Die acht Fallen der Ferienvermietung

Worauf man achten sollte, damit die Mallorca-Immobilie kein Verlustgeschäft wird

28.02.2017 | 08:44
Vorsicht: Vor dem großen Geld lauern einige Fallen.

Selten hat ein entspannt klingendes Thema so viele Spannungen ausgelöst wie die Ferienvermietung einer Immobilie auf Mallorca. Das gilt für die großen politischen Fragen ebenso wie für alltägliche Probleme, mit denen sich die Betreiber herumschlagen müssen. Im Folgenden erklären wir acht Fallen, in die vor allem ausländische Ferienvermieter leicht und gerne tappen, weil sie unterschätzen, wie komplex es werden kann, wenn man „einfach nur mal ein Haus an Urlauber vermietet".

1. Die Lizenzfalle
Wer seine Ferienimmobilie über Internetportale bewirbt, wird laut Tourismusgesetz bereits lizenzpflichtig. Apartments dürfen nach aktueller Rechtsprechung nicht ferienvermietet werden, erhalten ergo auch keine Lizenz. Viele Eigentümer fühlen sich aufgrund der schieren Zahl der angebotenen Objekte sicher vor einer Kontrolle. Aber wenn der Inspektor an die Tür klopft, können bis zu 40.000 Euro Strafe fällig werden.

2. Die Mischnutzungsfalle
Cleveres Konzept: Das Ferienhaus finanziert sich per Ferienvermietung selbst. Vorsicht: Wer Ferienvermietung mit Umsatzsteuer (IVA) betreibt, muss jede Selbstnutzung fremdüblich einbuchen und IVA abführen. Denn mit der umsatzsteuerpflichtigen Ferienvermietung wird die Villa zum ausschließlich für unternehmerische Zwecke genutzten Objekt. Ferienvermietung ohne IVA hingegen ermöglicht eine „billigere" Selbstnutzung, doch wirkt sich diese auf die Abzugsfähigkeit bestimmter Kosten aus.

3. Die Vermittlerfalle
Wer über eine Agentur nach Ferien­gästen angelt, sollte bedenken, dass eine Vermittlungsleistung stets Umsatzsteuer auslöst. Nicht einmal die Größe einer Vermittleragentur garantiert, dass dies korrekt fakturiert wird. Wichtig: Ein Immobilienvermieter ist umsatzsteuerlich immer Unternehmer, ganz egal, ob er mit oder ohne IVA vermietet.


4. Die Untervermietung­­s­falle
Wird eine Wohnimmobilie dauer­vermietet, handelt es sich um eine Wohnvermietung, die daher automatisch von der Umsatzsteuer befreit ist. Richtig? Falsch! Wird eine Immobilie an einen Dauergast vermietet, und der betreibt damit seinerseits fröhlich Ferienvermietung – mit oder ohne Kenntnis des Eigentümers –, dann wohnt der Mieter ja nicht mehr, sondern wird selbst zum Unternehmer. Und Vermietung an einen Unternehmer bedingt 21 Prozent Umsatzsteuer. Auf die Untervermieterklausel im Mietvertrag achten!

5. Die Mietgesetzfalle
Für Ferienvermietung ohne Mehrwertsteuer (IVA) gilt das Wohnvermietungsgesetz. Damit genießt der Feriengast den vollen Schutz eines normalen Wohnungsmieters. Die Ferienvermietung mit IVA hingegen ist eine touristische Dienstleistung, daher kommen bei Problemgästen andere gesetzliche Regelungen ins Spiel.

6. Die Umsatzsteuerfalle
Die Vermietung sollte so gestaltet werden, dass man tatsächlich die gewünschte Modalität betreibt, das heißt: mit oder ohne Umsatzsteuer. Faustregel: Wer den Gast während seines Aufenthaltes bemuttert, vermietet mit Umsatzsteuer, ganz egal, ob eine Lizenz vorliegt oder nicht. Wer das ignoriert, riskiert eine IVA-Nachforderung des Finanzamtes.

7. Die Informations-Austausch-Falle
Manche deutsche Steuerbürger meinen, sie müssten spanische Mieteinnahmen nur in Spanien oder nur in Deutschland ver­steuern. Die traurige Wahrheit: Diese Einnahmen sind in beiden Ländern zu versteuern, wobei das Doppelbesteuerungsabkommen weitgehend vor einer doppelten Belastung schützt. Vorsicht: Für 2016 haben Deutschland und Spanien erstmals einen automa­tischen Austausch von Steuerdaten vereinbart.

8. Die Tourismusgesetz­falle
Massive wirtschaftliche und gesellschaftliche Interessen prägen die Debatte um die anstehende Reform des Tourismusgesetzes der Balearen. So drängen die Hoteliers und einige Politiker auf eine Beschränkung der Anzahl der auf den Inseln angebotenen Ferien­vermietungsbetten. Tatsächlich ist im aktuellen Gesetzesentwurf eine solche Deckelung vorgesehen. Geht das durch, wird man Bettenplätze in Zukunft an einer „Bettenbörse" kaufen müssen. Weiteres Streitthema: Dürfen künftig auch Apartments ferienvermietet werden? Wahrscheinliche Regelung: Ja, aber?

Thomas Fitzner arbeitet beim internationalen Steuerbüro European Accounting in Palma.

Am 27. Februar findet um 15 Uhr eine Informationsveranstaltung zum Thema im Club der Mallorca Zeitung statt. Eintritt frei, Anmeldung erforderlich: johannes@­europeanaccounting.net

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