Immobilien: Welcher Preis ist denn nun heiß?

Über 100 Prozent Unterschied: Die Statistiken auf Mallorca variieren stark. Worauf beim Vergleich zu achten ist.

13.03.2016 | 21:30
Nur eine von mehreren möglichen Sichtweisen auf die Insel: die Zahlen von Porta Mallorquina.
Nur eine von mehreren möglichen Sichtweisen auf die Insel: die Zahlen von Porta Mallorquina.

Eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Palma kostet derzeit rund 190.000 Euro, und zwar 1.865 Euro pro Quadratmeter. Oder im Schnitt rund 440.000 Euro, und zwar 4.390 Euro pro Quadratmter. Es kommt ganz darauf an, welche Statistik oder Studie dafür zugrunde gelegt wird. Das spanische Immobilienportal idealista hat die günstige Variante veröffentlicht, der Immobilienmakler Porta Mallorquina die teure (die Mallorca Zeitung berichtete über beide). Wer hat denn nun recht?

Immerhin beim Trend gibt es Gemeinsamkeiten: Die Angebots­preise für Immobilien auf der Insel sind im vergangenen Jahr im Schnitt zwei bis drei Prozent gestiegen, so das Ergebnis beider Studien. Die genauen Zahlen lassen sich als Tabellen im neuen Download-Center in unserem Online-Immobilienressort herunterladen. Gemeinsamkeiten gibt es auch bei der Aussage, welche Gegenden einen Aufschwung erleben und welche nicht. Im Südwesten und im Norden stiegen die Immobilienpreise überdurchschnittlich, im Landesinneren ging es runter.

Welche Faktoren den Immobilien-Preis bestimmen

Geht es aber um die konkreten Quadratmeterpreise, sind die Unterschiede etwa so groß wie Bratwurstbude und Szene-Restaurant. Bei den Immobilienpreisen und Durchschnittswerten ist zunächst folgendes zu berücksichtigen:

Kleines Angebot/ großes Angebot: Gibt es an einem Ort ein großes Angebot an Immobilien, sind Durchschnittszahlen aussagekräftiger als bei einem kleinen Angebot, bei dem wenige Objekte den Schnitt zufällig beeinflussen können.

l Preis-Ausreißer: Besonders billige oder besonders teure Immobilien, also die auf Mallorca teils vorhandenen Mega-Luxusobjekte, können einen Durchschnittswert verfälschen.

l Neubauten/ Gebrauchtimmobilien: Neubauten sind deutlich teurer. Wurden sie in eine Statistik einbezogen, zieht das den ­Durchschnitt nach oben.

l Kleine Objekte/ große Objekte: Bei einer kleinen Immobilie ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis meist etwas höher. Im gleichen Haus mit ansonsten gleichen Eigenschaften kostet eine 50 qm-Wohnung meist mehr als die 120 qm-Wohnung.

l Privatanbieter/ Makler: Eine Statistik, die nur Maklerangebote enthält, wird generell die höheren Preise ausweisen. Denn im „Maklerpreis" sind in der Regel fünf Prozent Courtage eingerechnet.

l Wohnfläche/ konstruierte Fläche: Die Umrechnung nach Quadratmetern erfolgt in Spanien in der Regel nach „bebauter Fläche", ein in Deutschland kaum bekannter Begriff. Das ist etwa 10 bis 15 Prozent mehr als die reine Wohnfläche, weil die Mauern mit einbezogen werden.

l Zu unterscheiden ist außerdem zwischen Angebots- und ­Verkaufspreis. Idealista wie auch Porta Mallorquina haben Angebotspreise ausgewertet. Ob dieser Preis später tatsächlich erzielt wird, steht auf einem anderen Blatt.

So geht Idealista vor

Die Auswertung der durchschnittlichen Immobilienpreise wird transparent beschrieben. Sie bezieht sich auf die am 3. Dezember 2014 und 23. Dezember 2015 veröffentlichten Anzeigen von Gebrauchtimmobilien. Die Umrechnung auf Quadratmeter wurde nach konstruierter Fläche vorgenommen, Markt-Ausreißer wurden eliminiert. Derzeit sind auf idealista.com über 18.000 Immobilienangebote zu sehen, darunter auch Privatanbieter. Da einige Immobilienangebote von zwei oder drei Maklern gleichzeitig inseriert werden, kann man bereinigt von etwa 7.500 bis 9.000 Kaufangeboten ausgehen. Die Auswertung erfolgte nach den Gemeinden auf Mallorca.

So geht Porta Mallorquina vor

Der Makler hat die aktuelle Studie wie im Vorjahr beim deutschen Steinbeis Institut Center for Real Estate Studies (CRES) in Auftrag gegeben. Ausgewertet wurden die Angebote von fünf (Vorjahr:vier) internationalen Immobilienmaklern, und zwar Porta Mallorquina selbst, Minkner & Partner, Kühn & Partner, Engel & Völkers sowie First Mallorca.

Privatanbieter sowie mittlere oder kleine Makler sind somit nicht abgedeckt. Den Angaben zufolge fand eine Bereinigung von Ausreißern statt. Am Ende wurden demnach 4.800 gebrauchte und neue Immobilien, eingeordnet in die Verkaufszonen von Porta Mallorquina, analysiert. Das entspräche etwa 90 Prozent des Marktes für Ferienimmobilien, heißt es.

Das ist der entscheidende Punkt. Während Idealista den Gesamtmarkt ausgewertet hat, geht es bei Porta Mallorquina nur um Ferienimmobilien – also das Angebot, das die fünf großen Immobilienmakler für die überwiegend ausländische Kundschaft inserieren. In Palma sind damit zum Beispiel die Altstadt, das Trendviertel Santa Catalina oder Portixol abgedeckt, nicht aber Stadtteile wie Pere Garau, wo die Quadratmeterpreise teils deutlich unter 1.000 Euro liegen. Idealista bildet hingegen den Gesamtmarkt ab, und das nur für Gebrauchtimmobilien.

Gesamtmarkt oder Ferienimmobilien

Beide Studien haben die Schwäche, dass sie nicht die Werte für konkrekte Orte oder Stadtteile ausweisen. Denn es macht etwa einen Unterschied, ob man über Port d´Andratx oder Andratx Dorf spricht. Die Mallorca Zeitung hat deshalb gemeinsam mit Fintext.de, der Agentur für Finanzwissen in Düsseldorf, die Zahlen bezogen auf für bei Deutschen beliebte Orte und Regionen ausgewertet. Das ergab zum Beispiel folgende Angebotspreise für Gebrauchtimmobilien:

Alcúdia 2.800 Euro/qm
Santanyí 2.700 Euro/qm
Santa Ponça 3.000 Euro/qm
Palma Altstadt 3.300 Euro/qm
Portals Nous 3.700 Euro/qm
Port d´Andratx 4.500 Euro/qm

Die Liste mit 35 Orten sowie einer Angabe, wo ein eher großes oder kleine Angebot besteht, kann ebenfalls im Downloadcenter als Excel-Tabelle heruntergeladen werden.

Haben Sie eine andere Meinung zu realistischen Immobilienpreisen auf Mallora? Dann schreiben Sie uns. E-Mail: immolistmallorca@gmail.com

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