Verschärfte Bau-Auflagen: Es gilt wieder der alte Status quo

Die Balearen-Regierung hat gleich mehrere Gesetze geändert. Hat sie aber auch die langfristigen Folgen bedacht?

24.02.2016 | 11:44
Hotels dürfen nicht mehr aufgestockt werden.

Während in ­Madrid nach den Parlamentswahlen die Parteispitzen noch fleißig auf der Suche nach den richtigen Koali­tions­partnern sind, beschert uns die nicht mehr ganz neue Landesregierung der Balearen unter ihrer Präsidentin Francina Amengol zum neuen Jahr einen ersten Vorgeschmack über anstehende Gesetzesänderungen.

Am 14. Januar trat das Gesetzesdekret 1/2016 zu dringenden Maßnahmen in Städte­baurechtssachen in Kraft, mit dem das Bodengesetz (Ley 2/2014, de 25 de marzo), das Tourismusgesetz (Ley 8/2012), das Landwirtschaftsgesetz (Ley 12/2014, de 16 de diciembre) sowie weitere Gesetze teilweise geändert wurden. Die Anwendung verschiedener Vorschriften dieser Gesetze wird bis spätestens 31. Dezember 2017 außer Kraft gesetzt, um dem Gesetzgeber zu ermöglichen, sie gänzlich neu zu formulieren.

Die für sogenannte Schwarzbauten auf ländlichem Grund und Boden (suelo rústico) bestehende Amnestie, die erst seit Juli 2014 bestand, wird ab dem 14. Januar 2016 außer Kraft gesetzt. Eingereichte Anträge werden noch bearbeitet, sofern alle unabdingbaren Unterlagen beigefügt wurden. Anders hingegen bei Anträgen zur Legalisierung von Bauten im Schutzgebiet der sogenannten áreas naturales de especial interés (ANEI), die zwecks weiterer Bearbeitung mindestens vor drei Monaten eingereicht werden mussten.

Es gilt wieder der alte Status quo: Gegen illegal errichtete Bauten kann wegen der verstrichenen Zeit nicht mehr vorgegangen werden, sie werden aber dadurch nicht legal. Liegen diese Bauten im Naturschutzgebiet kann die Behörde jederzeit einschreiten und gegebenenfalls den Abriss verfügen.

Die sogenannten ländlichen Siedlungen (asentamientos urbanos), die illegal errichtet wurden und denen eine der wesentlichen Versorgungsleistungen fehlt, werden nicht automatisch zu städtischem Bauland erklärt. Bis eine abschließende Regelung vom Gesetzgeber getroffen wird, bleiben diese Grundstücke weiterhin ländlicher Grund und Boden mit der damit einhergehenden eingeschränkten Nutzung oder Bebauung.

Die meisten Neuerungen betreffen das Tourismusgesetz. Ausgesetzt wird die Möglichkeit auf ländlichem Grund und Boden neue Golfplätze oder andere große Sportanlagen zu errichten, an die touristische Unterkünfte angebunden sind. Laufende Verfahren können nur weitergeführt werden, sofern das Projekt bereits die sogenannte Erklärung zum allgemeinen öffentlichen Interesse erhalten hat. In Ermangelung touristischer Unterkünfte können zwar neue Golfplätze errichtet werden. Der Bau richtet sich aber nach den allgemeinen städtebaurechtl­ichen Vorschriften und nicht nach dem Tourismusgesetz.

Weiterhin werden die Vorschriften geändert, die auf eine Modernisierung der bestehenden touristischen Einrichtungen ausgerichtet waren, sofern sie der Saisonbereinigung des Angebots und der Konsolidierung neuerer touristischer Segmente dienten. Bei Hotelsanierungen und -erweiterungen kann im Falle von Fünf-Sterne-Hotels die bebaute Fläche nicht mehr um bis zu vierzig Prozent, sondern nur noch um bis zu zwanzig Prozent erweitert werden. Eine Erweiterung der Gebäude nach oben, also ein Aufstocken, ist in keiner der Sterne-Kategorien mehr möglich, es sei denn sie dient der Energieeffizienz oder etwa der Installation eines Fahrstuhls.

Durch die Zusammenlegung von Parzellen kann die Bebaubarkeit weiter erhöht werden. Hierfür müssen die Parzellen aber aneinander grenzen. Nicht mehr möglich ist die Übertragung der Bebaubarkeit aus einer nicht angrenzenden Parzelle. Ausgenommen ist das Gebiet der Playa de Palma. Hier ist eine Anrechnung gar nicht mehr möglich.

Im Gegensatz zu den Verfahren zu Golfplätzen laufen bestehende Verfahren nach der alten Rechtslage weiter, sofern alle zur Bearbeitung unbedingt erforderlichen Unterlagen eingereicht wurden. Folglich werden bereits geleistete Investitionen im Rahmen laufender Projekte im Hotelbereich nicht tangiert.

Darüber hinaus wird die Vorschrift des Tourismusgesetzes außer Kraft gesetzt, welche die Möglichkeit vorsah, das denkmalgeschützte Gebäude oder auch Militäranlagen sowie Leuchttürme zu Hoteleinrichtungen umgebaut werden konnten.

Falls der Gesetzgeber bis Ende 2017 keine abschließende Regelung trifft, würden die ­entsprechenden Vorschriften wieder in Kraft treten, da das Gesetzesdekret deren Anwendung lediglich aussetzt. Überhaupt ist bemerkenswert, dass die Regierung für diese Neuerungen auf ein Gesetzesdekret zurückgreift. Begründet wird das mit besonderer Dringlichkeit, um irreversible Zustände zu verhindern. Das Aussetzen der Anwendung bestimmter Vorschriften ist naturgemäß ein Provisorium, bis entsprechend endgültige Vorschriften erlassen werden. Immerhin hat die Regierung (sich) hierfür eine Frist bis Ende 2017 gesetzt.

Dessen ungeachtet sieht sich der Anwender der gesetzlichen Vorschriften leider erneut mit dem Problem konfrontiert, das die Halbwertzeit von Regelungen immer kürzer wird. Die Konsequenzen sind vielschichtig und die Bedeutung derselben, so scheint es, wird verkannt. Sinn und Zweck einer gesetzlichen Regelung ist, eine Vielzahl von unterschiedlichen Lebenssachverhalten abstrakt zu regeln. Erst in der Anwendung auf jeden konkreten Fall kann sich die Qualität der gesetzgeberischen Arbeit beweisen. Im Rahmen der Anwendung kommt es aber immer wieder zu Fragen, die nur durch Auslegung der gesetzlichen Regelung zu lösen sind.

Im Laufe der Jahre entwickelt sich so aus den einzelnen Fragestellungen im Rahmen von Gerichtsverfahren eine gefestigte Rechtsprechung. Sie dient letztlich der Rechtssicherheit, für die Gesamtheit und für jeden Einzelnen, welche die Grundlage für wirtschaftliche Stabilität und Wachstum ist. Eine gefestigte Rechtsprechung oder auch eine Anwendung einer Norm über Jahre hinweg ermöglicht es, die Anwendung der gesetzlichen Regelungen auf den konkreten Fall weitestgehend ­vorherzusagen. Bei sich ständig ändernden Vorschriften ist das nicht möglich.

Daniel Cano ist Rechtsanwalt und „abogado inscrito" bei Monereo Meyer Marinel-lo Abogados. Av. Jaume III, 29, Entlo. 07012 Palma. Tel.: 971-71 70 34, www.mmmm.es

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