23. Mai 2018
23.05.2018

Das kostet der Verkauf des Hauses auf Mallorca

Spanisches Immobilienrecht Teil III: Abgaben bei Veräußerung

24.05.2018 | 01:00
Wenn Immobilien den Besitzer wechseln, schaut das Finanzamt genau hin.

Nicht nur der Kauf und Unterhalt einer Immobilie bringt Kosten mit sich, auch der Verkauf. Das sind die wichtigsten Posten:

Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn:

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Spanien­immobilie, die im Eigentum eines Nicht-Residenten steht, ist in Spanien zu versteuern. Der Gewinn aus dem Immobilien­verkauf errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis und dem Verkaufserlös. Die Erwerbsnebenkosten, Maklergebühren, werterhöhende Investitionen in die Immobilie, kumulierte Abschreibungen und andere Faktoren sind dem Anschaffungspreis hinzuzurechnen und mindern damit den Gewinn. Diese Kosten können allerdings nur berücksichtigt werden, wenn sie durch ordnungsgemäße Rechnungen belegt sind.

Auf den so ermittelten Gewinn sind pauschal 19 Prozent Steuern zu zahlen. Der Gewinn unterliegt also nicht wie in Deutschland dem persönlichen Steuersatz. Noch ein weiterer Unterschied: Anders als in Deutschland gibt es keine
Spekulationsfrist, nach der ein Gewinn steuerfrei ist. Ein Nicht-Resident hat den Veräußerungs­gewinn, sofern höher als die abgeführten drei Prozent Quellensteuer, innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages zu erklären und den noch fehlenden Betrag abzuführen. Aber Achtung: Die dreiprozentige Quellensteuer berechnet sich auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises, die 19-prozentige Gewinnsteuer auf den berechneten Gewinn.

Und der deutsche Fiskus?

Als Folge des Doppelbesteuerungsabkommens von 2011 unterliegen Verkaufsgewinne in Spanien generell auch der deutschen Steuer, wobei dann die in Spanien gezahlte Steuer anzurechnen ist. Dennoch könnte es zu einer zusätzlichen Besteuerung in Deutschland kommen, wenn der persönliche Steuersatz höher als 19 Prozent ist. Allerdings greifen zumeist wie bei einer Immobilie in Deutschland die günstigen Vorschriften einer privaten, selbst genutzten Immobilie, auch wenn es sich um eine nur wenige Monate genutzte Ferienwohnung handelte.

Keine Steuer fällt an, wenn €

€ die Immobilie während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ­ausschließlich selbst genutzt oder

€ zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde.
Diese Thematik sollte man im Auge behalten, wenn man eine ­Ferienimmobilie – auch – zum Zwecke der Ferienvermietung kauft. Verkauft man die Spanien-Immobilie nach einer Haltefrist von zehn Jahren, ist der Verkaufsvorgang in jedem Fall in Deutschland nicht steuerbar. Es bleibt dann bei 19 Prozent Steuern auf den Verkaufsgewinn in Spanien.

Wertzuwachssteuer (Plusvalía):

Neben der Gewinnsteuer schuldet ein Verkäufer die sogenannte Wertzuwachssteuer, die von den Gemeinden erhoben wird. Sie besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden – nicht der Aufbauten – seit dem letzten
Beurkundungsvorgang. Zur Berechnung benötigt man den Katasterwert des Bodens, die Dauer des Besitzes und den Berechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde. Die Steuerschuld der Plusvalía ist innerhalb von 30 Tagen im Wege der Selbstveranlagung an das Finanzamt zu zahlen.

Gut zu wissen: 2017 hat das spanische Verfassungsgericht (Tribunal Constitucional) entschieden, dass Plusvalía nur dann gefordert werden darf, wenn es auch tatsächlich einen Wertzuwachs gab. Zuvor hatten Gemeinden die Steuer mit Verweis auf den Katasterwert gefordert, obwohl es – oft aufgrund der Immobilienkrise – keinen realen Wertzuwachs
gegeben hatte.

Lutz Minkner ist Volljurist und seit über 25 Jahren als Immobilien­makler auf Mallorca tätig.

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