Tatort Finca: Wenn Steuern nicht richtig gezahlt werden

Wie der Traum von einer Ferienimmobilie auf Mallorca zu einer strafbaren Handlung führen kann

12.10.2016 | 15:17

Es entsprach Praxis und Empfehlung, beim Kauf einer spanischen Ferienimmobilie eine spanische S.L. – vergleichbar mit einer deutschen GmbH – zu errichten und als Eigentümerin der Immobilie vorzuschalten, vorzugsweise, um Vermögen- und Erbschaftsteuern zu sparen. Im Oktober 2013 hat das oberste deutsche Steuergericht (BFH) ein Urteil wegen einer Finca in Port d´Andratx gefällt, deren Eigentümerin eine S.L. war und mietfrei vom Gesellschafter genutzt wurde.

Trotz erheblicher Medien­resonanz müssen wir feststellen, dass die Tragweite der Gefahren – neben enormen Steuernachzahlungen können auch strafrechtliche Konsequenzen drohen – in erschreckender Weise verkannt werden. Tipp: Hier finden Sie empfehlenswerte Literatur dazu. Vielfach sind sich die Betroffenen keiner Schuld bewusst. Das ist zwar nachvollziehbar, da sie die Bearbeitung ihrer SL-Angelegenheiten vertrauensvoll einem spanischen Büro überlassen, doch ändert es nichts an der Verantwortung und Haftung der Steuerpflichtigen. In vielen der beauftragten Büros bestehen keine Kenntnisse über die Auswirkungen, die eine fehlerhafte oder allzu lockere Handhabe einer ­SL-Buchhaltung im Heimatland des Betroffenen haben kann – was ganz natürlich ist, denn die Sachbearbeiter kümmern sich meist ausschließlich um das spanische Steuerrecht.

Das Finca-Problem in Deutschland stellt sich wie folgt dar: Wenn für die Nutzung der Ferienimmobilie keine oder keine marktübliche Miete gezahlt wird, stellt der Mietverzicht für das deutsche Finanzamt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar. Die Gesellschaft verzichtet nämlich in aller Regel nur aus Gründen des gesellschaftlichen „Näheverhältnisses" auf eine entsprechende marktübliche „Vermögensmehrung". So weit die Begründung des Bundesfinanzhofes (BFH).

Wenn man die Urteilsbegründung des BFH liest, erschließen sich dem Laien die immensen Auswirkungen nicht unmittelbar. Diese erläutern wir anhand eines Beispiels. Bei einer Finca mit einem Wert von 4 Millionen Euro hat der Tatbestand der verdeckten Gewinnausschüttung in Deutschland die in nebenstehender Tabelle aufgeführten Konsequenzen.

Gegen die angenommene Rentabilität von 6,6 Prozent, die in der Realität nur schwer zu erzielen ist, hat der Betroffene keine rechtliche Handhabe, da in diesen Fällen normalerweise kein Mietvertrag vorliegt. Der Nachzahlungsbetrag von 1.253.340,00 Euro erhöht sich noch um Zinsen und Strafen, sodass die Gesamtbelastung knapp 2 Millionen Euro beträgt. Wenn noch Darlehen des Gesellschafters an die Gesellschaft gegeben wurden, ist weiterhin darauf zu achten, dass die fremdüblichen Darlehenszinsen – auch wenn sie nicht geflossen sind – in der Einkommensteuererklärung des Darlehensgebers als Zinseinnahmen versteuert werden müssen.

Ab September 2017 melden die spanischen Finanzämter ­automatisch die Bilanzdaten der spanischen SLs mit Immobilien an die deutschen Finanzämter weiter. Darüber hinaus liegen gesicherte Informationen darüber vor, dass die deutsche Steuerfahndung beträchtliche Ressourcen auf Mallorca konzentriert, weil hier die „fettesten Weidegründe" vermutet werden. Diese Aktivitäten gehen bis hin zu Ausspähungsmethoden an Orten mit besonders vielen deutschen Immobilienbesitzern. Aus allen diesen Gründen ist es nicht mehr eine Frage, ob, sondern nur noch, wann Post von den deutschen Behörden kommt.

Dabei bleibt es jedoch nicht: In Spanien besteht der Tatbestand der verdeckten Gewinnausschüttung ebenfalls, weshalb auch hier mit einem Verfahren zu rechnen ist. Deshalb lautet die Empfehlung an Betroffene, ihren deutschen Berater zu informieren und ihn zu bitten, sich mit dem spanischen Steuerberater abzustimmen.

Da die Auswirkungen im Prinzip für Immobilien weltweit gelten, raten wir in allen derartigen Fällen – das heißt auch dann, wenn die Ferien­immobilie nicht in Spanien steht – gemeinsam mit dem deutschen Berater die nötigen Unterlagen zusammenzustellen und zu bewerten, insbesondere Miet- und Darlehensverträge sowie die Bilanzen der vergangenen 10 Jahre. Weiterführende ausführliche Informationen zu diesem Thema erhalten Sie per Anfrage an info@europeanaccounting.net, Betreff „Tatort Finca".

Prof. Dr. habil. Günther Strunk ist Partner/Steuerberater bei Görg/BWLS Strunk Stoffersen (gstrunk@bwls.goerg.de), Dipl. Kfm. Willi Plattes leitet das internationale Steuerbüro European@ccounting in Palma de Mallorca (E-Mail: willi@plattes.net)

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