Bauträgerverträge sind auf Mallorca beliebt, aber nicht ohne Risiko zu haben

Immer mehr Immobilienkäufer entscheiden sich dafür, einen schlüsselfertigen Neubau zu erwerben. Ratsam ist dabei ein Bankgarantie

23.01.2018 | 08:49
Baukräne sind auf Mallorca keine Seltenheit.

Auch im Herbst blüht der balearische Immobilienmarkt weiter auf. Nahezu tagtäglich werden neue Immobilien zum Kauf angeboten. Pausenlos erfreuen sich glückliche Erwerber über ihr neues Inseldomizil.

Neben dem Erwerb einer bereits bestehenden Immobilie besteht allerdings auch die Möglichkeit des schlüsselfertigen Neubaus. Immer mehr Interessenten entscheiden sich in diesem Zusammenhang für den Abschluss sogenannter Bauträgerverträge. Der Vorteil solcher Verträge ist, dass der Kunde ein Unternehmen (das Bauträgerunternehmen) beauftragt, welches für ihn das gesamte Bauvorhaben realisiert. Dieses Unternehmen steht dem Kunden dann als Ansprechpartner in sämtlichen immobilienbezogenen Fragen zur Verfügung. Das beauftragte Bauträgerunternehmen kauft in eigenem Namen Grundstücke und ist für den gesamten Bauprozess selbst verantwortlich: von Entwurf und Gestaltung der Baupläne über die Einholung der erforderlichen behördlichen Genehmigungen bis hin zum eigentlichen Bau der Immobilie. Im Bauprozess schließt der Bauträger selbstständig Unterverträge mit Fachunternehmen ab, die einzelne Werkleistungen für ihn erbringen. Insoweit kümmert sich das Unternehmen also eigenständig um die gesamte Abwicklung. Einziger Vertragspartner des Kunden bleibt jedoch allein das Bauträgerunternehmen.

Problematisch an dieser Erwerbskonstellation ist, dass ein Erwerber an einem bislang bloß projektierten Bauvorhaben oft noch kein Eigentum erlangen kann. Deshalb bleibt das Bauträgerunternehmen üblicherweise bis zum Projektende Eigentümer des bebauten Grundstücks. Der Kunde verpflichtet sich allerdings schon, Anzahlungen und – nach Erreichen bestimmter Baufortschritte – auch schon Teilzahlungen zu erbringen. Da er für seine Zahlungen keine unmittelbare Gegenleistung erhält, sondern diese nur in Erwartung des späteren Eigentumsüberganges leistet, bestehen für ihn mehrere Risiken:

Einerseits öffnet ein Geschäftsmodell, nach welchem den Kunden die Verpflichtung trifft, Zahlungen für künftige Leistungen zu errichten, Tür und Tor für unseriöse Anbieter. Zur Vermeidung böser Überraschungen ist es daher geboten, sich vor Vertragsabschluss einen umfassenden Überblick über die wirtschaftlichen Verhältnisse, die Qualität der angebotenen Arbeit sowie über etwaige Referenzen des jeweiligen Unternehmens zu verschaffen.

Zum anderen besteht auch bei seriösen Bauträgern stets das Risiko einer Insolenz. Üblicherweise nutzen Bauträgerunternehmen zur Bauabwicklung finanziertes Geld. Verzögerungen durch beauftragte Fachunternehmen oder die Geltendmachung von Mängelrechten in anderen Projekten können das Bauträgerunternehmen schnell an seine Liquiditätsgrenzen bringen. Derartige Unternehmen zeichnen sich daher im allgemeinen Vergleich durch eine hohe Insolvenzgefahr aus.

Der Abschluss einer sogenannten Bankgarantie (Aval Bancario) ist deshalb dringend zu empfehlen. Diese Zug-um-Zug-Absicherung sollte bestenfalls Ihr Anwalt vor Ort organisieren. Hierdurch sind Ihre Zahlungen im Falle der Insolvenz des Bauträgerunternehmens beziehungsweise der unterbliebenen Fertigstellung des Gebäudes abgesichert. Einige Bauträger versuchen diese gesetzlich geregelte Rückzahlungsabsicherung zu vermeiden, um die Abschlusskosten zu sparen. Auf eine Bankgarantie sollten Sie indes nie verzichten, um sich nicht dem Risiko auszusetzen, sowohl die avisierte Immobilie als auch Ihre geleisteten Anzahlungen zu verlieren.

Um darüber hinaus Konflikte im Abwicklungsprozess zu vermeiden, sollte der Bauträgervertrag detaillierte Absprachen über die vom Unternehmen zu erbringenden Leistungen, den Fertigstellungstermin sowie über die Fälligkeit von Abschlagszahlungen enthalten. Zudem sollte der Bauträger zur Zahlung der im Bauprozess erforderlichen Kosten, wie etwa Genehmigungen, Versicherungen und Bescheinigungen, verpflichtet sein.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass der schlüsselfertige Neubau einer Immobilie aufgrund des angebotenen Rundum-Services zwar attraktiv ist, dieser Service allerdings nicht von der Verpflichtung entbindet, sich umfassend zu informieren und rechtlich beraten zu lassen. Es ist daher empfehlenswert, mithilfe eines Rechts­anwaltes bereits während der Vertragsanbahnung sicherzustellen, dass es sich um ein vertrauenswürdiges Bauträgerunternehmen handelt, Ihre Zahlungen abgesichert sind und der Bauträgervertrag Ihre rechtlichen Interessen wahrt und schützt.

Anhand der meldepflichtigen Angaben sowie der Referenzen des Unternehmens kann sich ein Fachmann einen Überblick über dessen finanzielle Situation und Qualifizierung schaffen. Durch Registerauszüge kann weiterhin geprüft werden, ob das Baugrundstück tatsächlich im Eigentum des Unternehmers steht und ob es lastenfrei ist. Nicht zuletzt unterstützt Sie ein Rechtsanwalt auch bei Auswahl und Abschluss einer Bankgarantie.

Christian Gerboth ist Rechtsanwalt und Abogado Master of European Law (Barcelona). Kontakt: Avda. de Jaume III, 3, 07012 Palma, E-Mail: info@mallorca-anwalt.com. www.mallorca-anwalt.com

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