So machen Sie Ihre Immobilie fit für den Verkauf

Am Anfang ermitteln Sie den Wunschpreis. Am Ende steht der Termin beim Notar. Dazwischen ist jede Menge zu erledigen. Ein kleiner Leitfaden

08.03.2017 | 10:15
Besonders wichtig: Stimmt mit dem Grundbucheintrag alles?

Man steht den Käufern von Immobilien in allen Medien mit Rat und Tat zur Seite. Aber die Rechts­situation der Immobilienverkäufer ist auch nicht außer Acht zu lassen. So sind einige Weichen zu stellen und Vorbereitungen zu treffen, bevor eine Liegenschaft verkauft werden kann.

Zunächst muss sich der Verkäufer über den zu erzielenden Verkaufspreis im Klaren sein. Wer ganz sichergehen möchte, sollte eine offizielle Schätzung des Marktwerts der Immobilie in Auftrag geben. Wer sich die Kosten des Gutachtens sparen möchte, sollte zumindest Fachleute unabhängig voneinander bezüglich des Wertes befragen und dann einen mittleren Wert festlegen.

Nach der Wertermittlung sollte eine gewinnsteueroptimierende Beratung erfolgen. Hierbei ist zu bedenken, dass der Differenzwert zwischen dem letzten Beurkundungswert und dem Verkaufswert mit 19,5 Prozent Spekulationssteuer zu versteuern ist. Steuerresidente Eigentümer, die älter als 65 Jahre sind und die Immobilie durchgängig als Hauptwohnung benutzt haben, sind von der Gewinnsteuer befreit. Auch eine Reinvestition des Kaufpreises innerhalb eines Jahres auf den Balea­ren kann steuerbefreiende Wirkung haben. Im Übrigen sind mit Mehrwertsteuer versehene Bau- und Renovierungsrechnungen absetzbar.

Alle Papiere vorhanden?

Nach diesen eingehenden Überlegungen sollte der Eigentümer und potenzielle Verkäufer einer Liegenschaft auf den Balearen prüfen, ob seine Immobilie mit allen notwendigen Dokumenten und Registereinträgen ausgestattet ist. Dies ist in den meisten Fällen nicht zu erwarten und nachzuholen. Seit 2014 muss jeder Verkäufer ein Energiezertifikat vorweisen können. Das Zertifikat ist dem Käufer an dem notariellen Verkaufstermin auszuhändigen. Liegt das Zertifikat für die kaufgegenständliche Wohnung oder das Haus nicht vor, kann es bei einer spezialisierten Anwaltskanzlei oder einem technischen Architekten in Auftrag gegeben werden.

Noch wichtiger ist das Vorhandensein einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung, einer sogenannten „Cédula de habitabilidad". Diese wird nach der Bauabnahme von der oberen Baubehörde ausgestellt und muss alle zehn Jahre aktualisiert werden. Auch hiermit sollte eine spezialisierte Kanzlei beauftragt werden, da die Sach- und Rechtslage bei einer nachbeantragten Genehmigung nicht selten kompliziert ist. Ohne eine Bewohnbarkeitsbescheinigung kann eine Immobilie weder genutzt, also nicht bewohnt oder vermietet, noch verkauft werden. Geschieht dies trotzdem, werden hohe ordnungsrechtliche Strafen verhängt.

Wurde die Immobilie in Teilen illegal errichtet, also ohne zuvor beantragte Baugenehmigung gebaut, ist ein Verkauf unmöglich, da der Rechtsmangel bei einer heutigen Kaufprüfung sofort auffällt. Daher sind entsprechende Rechtsmängel zu beheben. Die Immobilie ist nachträglich zu legalisieren oder zumindest nach dem Erreichen des Bestandschutzes vollständig im Grundbuch zur Eintragung zu bringen. Eine entsprechende Bauerweiterungserklärung ist fachmännisch vorzubereiten und kann immer dann erfolgen, wenn die illegalen Baubereiche vor mehr als acht Jahren errichtet wurden und in der Zwischenzeit kein Bauverfahren eingeleitet wurde.


Rechtlicher Check-up

Überhaupt sollte die gesamte Grundbuchsituation in einem rechtlichen Check-up gründlich auf eventuelle Rechtsmängel untersucht werden. Häufig wurde bereits bei dem Immobilienankauf des zukünftigen Verkäufers der falsche Güterstand eingetragen. Da in Spanien der deutsche gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft rechtlich nicht existiert und früher auch nicht bekannt war, wird hier oft fälschlicherweise Gütergemeinschaft oder Gütertrennung eingetragen. Bei einem Immobilienverkauf ist heutzutage eine solche von dem gesetzlichen Güterstand abweichende Rechtslage per notarieller Urkunde nachzuweisen. Da dies nicht möglich ist, ist der Registereintrag mittels notarieller Beurkundung zu heilen. Darüber hinaus sind eventuell eingetragene Belastungen – wie Hypotheken – aus dem Grundbuch auszutragen.

Danach kann ein Makler beauftragt werden. Der Maklervertrag muss vor dem Abschluss rechtlich genau geprüft werden. Neben der Laufzeit und der Höhe der Provi­sion sind auch viele andere rechtliche Aspekte zu regeln.

Unmittelbar vor dem notariellen Verkaufstermin hat der Verkäufer die letzten Wasser- und Stromrechnungen bereitzulegen und von der Verwaltung oder dem Präsidenten der Eigentümergemeinschaft ein Zertifikat erstellen zu lassen, das bezeugt, dass er sich auf dem Laufenden mit allen Kosten und Eigentümergemeinschaftsbeiträgen befindet. Auch ist vor dem Notar­termin eine Quittung über die Zahlung der letzten gemeindlichen Grundsteuer (IBI) und der Müllgebühren (Basura) einzuholen. Erst dann ist Ihre Immobilie fit für den Verkauf.

Joachim Süselbeck ist Rechtsanwalt und Abogado in Kanzleien in Santa Ponça und Manacor. Tel.: 971-69 83 05, www.ra-lsk.de

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