Mängel beim Immobilienkauf auf Mallorca: Wann der Käufer Chancen mit einer Klage hat

Verjährungsfrist von nur sechs Monaten

04.07.2016 | 04:44
Schon hier kann das Unheil seinen Lauf nehmen: wenn der Zement nicht richtig angerührt wird.
Schon hier kann das Unheil seinen Lauf nehmen: wenn der Zement nicht richtig angerührt wird.

„Tengas pleitos y los ganes" lautet ein spanischer Fluch, mit dem jemandem gewünscht wird, viele Prozesse zu führen und diese auch noch zu gewinnen. Da ist etwas Wahres dran, denn sicher ist nur, dass Prozesse viel Geld und Zeit kosten, es aber sehr ungewiss ist, ob nachher etwas dabei herauskommt.

Den Albtraum jedes Erwerbers einer Immobilie auf Mallorca kann man sich wie folgt vorstellen: Zwei Wochen nach dem Kauf (und damit nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises) tauchen plötzlich Feuchtigkeitsflecken oder Risse in den Wänden auf, der Putz bröckelt, Ursache unbekannt, der Verkäufer lebt nicht mehr auf der Insel und reagiert auf Anfragen nicht. Ein eilends herbeigerufener Gutachter verlangt erst mal vorab ein paar Tausend Euro für sein Gutachten. Der Käufer ist verunsichert und rechnet täglich damit, dass ihm kurzfristig das Dach auf den Kopf fällt. Das erhoffte Traumhaus wird zur Belastung und die Lust schwindet, dort auch nur eine Nacht zu verbringen.

Jeder, der das liest, wird die Entrüstung des Käufers teilen, und auch ohne nähere Rechtskenntnisse liegt die Vermutung nahe, dass der Verkäufer haftet und den Schaden bezahlen muss. In der Tat: Die Rechtslage ist ebenso einfach wie ­nachvollziehbar. Nach spanischem Recht haftet ein Verkäufer für versteckte Mängel der Immobilie selbst dann, wenn ihm diese beim Verkauf nicht bekannt waren. Das klingt gut, aber: Es sind einige Bedingungen zu erfüllen:

l Die Mängel müssen gravierend sein. Das ist dann der Fall, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt hätte, wenn er diese Mängel gekannt hätte. Natürlich wird der Verkäufer argumentieren, alles halb so schlimm, in Spanien ist das so, das lässt sich alles mit ein bisschen Farbe regeln. Hierzu hat aber das oberste spanische Gericht, der Tribunal Supremo (T. S.), entschieden, dass Risse, Feuchtigkeitsflecken oder Mängel in den Installationen sehr wohl als gravierend zu gelten haben.

l Die Mängel müssen versteckt und dürfen nicht offenbar sein. Sollten also der Verkäufer nachweisen können, dass diese Mängel bereits bei der Besichtigung vorhanden und dem Käufer bekannt waren, sieht es schlecht für die Durchsetzung der Ansprüche des Käufers aus.

l Der Käufer ist beweispflichtig dafür, dass die Mängel schon vor Vertragsschluss existierten. Leider ist das in der Praxis oft ohne Sachverständigengutachten kaum zu leisten und kostet einige Tausend Euro, die der Kläger auslegen muss.

l Zu beachten ist zudem, dass die Verjährungsfrist relativ kurz ist und nur 6 Monate beträgt. Innerhalb dieser Frist ist der Anspruch gegen den Verkäufer geltend zu machen.

Hat man es nun einmal so weit geschafft und alle Unterlagen zusammen, ist die Entscheidung zu treffen, ob man die Rückabwicklung des Vertrags oder aber die Minderung des Kaufpreises fordern soll.

Wenn die Klage einmal eingereicht ist, heißt es, viel Geduld aufzubringen und eine hinreichenden Kriegskasse bereitzu­halten. Ein Prozess kann sich über Jahre hinziehen, erst recht, wenn er über mehrere Instanzen geht. Der Aufwand ist bei Bauprozessen nicht unerheblich. Sollte der Verkäufer wieder in Deutschland leben, müssen Klage und ­Anlagen ­(Gutachten, Grundbuchauszug usw.) ins Deutsche übersetzt werden. Weiter muss man damit rechnen, dass der Verkäufer die in dem vorgelegten Gutachten genannten Kosten zur Schadensbehebung anfechten wird. Vielleicht kommt er sogar mit einem Gegengutachten.

Wenn der Prozess dann immer länger andauert und sich die Kosten (auf beiden Seiten) immer weiter auftürmen, rückt der Moment näher, in dem man das Ganze zu Ende bringen will – egal wie. Auch das Gericht wird irgendwann sagen: Leute, nun einigt euch doch, das hat doch alles keinen Sinn, mit Rechthaberei kommen wir nicht weiter. Am Ende kommt es zu einem Kompromiss, den beide Parteien als „faul" bezeichnen werden, und insgeheim denkt jeder daran, dass man billiger davongekommen wäre, wenn man gleich von Anfang an eine Lösung gesucht hätte. So bleibt Unzufriedenheit auf allen Seiten.

Angesichts all dessen fragt man sich natürlich: Was tun, um dieses Elend zu verhindern? Eigentlich ganz einfach: vor dem Kauf ein Gutachten eines Architekten und anwaltliche Beratung einholen, denn jeder ordentliche Berater wird dem Verkäufer im Vertrag jede Menge (eigentlich selbstverständliche) Zusicherungen und Garantien abfordern, die im Streitfall Klarheit schaffen.

Hier gilt auch ein anderes spanisches Sprichwort lo barato a veces sale caro (Was billig daherkommt, kann manchmal teuer werden). Das gilt eben auch für Immobilien auf Mallorca.

Bastian Pohle ist Anwalt in der Kanzlei Dr. Reichmann in Palma. Website: www.drreichmann.com, Telefon: 971-91 50 40.

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