Immobiliensteuern: Unwissenheit kann doch vor Strafe schützen

Eine Deutsche hatte einen Millionengewinn beim Villenverkauf auf Mallorca nicht deklariert und sollte dafür ins Gefängnis. Jetzt ist sie freigesprochen worden

06.12.2016 | 03:40
Vorsicht vor der Veräußerungsgewinnsteuer.

Auf Mallorca wurde zu Immobilien gerade ein Stück Rechtsgeschichte geschrieben: Ein Strafgericht in Palma hat eine Deutsche freigesprochen, die Gewinne beim Verkauf ihrer Villa nicht ordnungsgemäß deklariert hatte. Der Anwalt des spanischen Finanzamts hatte für die Deutsche eine Haftstrafe von zweieinhalb Jahren gefordert. Nun muss sie nicht einmal eine Geldstrafe zahlen. Das Finanzamt ging nicht in Berufung, weshalb das Urteil rechtskräftig ist.

Die Deutsche hatte 2007 für gut eine Million Euro eine Luxusimmobilie in Port d´Andratx gekauft. Diese verkaufte sie ein gutes Jahr später für 3,6 Millionen Euro an einen Landsmann, auch er kein spanischer Steuerresident. Im Falle von nicht residenten Verkäufern ist eine sogenannte retención vorgesehen, also eine Einbehaltung. Diese besagt, dass beim Verkauf der Immobilie der Käufer drei Prozent des Kaufpreises nicht an den Verkäufer, sondern ans Finanzamt zahlen muss. Der Verkäufer bekommt also in diesem Fall nur 97 Prozent des Kaufpreises überwiesen.

Der Verkäufer wiederum muss mit dem sogenannten Modelo 211 die Nichtresidenten-Steuererklärung nachreichen, in der ein eventueller Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit derzeit 19 Prozent besteuert wird, die sogenannte Veräußerungsgewinnsteuer. Sollte der Gewinn geringer ausfallen als die beim Kauf einbehaltenen drei Prozent, bekommt der Verkäufer den Rest zurückerstattet. Ist es mehr, muss er den fehlenden Betrag begleichen. So weit die Theorie.

Es fehlten 400.000 Euro Immobiliensteuern

Das Rechenbeispiel zu dem vorliegenden Fall lautete: Die Nicht-Residentin hatte die Immobilie für gut eine Million Euro gekauft und für 3,6 Millionen Euro weiterverkauft. Der Gewinn betrug also fast 2,6 Millionen Euro. Ausschlaggebend ist der im Kaufvertrag genannte Preis. Davon müssen 19 Prozent ans Finanzamt abgeführt werden, was 520.000 Euro entspräche. Nun hatte der Verkäufer beim Kauf bereits die Kaufsumme von drei Prozent ans Finanzamt gezahlt, in diesem Fall 108.000 Euro.

Fehlten also noch gut 400.000 Euro, die nachgezahlt werden mussten – was nicht geschah. Aus Unwissenheit, wie die Angeklagte, die im Prozess vom mallorquinischen Anwalt Carlos de la Mata, der Steueranwältin Pilar Pavón (de la Mata Abogados) und dem Strafrechtler Lorenzo Salvà (Bufete Buades) vertreten wurde, dem Richter glaubhaft darlegen konnte.

In der Vergangenheit war es beinahe die Regel, dass Erlöse aus Immobilienverkäufen von Nicht-Residenten bei der Steuererklärung nicht angegeben wurden – aus Nichtwissen oder auch mit Absicht. Bis vor einigen Jahren bestand dabei kein großes Risiko, wie Steuer­fachleute auf Mallorca sagen. Denn das Finanzamt habe sich nicht die Mühe gemacht, die Verkäufe unter die Lupe zu nehmen. Man ging davon aus, dass die Bilanz unter dem Strich ausgeglichen sein würde. Schließlich hätten ja einige Nicht-Residenten beim Verkauf einen Verlust gemacht; dann nämlich, wenn die retención höher als die durch den Verkauf fällige Steuer war. Zahlreiche Nicht-Residenten hatten diesen Verlust nicht beim Finanzamt reklamiert.


Geändert hat sich diese Laisser-faire-Haltung von Hacienda mit der Finanzkrise. Man musste an Einnahmen kommen, und das Finanzamt erinnerte sich unter anderem an die Veräußerungsgewinnsteuer. Die Beamten schauten sich von nun an vor allem Immobilienverkäufe mit großem Volumen sehr genau an. Und entdeckten zahlreiche Fälle, in denen die Veräußerungsgewinnsteuer nicht gezahlt wurde. Das Finanzamt arbeitete dabei mit der Staatsanwaltschaft zusammen, zahlreiche Strafbescheide wurden herausgeschickt. Die angedrohten Strafen sehen eine Geldstrafe in bis zu sechsfacher Höhe der abzuführenden Steuer vor. In seltenen Fällen wird gar mit Gefängnis gedroht.

Notartermin auf Spanisch

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht – dieser Grundsatz wurde nun durch das vorliegende Urteil zunichtegemacht. Das Gericht stellte klar, dass der Tatbestand des Vorsatzes bei der Steuerhinterziehung nicht gegeben war. So sei der Kaufvertrag beim Notar­termin schnell und lediglich auf Spanisch vorgelesen worden. Keiner der Beteiligten sprach Spanisch. Außerdem habe das Finanzamt nicht alle Wege ausgeschöpft, mit der Nicht-Residentin in Kontakt zu treten.
Das Urteil könnte nun Signalwirkung für weitere betroffene Ausländer auf Mallorca haben. Die meisten waren nicht vor Gericht gegangen und hatten im Zweifelsfall lieber eine hohe Geldstrafe bezahlt. Noch herausstellen muss sich, ob die Deutsche die fällige Veräußerungsgewinnsteuer jetzt noch zahlen muss oder ob der Sachverhalt inzwischen verjährt ist.

Trotz des Urteils dürften Immobilienverkäufer auch in Zukunft schlecht beraten sein, auf Durchzug zu stellen. „Der Datenaustausch des deutschen und des spanischen Finanzamtes funktioniert schon jetzt so gut wie kaum ein anderer und wird immer besser. Die Zeit der Schnäppchen ist vorbei", sagt Anwalt Alejandro del Campo.

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