Achtung, Steuer-Nachschlag: Vom Schnäppchenjäger zum Gejagten

Für Käufer von günstigen Immobilien könnte es am Ende teuer werden

27.11.2015 | 11:08
„A favor de la Agencia Tributaria": Wenn ein Immobilienkäufer auf Mallorca solche Post bekommt, wird es teuer

Die Krise auf dem Immobilienmarkt Mallorca ist wohl vorbei. Für manche Immobilienkäufer der vergangenen Jahre fängt die Krise aber erst an. Sie haben das Finanzamt im Nacken – weil sie ihre Immobilie günstig gekauft haben.

Das Jahr 2015 dürfte für den Immobilienmarkt auf Mallorca einen Wendepunkt darstellen. Nachdem in den beiden Jahren zuvor die Preise nach massiven Einbrüchen einen Boden fanden, geht es in diesem Jahr nun erstmals seit langem wieder nach oben. Plus 7,3 Prozent wurde es im 2. Quartal 2015 im Vergleich zum Vorjahresquartal teurer, so die aktuellsten Zahlen für die Balearen-Inseln (MZ berichtete). Fast jeder zweite Immobilienkäufer ist ein Ausländer, davon die Mehrheit Deutsche.

Zahlreiche Schnäppchenjäger der vergangenen Jahre erleben allerdings derzeit eine böse Überraschung. Wer die Krisenjahre mit Preisabschlägen von teils 30 bis 40 Prozent für den Immobilienkauf auf Mallorca genutzt hat, erhält nun Post vom Finanzamt, das einen Nachschlag bei der ohnehin hohen Grunderwerbsteuer (8 bis 10 Prozent je nach Kaufpreis) fordert. Eine Schätzung habe ergeben, dass die Immobilie doch viel mehr wert gewesen sei als im notariellen Kaufvertrag ersichtlich – und auf diesen Schätzpreis sei Grunderwerbsteuer zuzüglich Zinsen ab Kaufzeitpunkt nachzuentrichten.

75 Prozent" betroffen
Das trifft viele: „Etwa 75 Prozent aller Käufe, die während der kaufschwachen Jahre und unter ­Preisnachlässen erfolgten, werden nach meiner Erfahrung nachversteuert", sagt der in Palma tätige Rechtsanwalt Matthias Jahnel. Die Nachforderungen betragen oft mehrere Tausend Euro.

Ein Rechenbeispiel: Angenommen, jemand hat für 200.000 Euro eine Wohnung gekauft. Dafür wurden bereits 16.000 Euro Grunderwerbssteuer entrichtet (8 Prozent). Nun schätzt das Finanzamt aber den Wert auf 250.000 Euro. Dann werden weitere 4.000 Euro fällig – zuzüglich Zinsen. Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt davon ab, wie viel Zeit seit dem Kaufzeitpunkt verstrichen ist. Bis zu vier Jahre rückwirkend ist möglich. Derzeit erwischt es besonders viele Immobilienkäufer des Jahres 2013. Für etwa zwei Jahre sind knapp zehn Prozent Zinsen für den Nachzahlungsbetrag zu rechnen. In diesem Fall würden sich rund 4.400 Euro ergeben. Noch teurer wird es, wenn durch die Nachberechnung die Grenzwerte für den Steuersatz überschritten werden, also nachträglich der Steuersatz für den gesamten Kaufpreis steigt.

Gesetz für Steuerbetrüger
Die Immobilieneigentümer fallen aus allen Wolken und können das nicht verstehen, berichten ­Rechtsanwälte. Was auch daran liegt, dass die Finanzbeamten auf Mallorca die Berechnungsgrundlagen auf Katalanisch versenden, das selbst mit guten Spanisch-Kenntnissen den meisten kaum verständlich ist.

Rechtsgrundlage ist ein Gesetz, dass ursprünglich für echte Steuerbetrüger gedacht war (Art. 57 des Ley 58/2003). Denn über Jahrzehnte war in Spanien „Unterverbriefung" üblich: Im notariellen Kaufvertrag (der in Kopie ans Finanzamt geht) wurde eine Art Freundschaftspreis eingetragen, die Differenz dazu gerne in bar oder per Scheck überreicht, während der Notar gerade mal aus dem Fenster schaute.

Nun aber entdecken die klammen Kommunen das Gesetz als Gelegenheit, nachträglich bei Immobilienkäufern abzukassieren – auch wenn diese ganz anständig den tatsächlichen Kaufpreis versteuert haben. Das passiert derzeit in vielen Kommunen Spaniens. Bei den Berechnungsgrundlagen wird teilweise so getan, als habe es den Preissturz bei Immobilien nicht gegeben. Besonders engagiert sind offenbar die Finanzbeamten der Balearen, deren Regierung auf einem riesigen Haushaltsloch sitzt.

Frist von zehn Tagen
Was lässt sich dagegen machen? Gegen die Schätzung (propuesta de valoración) kann man im Anhörungsverfahren Gegenargumente (alegaciones) vorbringen, muss sich aber beeilen: Die Frist dafür beträgt zehn Tage. „Der Immobilien­eigentümer kann dabei zum Beispiel anführen, dass die Immobilie individuell hätte bewertet werden müssen oder dass er hohe Aufwendungen hatte für die Sanierung", sagt Rechtsanwalt Dominic Porta von P&A-Anwälte in Palma de Mallorca. Ein kostenloser Musterbrief lässt sich auf http://­p-and-a.es/steuern-beim-hauskauf herunterladen.

Wenn das den Finanzbeamten nicht überzeugt, wird ein Bescheid erlassen, gegen den wie in Deutschland innerhalb eines Monats Widerspruch oder Klage möglich ist. Ohne Sachverständigen-Gutachten sind die Erfolgsaussichten allerdings gering. Ein Trost andererseits: Wer eine Nachberechnung des Finanzamtes erhält, hat es sozusagen amtlich, dass er in den Jahren der Immobilienkrise einen guten Kauf gemacht hat.

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