Die Zukunft der Ferienvermietung auf Mallorca: fast wie im Hotel

Die Linksregierung schmiedet an der neuen Regulierung. Wohin die Reise geht

05.05.2016 | 13:22
So verschachtelt wie die Apartmentanlage Aldea I bis III in Cala Fornells auf Mallorca ist bislang auch die Gesetzeslage.
So verschachtelt wie die Apartmentanlage Aldea I bis III in Cala Fornells auf Mallorca ist bislang auch die Gesetzeslage.

Auch wenn noch vieles festgezurrt werden muss, steht schon jetzt fest: Die künftige Regulierung der Ferien­vermietung auf Mallorca wird deutlich komplizierter als in Berlin. Die deutsche Hauptstadt hat Ferienwohnungen bis auf wenige Ausnahmen verboten – seit vergangenem Sonntag (1.5.) ist die beschlossene Übergangsfrist abgelaufen, es gilt das sogenannte „Zweckentfremdungsverbot".

Auf den Balearen droht dagegen ein Eiertanz. Zwar überschwemmen auch hier Vermittlungsportale wie Airbnb den Markt mit immer neuen Ferienwohnungen, lassen Preise in die Höhe schnellen und Wohnraum für Langzeitmieter mancherorts knapp werden. Doch es gibt einen entscheidenden Unterschied zu Berlin: Die Zuständigkeit für Mietgesetze liegt in Madrid, und die Balearen dürfen ergänzend zum allgemeinen Mietgesetz (LAU) lediglich die Ferienvermietung regulieren. Auch bei strengen Vorgaben auf Mallorca bleibt also immer noch das Schlupfloch mehr oder weniger regulärer Mietverträge.

Zur Erinnerung: Bislang können nur Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Dorfhäuser zur Ferienvermietung angemeldet ­werden. Für Apartments dagegen ist die touristische Vermarktung verboten. Da sich jedoch die Vermittlungsportale in einer rechtlichen Grauzone befinden und die Online-Vermietung genauso einfach wie lukrativ ist, werden inzwischen geschätzte mehr als 50.000 Ferienwohnungen auf den Balearen online angeboten.

Die balearische Landesregierung will nun weder einen Freibrief für die Vermieter ausstellen – das hat Tourismusminister Barceló in einer Stellungnahme an die spanische Wettbewerbsbehörde klargestellt – noch zu strenge Restriktionen beschließen, die der Lobby-Verband der Ferienvermieter (Aptur) vor Gericht zu Fall bringen könnte. Die Marschrichtung für die geplante Reform des balearischen Tourismusrahmengesetzes, dessen Entwurf bis zum Herbst vorliegen und das zur Saison 2017 in Kraft treten soll, lautet folgendermaßen:


Qualitätsauflagen: Nicht jeder darf vermieten

Wer an Urlauber vermietet, muss Qualitätsstandards erfüllen. Anregungen kann sich die Landesregierung zum Beispiel in Andalusien holen, wo seit Februar strenge Auflagen gelten, oder bei den Aparthotels. Die Anforderungen reichen von Klimaanlage und Heizung über Standards bei der Möblierung und Ausstattung bis hin zur mehrsprachigen Gebrauchsanweisung für die Wohnung. Der balearische Tourismusminister Biel Barceló (Més per Mallorca) nannte gegenüber der MZ bereits konkrete Beispiele für Auflagen. Dazu zählen etwa ein Reinigungsservice für die Wohnung, ein rund um die Uhr erreichbarer telefonischer Kontakt, Garantien zum ausgewiesenen Mietpreis und die Möglichkeit zur Reklamation. Verlangt werden dürfte zudem eine Haftpflichtversicherung. Unterkommen dürfen im Übrigen maximal so viele Urlauber, wie in der Wohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) angegeben. Bei mehr als vier Mietern soll zudem ein zweites Badezimmer verlangt werden.


