Immobilienverkauf: Stoppsignal für Wertzuwachssteuer

Verfassungsgericht ebnet den Weg für die Erstattung der "Plusvalía" beim Verkauf mit Verlust

12.06.2017 | 16:51
Bei unbebauten Grundstücken ist ein allfälliger Wertverlust klar zuzuordnen. Bei Gebäuden wird es schon komplizierter.

Als "verfassungswidrig" stuft das spanische Verfassungsgericht die Wertzuwachssteuer (plusvalía) ein, wenn beim Verkauf einer Immobilie kein Gewinn erzielt wird. Mit seinem Urteil vom 11. Mai bestätigt das Tribunal Constitucional ein gleichlautendes Urteil vom 16. Februar dieses Jahres betreffend die Region Gipuzkoa (Baskenland) und erweitert dessen Gültigkeit auf das ganze Staatsgebiet. Dies ebnet spanienweit den Weg für die Forderung nach Rückerstattung in all jenen Fällen, in denen eine Immobilie mit Verlust verkauft wurde und noch keine Verjährung erfolgt ist. Damit kann bei allen Verkäufen der vergangenen vier Jahre, bei denen bezogen auf die Wertentwicklung des Grund und Bodens Verluste entstanden sind, die Erstattung beantragt werden.

Mit der plusvalía besteuern Gemeinden den Wertzuwachs eines Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie. Die Abgabe ist vom Verkäufer zu tragen und sollte beim notariellen Verkaufsvorgang vom Kaufpreis einbehalten und direkt an die Gemeinde gezahlt werden, da für diese Steuer die Immobilie haftet und kein Risiko beim Käufer bleiben sollte. Das Urteil zwingt Spaniens Gemeinden, die 2015 über diese Steuer mehr als 2,4 Milliarden Euro eingenommen haben, die entsprechenden Vorschriften in der Gemeindesatzung zu ändern. Bei verlustfreien Immobilienverkäufen wird die plusvalía weiterhin unverändert angewendet und muss bezahlt werden.

Das Hohe Gericht war einstimmig der Auffassung, dass die Erhebung der Steuer in den Fällen des Verkaufs mit Verlust verfassungswidrig ist. Solche Fälle traten sehr häufig während der Wirtschaftskrise auf. Diese Steuer wird normalerweise erhoben, wenn der Wertzuwachs von Immobilien durch einen Verkauf neu berechnet wird. In der Praxis wurde sie immer auch dann erhoben, wenn ein Wertverlust vorlag. Das Verfassungsgericht annulliert nun nicht die Steuer an sich, sondern lediglich die automatische Besteuerung in Fällen, in denen keine (höhere) Neubewertung eingetreten ist. Der Gerichtshof ist der Auffassung, dass die Steuer, die auf den Wertzuwachs von erschlossenem Grund und Boden (städtische Grundstücke) errechnet wird, das verfassungsrechtliche Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen verletzt, und zwar insoweit, als sie nicht notwendigerweise an einem tatsächlich bestehenden Wertzuwachs der Immobilie anknüpft, "sondern einfach an den Eigentumstitel über ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum".

Das heißt: Die bloße Tatsache, Eigentümer von erschlossenem Grund und Boden während eines bestimmten Zeitraumes gewesen zu sein, zog automatisch die Zahlung dieser Steuer nach sich, selbst dann, wenn keine Steigerung des Wertes der Immobilie eingetreten war, oder darüber hinaus sogar dann, wenn der Wert gesunken war. Dies verhindere, dass der Bürger seine Steuerpflicht „angemessen seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit" (Art. 31.1 der spanischen Verfassung) erfüllen kann, wie der Gerichtshof nun erklärte.

Vor diesem Hintergrund deklariert der Gerichtshof die Verfassungswidrigkeit und Rechtsunwirksamkeit der Artikel 107.1, 107.2, 110.4 des Gesetzes (Durchführungsverordnung über örtliche Abgaben) aber „nur für den Tatbestand, in denen keine Wertsteigerung existiert". Der Gerichtshof klärt mit seinen Urteilen leider nicht, wie das Erstattungsverfahren und die Beweise aussehen müssen, mit dem der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass bei seinem Rechtsgeschäft kein Wertzuwachs vorlag. Die Gemeinden werden die Erstattungsanträge sicher nicht widerstandslos akzeptieren. So kann man damit rechnen, das bei einem Grundstück, welches bebaut und dann mit Verlust verkauft wurde, die Argumentation verwendet wird, dass der Verlust durch die Aufbauten und nicht durch den Wertverlust des Grund und Bodens erfolgte. Solche Argumente sind nur mithilfe von Gutachtern und Sachverständigen zu entkräften.

Es gibt auch Vorgänge bei denen die Beweislage eindeutig ist, wenn etwa ein Haus gekauft und nicht umgebaut, aber dann mit Verlust verkauft wurde. So hat der Oberste Gerichtshof in Valencia geurteilt, dass als Beweis die Kauf- und Verkaufsurkunden ausreichend sind. Ob das in einem Verfahren bei balearischen Gerichten ebenfalls so gesehen wird, bleibt abzuwarten. Auf alle Fälle muss ein Antrag zur Rück­erstattung solide vorbereitet werden, um Aussicht auf Erfolg zu haben. Der Erstattungsanspruch sollte auf Verwaltungsebene erfolgen, da damit die Verjährung der Steuerveranlagung gehemmt wird.

Dipl. Kfm. Willi Plattes Asesor Fiscal / Steuerberater ist geschäftsführender Gesellschafter bei European Accounting. Kontakt zu diesem Thema: plusvalia@europeanaccounting.net.

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