05. März 2018
05.03.2018

Fallstricke beim Immobilien-Kauf auf Mallorca

Seit dem Jahr 2000 darf sich in Spanien jeder Immobilienmakler nennen. So erkennen Sie windige Typen

05.03.2018 | 02:30
Beim Erwerben einer Immobilie alles richtig gemacht?

So verkauft man eine Immobilie

  • Wer einen Immobilienmakler auf Mallorca mit dem Verkauf beauftragen will, schließt anders als der Käufer in der Regel einen schriftlichen Vertrag mit dem Makler. Hier sind einige Punkte, auf die Sie als Verkäufer achten sollten:
  • Beschreibung der Immobilie: Der Verkäufer sollte im Maklervertrag alle tatsächlichen und rechtlichen Mängel der Immobilie festschreiben, da die Verhandlungen oft in Ortsabwesenheit des Eigentümers geführt werden und der Makler für falsche und unvollständige Erklärungen gegenüber dem Käufer nur dann in die Haftung genommen werden kann, wenn er auch vollständig informiert war.
  • Exklusivität: Sofern der Immobilienmakler auf eine exklusive Vermarktung besteht, sollte geklärt werden, wie lange die Exklusivität dauert, ob der Verkäufer selber anbieten darf und was bei Verstößen gegen die Exklusivitätsvereinbarung geschieht. Ist nichts anderes vereinbart, kann der Maklervertrag jederzeit gekündigt werden. Kommt allerdings später mit einem vom Makler nachgewiesenen Kunden ein Kaufvertrag zustande, wird die Provision trotz Kündigung fällig.
  • Provision: In der Regel wird ein Prozentsatz vom notariell beurkundeten Kaufpreis vereinbart. Es sollte ebenso klar sein, ob ein Makler (teilweise) Anspruch auf Provision oder Gebühren hat, wenn zum Beispiel nach einem Optionsvertrag das Geschäft doch noch platzt. Generell besteht kein Anspruch darauf, mitunter aber versucht der Makler im Maklervertrag, eine entsprechende Klausel unterzubringen.
  • Vollmachten: Theoretisch kann der Makler im Maklervertrag für alles bevollmächtigt werden, von der Vollmacht zu verbindlichen Preisverhandlungen bis hin zum Recht, Anzahlungen entgegenzunehmen. Nur bei einem ausgesprochenen Vertrauensverhältnis mit einem langjährig tätigen Makler sind solche Vollmachten empfehlenswert. Wenn Anzahlungen entgegengenommen werden dürfen, sollten diese nur auf einem Treuhandkonto deponiert werden.

Wer auf Mallorca seinen Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen will, der kommt an einem Immobilienmakler kaum vorbei. Denn es fehlt in der Regel nicht nur an Sprach-, sondern auch an Rechts- und Marktkenntnissen. Aber der agente inmobiliario unterscheidet sich ziemlich von dem Immobilienmakler, wie er aus Deutschland bekannt ist.

Wer als Immobilienmakler hier tätig sein darf

Die Spanier nehmen manches lockerer als die Deutschen. Das gilt besonders beim Immobilienmakler. Jeder kann von heute auf morgen diesen Beruf ausüben, im Prinzip reichen Visitenkarten und eine Website. Während in Deutschland zumindest eine Gewerbeerlaubnis notwendig ist (§ 34c Gewerbeordnung), bei der die persönliche Zuverlässigkeit geprüft wird (unter anderem anhand von Führungszeugnis sowie Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes), werden in Spanien gescheiterte, verschuldete oder gar vorbestrafte Existenzen nicht daran gehindert, als Vermittler für Mallorca-Villen im Millionenwert aufzutreten und Anzahlungen entgegenzunehmen.

So locker war das allerdings nicht immer. Bis 2000 galt die Pflicht, Mitglied in einer Makler-Kammer zu sein und eine staatliche Prüfung abzulegen. Das wurde aber mit dem Trend zur Liberalisierung per Gesetz Real Decreto-ley 4/2000 abgeschafft. Seitdem sind weder eine Zulassung noch nachgewiesene Fachkunde notwendig. Nach wie vor gibt es zwar den API-Titel (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) von den „Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria", was aber lediglich belegt, dass jemand erfolgreich an einer Bildungsmaßnahme der Kammer teilgenommen hat.

Wer sich in Spanien einem Immobilienmakler anvertraut, sollte daher noch mehr auf Seriosität und Fachwissen achten als in Deutschland. Wer an den Falschen gerät, verliert im günstigsten Fall einfach nur viel Zeit. Wer richtig Pech hat, der bekommt vielleicht eine überteuerte Immobilie angedreht oder schaut seinem Geld hinterher, das er unvorsichtigerweise dem Makler als Anzahlung in die Hand gedrückt hat. Was spricht dafür, dass es sich um ein seriöses Maklerunternehmen handelt? Ein paar Anhaltspunkte:

  • Es ist seit vielen Jahren am Markt tätig.
  • Es hat Büroräume ebenfalls nicht erst seit gestern.
  • Es arbeitet als registrierte (Kapital-) Gesellschaft (zum Beispiel SL oder SLU).
  • Es hat eine aussagekräftige Website, auf der nicht nur schöne Immobilien vorgestellt werden, sondern auch Informationen über das Makler­unternehmen, seine Mitarbeiter, deren Qualifikation sowie über die Besonderheiten des Kaufes in Spanien zu finden sind.

