenn alle Rechte im Grundbuch durch eine Vormerkung abgesichert sind, sodass es völlig ausgeschlossen ist, dass andere Rechte vorgehen können.

Der Notar in Spanien übernimmt in der Regel keinerlei Treuhandpflichten, die Parteien sind mit der Abwicklung und Auszahlung des Kaufpreises auf sich gestellt. Eine Absicherung des Käufers im Grundbuch gibt es nach Zahlung des Kaufpreises beim Notar nur in relativer, nicht aber in absoluter Sicht. Zwar wird das Grundbuchamt dem Notar unmittelbar vor der Protokollierung den Grundbuch­inhalt bestätigen, aber jeweils nur bezogen auf das Ende des vorangegangenen Bürotages. Wenn also unmittelbar vor Protokollierung das Recht eines Dritten zur Wahrung im Grundbuch vorgelegt wird, hat es Vorrang. Entsprechend enthält jeder notarielle Kaufvertrag in Spanien den warnenden Hinweis, dass nicht etwa die Grundbuchauskunft des Notars maßgeblich ist, sondern der Stand des Grundbuches bei Ein­reichung der Urkunde.

Es gibt also eine ganze Reihe von Unterschieden, wobei beide Systeme, sowohl in Spanien wie auch in Deutschland, in der Praxis durchaus reibungslos funktionieren. Die Anforderungen an eine Mitwirkung und an das Mitdenken der Parteien sind allerdings in Spanien durchaus höher als in Deutschland und das Treffen eigener Vorsorgemaßnahmen empfehlenswert.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado mit Kanzleien in Frankfurt und Palma, www.dr-­reichmann.com, Tel.: 971-91 50 40.

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