Doppelte Umsatzsteuer bei Ferienvermietung

Die unterschiedliche Interpretation einer EU-Richtlinie kann Finca-Eigentümer teuer zu stehen kommen

30.11.2017 | 17:12
Kein Irrtum: Der Besitzer dieses Ferienhauses wird doppelt zur Kasse gebeten.

Deutsche Eigentümer von Ferien­immobilien in Spanien riskieren, zweimal für die Umsatzsteuer zur Kasse gebeten zu werden. Der Grund: Das deutsche und das spanische Finanzamt interpretieren die Systemrichtlinie der EU zur Umsatzsteuer unterschiedlich. Die Gefahr lauert für jene Vermieter, die auf Vermittlungsrechnungen deutsche Umsatzsteuer bezahlen. Diese Erkenntnis kristallisiert sich nach umfangreichen Kontakten unseres Büros mit beiden Steuer­behörden heraus und zwingt die Betroffenen zum Handeln.

Der Ablauf des Vermittlungsgeschäftes gestalte sich normalerweise wie folgt: Der Gast bezahlt den gesamten Mietbetrag an den Vermittler. Dieser leitet das Geld unter Abzug seiner Provision an den Finca-Eigentümer weiter. Für seine Vermittlung stellt die Agentur eine Provisions­rechnung, die umsatzsteuerpflichtig ist. Nur wo – in Spanien oder in Deutschland? Genau hier scheiden sich bei der Kon­stellation „deutscher Vermieter – deutscher Vermittler – spanische Immobilie" die Geister.

Zunächst die deutsche Posi­tion: Generell sind alle Finca-­Eigentümer steuerlich als (Vermietungs-)Unternehmer nach Paragraph 2 Umsatzsteuergesetz zu beurteilen. Daher werden bei der Vermittlung von Ferienhäusern stets Umsätze zwischen Unternehmen erzielt (B2B). Die Leistungen gelten als dort erbracht, wo der Leistungsempfänger seinen Betriebssitz unterhält. Die Vermittlungsleistung für Ferienhauseigentümer mit

Betriebssitz in Deutschland werden daher im Inland ausgeführt und sind damit in Deutschland steuerbar und steuerpflichtig. Fazit: Der Vermittler in Deutschland stellt dem deutschen Finca-Eigentümer für die Vermittlungsleistung eine Rechnung mit 19 Prozent deutscher Umsatzsteuer.
Gehört die Finca einem spanischen Steuerbürger, gelten auch hier die Vermittlungsleistungen als dort ausgeführt, wo der Leistungsempfänger seinen Sitz hat, weshalb in diesem Fall spanische Umsatzsteuer anfällt. Fazit: Der deutsche Vermittler stellt dem Spanier eine Vermittlungsrechnung und weist darin auf dessen Verpflichtung hin, die spanische Umsatzsteuer in Höhe von 21 Prozent direkt an ­Hacienda abzuführen. Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, dass der spanische Finca-Eigentümer eine internationale Umsatzsteuernummer (USt-ID) hat, denn die Leistung selbst – Vermittlung einer Immobilienvermietung – weist den Rechnungsempfänger zwangsläufig als Unternehmer im Sinn der Umsatzsteuer aus.

Somit kommt das spanische Finanzamt bei der Beurteilung des in Spanien ansässigen Vermieters zum selben Ergebnis wie das deutsche. Wie aber stuft die Agencia Tributaria den in Deutschland ansässigen Eigentümer einer Mallorca-Finca ein? Wenn dieser umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung betreibt, liegt klar eine gewerbliche Tätigkeit und somit eine spanische Betriebsstätte vor, daher fällt für die Leistung der deutschen Vermittlungsagentur eindeutig spanische Umsatzsteuer an. Doch auch bei der umsatzsteuerfreien Ferienvermietung unterstellt das spanische Finanzamt eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte, sodass für den deutschen Eigentümer die Einzahlung von spanischer Umsatzsteuer in Höhe von 21 Prozent fällig wird.

Dabei handelt es sich nicht um die Meinung einzelner Prüfer, die sich auch irren können, sondern um eine Position der spanischen Finanzverwaltung, die durch eine verbindliche Auskunft zementiert ist. Allerdings sickert diese Interpretation erst allmählich in die Praxis durch und wurde bislang nicht kompromisslos umgesetzt, weshalb die Zwickmühle erst jetzt erkennbar wurde.

Fazit jedenfalls: Deutschland sieht in der Vermittlung eine Leistung, die von der in Spanien erbrachten Vermietung und somit von der spanischen Immobilie unabhängig ist, und verlangt die Rechnung mit deutscher Umsatzsteuer. Bei einer Prüfung in Spanien hingegen besteht ein wachsendes Risiko, dass die Agencia Tributaria die Nachzahlung der spanischen IVA verlangt, plus Strafen und Verzugszinsen. Somit droht eine in der EU eigentlich undenkbare Situation, nämlich eine effektive doppelte Umsatzsteuer ohne Recht auf Anrechnung.

European@ccounting hat mit den deutschen und spanischen Behörden ausgiebig diskutiert, mit dem Ergebnis, dass beide Behörden auf ihrer jeweiligen Auslegung bestehen. Um die Doppelbelastung zu vermeiden, könnte man nun vor die EU-Gerichte ziehen. Das wär zwar interessant, aber auch langwierig und für die Betroffenen aktuell nicht hilfreich.

Unser Lösungsvorschlag: Der deutsche Finca-Eigentümer beantragt auch bei umsatzsteuerfreier Vermietung eine „internationale Umsatzsteuernummer". Dem deutschen Vermittler teilt er eine spanische Rechnungs­adresse (die der Ferienimmobilie) und die besagte Nummer mit (Spanisch: Registro de Operadores Intracomunitarios, kurz ROI). Dann erhält er die Rechnung vom Vermittler ohne deutsche Umsatzsteuer und der Vermieter zahlt die Umsatzsteuer (21 Prozent) per Reverse-Charge-Verfahren in Spanien ein.

Die Doppelbelastung dürfte damit vermieden werden. Praktischer Hinweis: Für Vermieter ohne gewerbliche Tätigkeit, wie eben die umsatzsteuerfreie Ferien­vermietung, war es bis vor Kurzem nahezu unmöglich, eine ROI zu erhalten. Nachdem wir die Behörde mehrfach auf das Problem aufmerksam gemacht haben, wird nach Anlaufproblemen nunmehr für Ferienvermieter eine Ausnahme gemacht. Für die Vergangenheit ist keine Reparatur möglich, jedoch hat sich das spanische Finanzamt in der Praxis bislang flexibel gezeigt, solange der Ferienvermieter die Umsatzsteuer zumindest irgendwo eingezahlt hatte. Genau das war oft nicht der Fall, weil viele Eigentümer, die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung betrieben, sich ihrer Einstufung als Unternehmer im Sinn der Umsatzsteuer nicht bewusst waren. Allerdings haben die Prüfer für die Zukunft eine härtere Gangart angekündigt.

Asesor Fiscal-Steuerberater Dipl. Kfm. Willi Plattes und Thomas Fitzner arbeiten im Steuer­büro European@ccounting in Palma de Mallorca. Website: www.europeanaccounting.net.

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