So ist die Provision des Immobilienmaklers geregelt

Wie in Deutschland ist der Immobilienmakler in Spanien generell auf Erfolgsbasis tätig. Nur wenn ein Verkauf oder eine Vermietung zustande kommt, gibt es Geld. Ein großer Unterschied aber: In der Regel trägt der Verkäufer in Spanien als Auftraggeber die Provision allein (andere Varianten sind zulässig, wenn auch nicht üblich), während in Deutschland allerlei Varianten am Start sind (Verkäufer allein, Käufer allein, halbe-halbe). In der Praxis sieht es dann so aus: Die Provision ist in den Kaufpreis eingerechnet. Zum Notartermin bringt der Käufer meist einen Scheck über den Provisionsbetrag mit sowie einen Scheck über den eigentlichen Kaufpreis. Und wie viel? Bezogen auf den Kaufpreis sind folgende Prozentsätze üblich (Beispiel Mallorca):

– 4 bis 5 % wenn Immobilie exklusiv über einen Makler vermittelt wird
– 5 bis 6 % bei nicht exklusiven Bestandsimmobilien

Beim Thema Provision sollten Kaufinteressenten vor allem diese Hinweise beachten:

  1. Manche versuchen, ohne Makler eine Immobilie zu kaufen, um so die in den Kaufpreis eingerechnete Maklerprovision zu sparen. Ein Eigentümer, der seine Immobilie in Eigenregie ohne Makler anbietet, möchte die ersparte Provision selbst behalten – und nicht dem Käufer eine Freude machen. Dies gilt meist auch beim Kauf vom Bauträger in Spanien: Bauträger, die regelmäßig mit Maklern arbeiten, aber auch direkt anbieten, reduzieren bei der Direktansprache durch den Kunden den Kaufpreis nicht um die ersparte Provision, da sonst kein Makler mehr mit ihnen zusammenarbeiten würde.
  2. Da Immobilien auf Mallorca meist über mehrere Immobilienmakler gleichzeitig angeboten werden, kann es passieren, dass jemand eine Wohnung besichtigt, die ihm ein anderer Makler schon gezeigt hat. Dann sollte der Kaufinteressent den anderen Makler darüber informieren – ansonsten könnte er in Provisionsstreitigkeiten hineingezogen werden. Es gilt der Grundsatz: Der Makler, der dem Interessenten als Erster die Immobilie gezeigt hat, hat die volle Provision verdient.
  3. Manche Makler wollen doppelt kassieren und verstecken zum Beispiel in Exposées den Hinweis, dass ebenfalls der Käufer eine Provision zu zahlen habe. Da auch in Spanien weitgehend Vertragsfreiheit besteht, ist das generell zulässig. Alle Unterlagen eines Maklers sollten deshalb aufmerksam gelesen werden.

Welche Aussagen Ihnen spanisch vorkommen sollten

Flächenangaben: Während es in Deutschland mit DIN und Wohnflächenverordnung anerkannte Methoden gibt, wie Wohnflächen berechnet werden, ist in Spanien dabei eher Freistil angesagt, was sich manche Makler bei ihren Quadratmeter-Angaben zunutze machen. Manche Wohnung, manches Haus auf Mallorca wird so zum Größenwunder. Zu unterscheiden sind die superficie útil (bewohnbare Fläche) und die superficie construida (bebaute Fläche). Bei der konstruierten Fläche wird das Mauer­werk mitgerechnet – wodurch die Fläche schnell mal um 10 bis 15 Prozent steigt. Zudem werden Balkone, Terrassen oder Wintergärten oft gern voll in die Wohnfläche eingerechnet.

Anzahlungen: Mit einem Reservierungs- oder Optionsvertrag kann sich ein Kaufinteressent eine Immobilie sichern. Das Geld wird später beim Kauf angerechnet. Macht der Interessent einen Rückzieher, verliert er das Geld. Bei der Reservierung sind meist – im Verhältnis zum Kaufpreis – nur geringe Beträge von einigen Tausend Euro zu zahlen. Beim Optionsvertrag sind meist 10 Prozent des Kaufpreises anzuzahlen. Anzahlungen und Optionsgebühren werden in der Regel an vertrauenswürdige Dritte (Makler, Notar, Rechtsanwalt) überwiesen. Im Reservierungs- oder Optionsvertrag muss aber klar geregelt sein, unter welchen Umständen die Anzahlung beim Scheitern der Verhandlungen verloren geht. Offenbart der Eigentümer später zum Beispiel noch Mängel oder fordert unzumutbare Klauseln im Vertrag, wäre es unfair, wenn der Kaufinteressent dafür büßen muss.

Der gebürtige Berliner Lutz Minkner ist Volljurist, Experto Inmobiliario und Mitglied der deutsch-spanischen Juristenvereinigung. Seit über 25 Jahren ist er als Immobilienmakler auf Mallorca tätig. Mit dem Buch „Der Immobilien-Ratgeber Spanien – Alles über Recht und Steuern" (ISBN: 978-3-86805-832-1) hat er eines der deutschsprachigen Standardwerke zum spanischen Immobilienrecht verfasst. http://www.minkner.com

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