Ferienvermietung: Müssen wir uns jetzt alle einigen?

Fragen und Antworten zur Rolle der Eigentümergemeinschaft im neuen Gesetzesentwurf

11.01.2017 | 17:43
Noch ist hier alles friedlich, doch der Streit über die Ferienvermietung ist programmiert.

1) Hat das Gesetz schon Gültigkeit?
Nein. Es handelt sich bisher nur um einen Gesetzesentwurf, der noch von der Regierung verabschiedet werden und anschließend das Gesetzgebungsverfahren des Parlaments durchlaufen muss. Somit wird es noch einige Monate dauern, bis das entsprechende Gesetz in Kraft tritt, und es sind auch durchaus noch inhaltliche Änderungen möglich. Bis dahin gelten weiterhin die bisherigen gesetzlichen Bestimmungen.

2) Was hat denn nun die Eigentümer­gemeinschaft zu melden?
Generell wird die Vermietung von Wohnraum innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, die durch das spanische Wohnungseigentums­gesetz geregelt sind, nur dann möglich, wenn dies ausdrücklich bei der Urkunde zur Gründung der Eigentümergemeinschaft oder in der Satzung derselben so festgelegt wurde. Sollte dies nicht der Fall sein, so ist eine Mehrheitsentscheidung der Miteigentümer notwendig (wobei diese Mehrheit auch die Mehrheit der Anteile
darstellen muss).

3) Wo finden wir die Satzung der Eigentümergemeinschaft oder die Gründungsurkunde?
Zunächst einmal ist es für Eigentümergemeinschaften nicht zwingend notwendig, eine gesonderte Satzung zu erstellen. Tatsächlich verfügen die allermeisten Eigentümergemeinschaften nicht über eigene Satzungen oder haben nur einige wenige Vereinbarungen getroffen. Ist keine eigene Satzung vorhanden, so wird die entsprechende Eigentümergemeinschaft durch das Wohnungseigentumsgesetz (spanisch „Ley de Propiedad Horizontal") geregelt.
Wie kann man in Erfahrung bringen, ob es eine Satzung in meiner Eigentümergemeinschaft gibt? Der einfachste Weg führt über den Verwalter. Oder aber man wendet sich direkt an das zuständige Grundbuchamt.

4) Wie kann die Satzung der Eigentümergemeinschaft geändert werden, wenn in dieser die Vermietung zu touristischen Zwecken verboten ist?
Dazu ist eine einstimmige Entscheidung aller Eigentümer notwendig.

5) Was bedeutet „Mehrheit der Eigentümer" und „Anteilsmehrheit"?
Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass eine Mehrheit der Eigentümer vorhanden sein muss, um die Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken innerhalb der ­Eigentümergemeinschaft zu ermöglichen. Und dies alleine ist noch nicht ausreichend. Darüber hinaus muss diese Mehrheit der Eigentümer auch noch die Mehrheit der Anteile an der Eigentümergemeinschaft bilden. (Jeder Eigentümer hat innerhalb der Eigentümergemeinschaft einen gewissen Prozentsatz derselben.)


Dadurch soll ein Missbrauch einer Mehrheit verhindert werden. So kann etwa ein einzelner Eigentümer mit einer sehr großen Einheit und einem damit verbundenen hohen Eigentumsanteil keine alleinige Entscheidung treffen. Auf der anderen Seite können aber auch viele Eigentümer mit kleinen Eigentumsanteilen keine Entscheidungen treffen, die einen Eigentümer mit einem großen Eigentumsanteil benachteiligen.

6) Was passiert, wenn ein Eigentümer seine Immobilie ohne das Einverständnis der ­Eigentümer­gemeinschaft
und ohne dass die Satzung die Vermietung erlaubt, an Urlauber vermietet?

Gemäß des neuen Gesetzesentwurfs kann eine solche Immobilie in diesem Fall eigentlich nicht vermietet werden. Aus zivilrechtlicher Sicht kann man durchaus schlussfolgern, dass es sich bei der Vermietung dann um eine nicht gesetzeskonforme Aktivität gemäß Artikel 7.2 des Wohnungseigentumsgesetzes (spanisch „Ley de Propiedad Horizontal") handelt, wenn die Vermietung zu touristischen Zwecken in der Satzung der Eigentümergemeinschaft ausdrücklich untersagt ist.

Ein Richter kann dann die Einstellung dieser Aktivität und die Zahlung von Schadensersatz veranlassen sowie ein Nutzungsverbot der Immobilie von bis zu drei Jahren aussprechen. In jedem Fall bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung den entsprechenden Artikel in Zukunft interpretiert.

7) Wenn ich eine Immobilie kaufe, woher weiß ich, ob es eine entsprechende Einigung der Eigentümergemeinschaft über die touristische Vermietung gibt?
Der Gesetzesentwurf hat diese Problemstellung nicht bedacht, was durchaus eine Gefahr für denjenigen bedeuten kann, der eine Immobilie neu erwirbt und um diesen Sachverhalt nicht weiß. Es wäre daher sicherlich notwendig, diese Problematik noch zu überdenken und gegebenenfalls die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaften bezüglich der Vermietung der einzelnen Wohnungen zu touristischen Zwecken generell ins Grundbuch eintragen zu
lassen.

Miquel Angel Mas ist Partner und auf Zivilrecht spezialisierter Rechtsanwalt bei DMS-Consulting. Sandra
Krupp leitet die Abteilung Internatio­nale Klienten. Tel.: 971-72 21 01, info@consultingdms.com

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