Immobilienkauf vom Plan: So sind Sie abgesichert

Vertrauen ist gut, Garantien sind besser: die gesetzlichen Regelungen in Spanien

16.03.2016 | 09:37
Ein Häuschen in Ehren...

Mit dem nun so langsam beginnenden Frühling hat sich ganz allgemein auch die Stimmungslage am Immobilienmarkt gebessert. Von einer Krise kann aus heutiger Sicht nicht mehr die Rede sein, die Kaufinteressenten mehren sich und die Anzahl der Immobilientransak­tionen steigt.

Nun kann man wirklich nicht sagen, dass man in diesem Bereich nahtlos an die Zeit vor der Krise anknüpfen könnte. Die immerhin fast achtjährige Atempause zeigt ganz deutlich: Der Geschmack der Kunden hat sich, wenn auch in unterschiedlichem Maße, gewandelt. Viele der jetzt auf dem Markt befindlichen Immobilien werden als alt oder altmodisch erachtet, und der früher so beliebte „Fincastil" löst nicht mehr die Begeisterung von einst aus. Nun wünscht man sich moderne Häuser in Architektur und Ausstattung. Das wiederum ruft Bauträger auf den Plan, die genau diesem Bedürfnis gerecht werden und (Neubau-)Projekte platzieren wollen.

Dabei gibt es aber leider eine unangenehme Hürde: Es fehlt hinreichendes Eigenkapital, und auch die Banken sind noch zurückhaltend bei der Gewährung von Immobilienkrediten. Kein Wunder also, dass so mancher Bauträger auf die durchaus naheliegende Idee kommt, sich doch von den Käufern finanzieren zu lassen, indem er die verschiedenen Einheiten seines Projektes schon vor Baubeginn vom Plan weg verkauft. Das ist weder ­außergewöhnlich noch illegal, für diese Fälle gibt es in Deutschland sogar ein eigenes Gesetz, die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die die Interessen eines Erwerbers schützt (insbesondere: § 7), denn das sind schon eine ganze Menge.

Rechtlich ist die Ausgangslage durchaus verzwickt; der Käufer erwirbt eine Immobilie, die noch gar nicht existiert, außer bunten Broschüren und viel Papier gibt es rein gar nichts Greifbares, da braucht man eine Menge Fantasie und Vorstellungskraft, soll aber gleichzeitig sechsstellige Beträge bezahlen. Da kann wirklich viel schiefgehen: Die Anzahlungen des Käufers in der Bauphase werden nicht ordnungsgemäß verwendet, es treten Verzögerungen ein, der Bau wird teurer als geplant, die vereinbarten Kaufpreise reichen nicht zur ­Fertigstellung aus, Insolvenz des Bauträgers. Vielleicht schafft der Bauträger es gerade noch, die Wohnung oder Häuser selbst fertigzustellen, aber das Geld reicht nicht mehr für die Infrastruktur, um Straßen, Kanal, Stromanschluss und Beleuchtung fertigzustellen. Weiteres Risiko: Es gibt im Grundbuch noch keine Teilungserklärung, in der die „verkaufte" Einheit genau beschrieben würde, zum Erwerbszeitpunkt gibt es nichts als eine unbebaute Fläche, die dem Bauträger gehört. Auf die können aber mögliche Gläubiger zugreifen und pfänden. All dies ist in der Vergangenheit oft genug passiert.
Kein Wunder also, dass der spanische Gesetzgeber schon 1968 ein Gesetz erließ (Ley 57/68, das sogenannte ley de aval), mit dem Bauträger verpflichtet wurden, beim Verkauf vom Plan weg alle erhaltenen Anzahlungen mit einer Bankgarantie abzusichern, sodass der Erwerber, sollten Schwierigkeiten auftreten, bei der Bank sein Geld zurückverlangen konnte, zuzüglich der gesetzlichen Zinsen. In der derzeit so schnelllebigen Zeit ist es schon erstaunlich, dass sich dieses Gesetz fast 50 Jahre gehalten hat und erst durch das „Ley 20 /2015 de 14 de julio" abgelöst wurde.
Wer sich also darauf einlassen sollte, von einem Bauträger eine Immobilie vom Plan zu erwerben, sollte demnach Folgendes wissen:

l Der Bauträger ist gesetzlich verpflichtet, alle Anzahlungen auf ein Sonderkonto einzuzahlen und eine Garantie zugunsten des Erwerbers beizubringen beziehungsweise eine entsprechende Versicherung abzuschließen, damit diese Beträge, sollte der Bau nicht fristgerecht fertiggestellt werden, zurückgezahlt werden können. Diese Garantie muss dem Käufer bereits bei Abschluss des Vertrages übergeben werden.

l Die Garantie hat eine Laufzeit bis zur Erteilung der Bewohn­barkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).

l In der weisen Voraussicht, dass wohl Bauträger Druck auf die Erwerber ausüben werden, um diesen zu einem Verzicht auf die Garantie zu drängen, sagt das Gesetz klipp und klar, dass diese Rechte des Käufers unverzichtbar sind.

l Das höchste spanische Gericht (Tribunal Supremo; T.S.) hat wiederholt festgestellt, dass die Erteilung der Garantie eine Hauptpflicht des Verkäufers ist, sodass deren Nichteinhaltung den Käufer zur Kündigung des Vertrages ermächtigt.

l Ebenso haben Gerichte klargestellt, dass sogar der Geschäftsführer des Bauträgers persönlich haftet, falls die gesetzlich vorgeschriebenen Garantien nicht erteilt werden.

l Hält der Bauträger die im Vertrag festgehaltenen Fristen zur Fertigstellung des Baus nicht ein, hat der Käufer das Recht, vom Vertrag zurückzutreten und die Anzahlung zurückzuverlangen, er ist also nicht einmal verpflichtet, dem Verkäufer eine Fristverlängerung zuzu­gestehen.

Dr. Armin Reichmann ist Rechtsanwalt und Abogado mit Kanzleien in Frankfurt und Palma. Website: www.drreichmann.com, Telefon: 971-91 50 40.

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