Ferienvermietung auf Mallorca: Welches Regelwerk darf´s sein?

Die Balearen-Regierung will noch in diesem Jahr einen Entwurf zur Legalisierung von Ferienapartments vorstellen. Andere Regionen in Spanien haben schon vorgemacht, was alles möglich ist - und was nicht

02.11.2016 | 14:50
Verräterischer Strandschirm: Hier ist offenbar ein Urlauber abgestiegen. Dabei ist die touristische Vermietung von Apartments illegal.

Das ist auf Mallorca erlaubt

  • Die bisherige Regulierung der Ferienvermietung auf den ­Balearen ist eine der restriktivsten in Spanien. Offiziell zugelassen werden können nur Einfamilienhäuser, Einliegerwohnungen und Reihenhäuser – Apartments in Mehrfamilienhäusern sind dagegen kategorisch ausgeschlossen. Die balearische Landesregierung steht jedoch vor dem Problem, dass diese im Zuge des Booms der Vermittlungsportale wie Airbnb im großen Stil vermietet werden, die Verstöße sich aber mangels ­Inspektoren gar nicht wirkungsvoll ahnden lassen.
  • Zu den Auflagen für die Zulassung gehört, dass das Haus über nicht mehr als sechs Schlafzimmer und zwölf ­Schlafplätze ­verfügt. ­Je drei Betten muss ein Badezimmer vorhanden sein. Vorgelegt werden müssen neben einer Eigenverantwortlichkeitserklärung ein Nachweis über eine Haftpflichtversicherung und Grundrissskizzen. Die verlangten Qualitätsstandards bei der Ausstattung sind sehr weitreichend und detailliert.

Wenn sich der balearische Tourismusminister Biel Barceló bei der anstehenden Regulierung der Ferien­vermietung an den anderen Regionen Spaniens ein Beispiel nehmen will, hat er die Qual der Wahl: Die Regionalregierungen haben von den 2013 eingeräumten Zuständigkeiten so ausgiebig Gebrauch gemacht, dass ein gesetzlicher Flickenteppich entstanden ist. Fünf der 17 Regionen haben bislang auf ein eigenes Gesetz verzichtet – schließlich gibt es ja auch das spanische Gesetz zur Langzeitmiete (LAU). Der Rest geht ganz unterschiedlich vor.

Dass zu viele Detailvorschriften nach hinten losgehen können, zeigen erste Urteile, die auf der Linie der Empfehlungen der spanischen Wettbewerbskommission liegen. Sie warnt vor einer Überregulierung, die die unternehmerische Freiheit einschränkt. Da Biel Barceló zudem die unterschiedlichen Interessen auf den vier Balearen-Inseln und in den Parteien des Linksbündnisses unter einen Hut bekommen muss, verwundert es nicht, dass die Vorlage des angekündigten Gesetzesentwurfes weiter auf sich warten lässt. Zumindest in diesem Jahr soll es aber noch so weit sein.

Bei den Vorgaben für die Ferien­vermietung unterscheidet Juan Franch Fluxá, Professor für Reiserecht an der Balearen-Universität mit mehreren Publikationen zum Thema Ferienvermietung, zwischen Auflagen zur Anmeldung sowie solchen zur Art und Ausstattung der Wohnung. Er plädiert dafür, Letztere so einfach wie möglich zu halten. „Ich bin dagegen, eine Mikrowelle oder die Zahl der Kleiderbügel vorzuschreiben – das regelt der Markt von allein durch die Kommentare in den Buchungsportalen."


Andalusien: Vermietung nur mit Klimaanlage!

Seit in der Region in Südspanien im Mai ein eigenes Gesetz zur Ferienvermietung in Kraft getreten ist, sind mehr als 60.000 Gästebetten registriert worden. Die Anmeldung der viviendas con fines turísticos bei der andalusischen Regionalregierung ist obligatorisch, auch eine eigenverantwortliche Erklärung (declara­ción responsable), aber keine Vorlage einer Haftpflichtversicherung. Die Ferienwohnungen müssen auch nicht mit einer Plakette identifiziert werden wie auf den Balearen die Ferienhäuser. Der Vermieter ist allerdings verpflichtet, die Registrierungsnummer bei der Vermarktung der Immobilie stets mit anzugeben.

Im Gegensatz zur bislang res­triktiven Handhabung auf den Balea­ren dürfen in Andalusien auch einzelne Zimmer vermietet werden – allerdings nur, wenn es sich um die Hauptwohnung des Vermieters handelt. Zu den gesetzlich verlangten Standards gehört neben Möblierung, Geschirr, Bettwäsche und Reinigung sowie Erste-Hilfe-Koffer auch die Installation einer Klimaanlage, zumindest in allen Wohnungen, die zwischen Mai und September vermietet werden – ein Ventilator reicht nicht aus.

