12. Mai 2018
12.05.2018

Was das Haus auf Mallorca kostet, wenn man es schon hat

Mit diesen Steuern und Gebühren müssen Sie rechnen, Teil II

14.05.2018 | 09:37
Die zu zahlenden Müllgebühren werden von der Gemeinde für die jeweilige Immobilie festgesetzt.

Das spanische Finanzamt hält nicht nur beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder einer Finca die Hand auf – mit diesem Thema haben wir uns vergangene Woche beschäftigt. Auch beim Besitz der Immobilie fallen verschiedene Steuern an. Allerdings ist für diese Steuern Berechnungsgrundlage meist nicht der wirkliche Wert (valor real), sondern der Katasterwert, der in der Regel zwischen 30 und 50 Prozent des Verkehrswertes beträgt und in seiner Struktur dem deutschen Einheitswert entspricht. Die Höhe des Katasterwertes (getrennt nach Wert von Grund und Boden sowie der Baulichkeiten) können Sie der jährlichen Gemeindesteuerquittung entnehmen oder im zuständigen Rathaus erfragen.

1. IBI: Die Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles) wird von der zuständigen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und liegt spanienweit zwischen 0,4 und 1,1 Prozent bei erschlossenen Grundstücken und zwischen 0,3 und 0,9 Prozent bei unerschlossenen Grundstücken, dies bezogen auf den Katasterwert.

Auf den Balearen wird die Grundsteuer über einen bestimmten Faktor mit dem Katasterwert multipliziert und in Beziehung zur Bebauung gesetzt (base liquidable). Die genauen Werte teilt die Gemeindeverwaltung auf Anfrage mit.

2. IRNR: Bei der Einkommensteuer (impuesto sobre la renta de no residentes) ist zu unterscheiden zwischen der selbst genutzten und der (teilweise) vermieteten Immobilie.

Die selbst genutzte Immobilie
Einkommensteuer fällt in Spanien selbst dann an, wenn mit der Immobilie gar keine Einkünfte erzielt wurden. Besteuert wird bei einem Nicht-Residenten, der die Immobilie nur zu Ferienzwecken nutzt, der Selbstnutzungsvorteil als fiktive Mieteinnahme. Die Steuer beträgt 19 Prozent auf 1,1 Prozent des Katasterwertes. Werbungskosten oder Abschreibungen werden nicht berücksichtigt. Die Steuer ist für jede Immobilie bis zum 31.12. des Folgejahres zu erklären und abzuführen. Der selbst errechnete Betrag ist an das Finanzamt zu überweisen. Eine Beispielrechnung: Bei einem Katasterwert von 380.000 Euro ergeben 1,1 Prozent = 4.180 Euro. Darauf 19 Prozent bedeutet eine jährliche Einkommensteuer von 794,20 Euro.

Die vermietete Immobilie
Wird die Immobilie vermietet, ist für diesen Zeitraum die Einkommensteuer von 19 Prozent auf die Mieteinnahmen zu zahlen. Allerdings sind diverse Kosten abzugsfähig, und zwar

  • Darlehenszinsen
  • Versicherungsprämien
  • Lokale Abgaben und Steuern
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • Strom-, Wasser- und andere Unterhaltungskosten
  • Abschreibung von bis zu 3 Prozent p.a. auf den Gebäudewert

Der Vermieter hat die Steuererklärung quartalsweise abzugeben, nicht wie in Deutschland als Jahreserklärung.

Impuesto sobre el patrimonio (Vermögensteuer):
Seit 2011 gibt es in Spanien wieder eine Vermögensteuer. Es wird unterschieden zwischen der Vermögensteuer der Zentralregierung und der Vermögenssteuer der Autonomen Gemeinschaften. Der steuerpflichtige Nicht-Resident kann sich für die für ihn günstigere Variante entscheiden.

Nicht-Residenten haben einen Freibetrag in Höhe von 700.000 Euro, Residenten ebenfalls zuzüglich eines weiteren Freibetrages in Höhe von 300.000 Euro für den Hauptwohnsitz. Wer etwa wegen des Immobilienwertes über diesen Freibeträgen liegt, zahlt bei dem Modell der Zentralregierung ­progressiv zwischen 0,2 und 2,5 Prozent Vermögensteuer auf das Nettovermögen (Vermögen nach Abzug von Belastungen wie etwa Hypotheken), nach dem Tarif auf den Balearen sogar zwischen 0,28 und 3,45 Prozent. Je größer das Vermögen, desto höher wird der Satz.

Nicht-Residenten unterliegen der spanischen Vermögensteuer nur mit ihrem in Spanien belegten Vermögen. Ein Rechenbeispiel: Wer als Nicht-Resident auf Mallorca eine Million Vermögen besitzt, etwa in Form einer Immobilie, zahlt 733 Euro Vermögensteuer. Die Steuer ist bis zum 30.06. des laufenden Jahres für das vorhergehende Jahr zu erklären und zu zahlen.

Gut zu wissen: Hat eine Immobilie zwei Eigentümer (Ehepaar mit jeweils 50 Prozent) oder sind sogar Kinder oder andere Dritte Miteigentümer, steht der Freibetrag bei Nicht-Residenten von 700.000 Euro jedem der Mit-­Eigentümer zu.

Weitere Kosten
Müllabfuhr: Die Müllgebühren werden von der Gemeinde je nach Immobilie festgesetzt. Bei einer Wohnung sind etwa 150 bis 200 Euro im Jahr zu veranschlagen.

Versorger: Wasser und Strom werden zum Teil fix, zum Teil nach Verbrauch gezahlt. Beim Strom spielt die potencia eine Rolle: Wer eine hohe Maximallast vereinbart, um zum Beispiel Klimaanlagen, E-Herd, Waschmaschine und andere Geräte gleichzeitig betreiben zu können, zahlt auch eine hohe Grundgebühr.

Hausgeld: Wer die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft kauft, muss wie in Deutschland Hausgeld zahlen. Die Kosten sind sehr unterschiedlich. Für ein kleines Apartment ohne Gemeinschafts­einrichtungen sind es manchmal nur 40 oder 50 Euro.

Lutz Minkner ist Volljurist und seit über 25 Jahren als Immobilien­makler auf Mallorca tätig.

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