Neue Aufgaben für Rathäuser und Inselrat

Fest steht zudem, dass es keine einheitliche Regelung für die gesamten Balearen geben wird – die Landesregierung will auch Inselräte und Rathäuser miteinbeziehen, weshalb auch dem Dachverband der Kommunen (Felib) Mitte April der Entwurf für die geplante Regelung vorgelegt wurde. Konkret heißt das: Infolge seiner Raumordnungskompetenz entscheidet Mallorcas Inselrat, in welchen Gebieten an Urlauber vermietet werden darf. Die Gemeinden wiederum haben das letzte Wort hinsichtlich Auflagen für bestimmte Ortsteile und Viertel sowie Höchstgrenzen bei der Zahl der vermieteten Unterkünfte. In den Rathäusern kennt man schließlich die Probleme aus erster Hand, so die Argumentation. Die kommunalen Regelungen sollen provisorischen Charakter haben und später in einen touristischen Raumordnungsplan des Inselrats (PIAT) aufgehen.

Während in der Gemeinde Pollença weitergehende Restriktionen zu erwarten sind – die Ferien­vermietung hat bereits zu einer Wohnungsnot geführt –, will etwa Campos weitgehend freie Hand gewähren. In der Gemeinde gibt es kaum Hotels, und die Ferienvermietung könnte endlich ein Stück vom Tourismuskuchen bedeuten.

In den Rathäusern begrüßt man die Entscheidung, bei der Regulierung miteinbezogen zu werden. Es wurden aber bereits Forderungen laut, an den Einnahmen aus der neuen Touristensteuer, die ab Juli auch in den Ferienwohnungen eingetrieben werden soll, beteiligt zu werden – schließlich komme ein größerer Verwaltungsaufwand auf sie zu, der die ohnehin komplexe Materie der kommunalen ­Raumordnung noch unübersichtlicher mache. Zudem scheuen die Bürgermeister neue ­Aufgaben bei der Inspektion der Ferienwohnungen, was bislang Sache der Landesregierung ist.

Und dann gibt es auch noch rechtliche Bedenken. Mit Restriktionen könnten sich die Rathäuser schließlich ins Visier der spanischen Wettbewerbsbehörde bringen, die eine völlige Liberalisierung der Branche fordert. Die Landesregierung wolle offenbar den Schwarzen Peter an die Rathäuser weitergeben, die mit der Aufgabe zudem überfordert seien, kritisiert Ex-Tourismusminister Jaime Martínez (Volkspartei, PP), strikter Gegner der geplanten Neuregulierung.


Und was sagen die Nachbarn?

Darf der Pool mitbenutzt werden? Bis wann darf man sich auf der Terrasse lautstark unterhalten und Musik hören? Da die Ferienvermietung gerade in Eigentümer­gemeinschaften für Ärger sorgt, sollen auch diese ein Wörtchen mitreden. Die Frage wird sein, ob die Nachbarn einstimmig oder mehrheitlich zustimmen müssen. Die Urlauber sollen zudem verpflichtet werden, die Hausordnung einzuhalten. Denkbar sind auch Auflagen, dass keine einzelnen Zimmer an Urlauber vermietet werden dürfen.

Und dann wäre da noch die Idee, dass Lizenzen zur Ferienvermietung zunächst erstanden werden müssen – ähnlich wie in der Hotelbranche. Dort gibt es eine begrenzte Zahl an Bettenplätzen, und wer sein Hotel erweitert, muss das nötige Kontingent an Gästeplätzen aus einer Art Bettenbank einkaufen. Damit müssten Ferienvermieter vor dem schnellen Geld erst einmal ordentlich investieren. Auch gegen diese Idee gibt es Einwände, vor allem von sozialistischer Seite: Benachteiligt würden einkommenschwache Familien, die sich mit der Ferienvermietung etwas dazuverdienen wollen, aber die Startinvestitionen nicht aufbringen könnten.


Schlupfloch LAU

Die Probleme umgehen können Vermieter, die Gäste nur nach den Regeln des spanischen Mietgesetzes einquartieren, also nicht touristisch vermieten. Dafür müssen einige Regeln beachtet werden: Zunächst dürfen Vermieter die Wohnung nicht auf touristischen Vermittlungsportalen anbieten – Alternativen zu Airbnb sind etwa Fotocasa oder Idealista. Weiterhin ist der Abschluss eines ordentlichen Mietvertrags inklusive Kaution nötig. Und nicht zuletzt müssen die erzielten Einnahmen in der Einkommensteuer (IRPF) beim Fiskus deklariert werden.

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