Weitere Bedingungen: die Auslage von touristischen Infos, von Gebrauchsanweisungen für die Haushaltsgeräte und von Beschwerde­formularen sowie die Führung eines offiziellen Gästeregisters. Die Mietdauer ist auf maximal zwei Monate beschränkt.

Die andalusische Lösung wurde in der Branche positiv aufgenommen. Der Verband Apartsur bezeichnete das Regelwerk als ausgewogen und praktikabel.


Madrid: Hat die Ferienwohnung denn auch WLAN?

Die Madrider Regio­nalregierung ging mit ihrer Regulierung zu weit: Die Vorgabe, dass Wohnungen mindestens für fünf Tage vermietet werden müssen, hat jetzt der Oberste Gerichtshof der Region einkassiert und damit unter anderem der spanischen Wettbewerbsbehörde recht gegeben. Da viele Wohnungen in der Hauptstadt nur für zwei oder drei Nächte vermittelt werden, erwies sich die Vorgabe als entscheidende Hürde. Die maximale Mietdauer liegt bei drei Monaten.

Zwei weitere Punkte hatten jedoch gegen die Klage Bestand: Der Bauplan der Wohnung muss von der Architektenkammer ­abgesegnet werden und die Ferienwohnung muss im offiziellen Register als solche aufgeführt sein. Die Registrierungsnummer muss auch in der Bewerbung der Ferienwohnung mit angegeben werden.

Die Vermietung einzelner Zimmer ist nicht möglich. Zu den Besonderheiten in Madrid gehört, dass alle an Urlauber vermieteten Wohnungen auch über kostenlosen drahtlosen Internetzugang (WLAN) verfügen müssen.


Katalonien: Die Touristensteuer ist inklusive

Spanienweit die meisten Konflikte bei der Ferienvermietung gab es bislang in Barcelonas Stadtteil La Barceloneta. Die Stadt geht auch am härtesten gegen Verstöße vor und hat mehrere Vermittlungsportale mit Sanktionen belegt.

Die katalanische Regional­regierung bereitet derzeit eine neue Regelung vor, die Anfang kommenden Jahres in Kraft treten soll. Im Rathaus von Barcelona wird eine Laisser-faire-Regelung befürchtet – umstritten ist insbesondere der Plan, auch einzelne Zimmer zur Vermietung freizugeben. Das gehe auf Kosten der Qualität und dürfte weitere Konflikte zwischen Nachbarn und Urlaubern zur Folge haben, heißt es. Ganz anders die Wettbewerbsbehörde: Sie kritisiert die vorgesehenen Registrierungspflichten als zu umfangreich. Die verlangten Standards gingen zu weit, es handle sich schließlich nicht um Hotelbetriebe.

Derzeit gilt noch eine Verordnung von 2012, die ebenfalls eine Registrierung der Ferienwohnung im offiziellen Verzeichnis (RTC)vorsieht, zuständig ist jeweils die Gemeinde. Für die Anmeldung müssen Wohnbarkeitsbescheinigung und eine eigenverantwortliche Erklärung vorgelegt werden. Eine Einstufung des Qualitätsstandards (vergeben werden ein bis fünf Schlüssel) ist freiwillig.

Die Angabe der Registrierungsnummer ist sowohl bei der Vermarktung als auch bei der Kennzeichnung der Wohnung vor Ort verpflichtend. Die Regionalregierung wirbt damit, dass die regis­trierten Wohnungen dann auch auf der offiziellen Website der Region verzeichnet und vermarktet werden. Die Namen der Gäste müssen zudem ähnlich wie in Hotels der Polizeibehörde gemeldet werden.

Die Vermietung an Urlauber kann über das Landesgesetz hi­naus weiter eingeschränkt werden, etwa durch eine kommunale Verordnung für bestimmte Stadtviertel oder durch die Eigentümergemeinschaft in Mehrfamilienhäusern, wenn deren Statuten im offiziellen Register eingetragen sind. Die Mietdauer liegt bei maximal einem Monat. Explizit verboten ist bislang die touristische Vermietung von Zimmern einer Wohngemeinschaft, das heißt, wenn der Eigentümer gleichzeitig in der Wohnung lebt – vermietet wird stets die gesamte Wohnung.

Katalonien hat als erste Region in Spanien auch die Ferienvermieter in die Pflicht genommen, die Touristensteuer (IEET) abzuführen. Die Abgabe muss ähnlich wie auf den Balearen pro Übernachtung gezahlt und pro Quartal an die Regierung überwiesen werden.


Valencia: Bitte stufen Sie Ihre Wohnung ein!

Auch in den Ausgehvierteln von Valencia hatte der Ärger mit feierlustigen Feriengästen in Apartments zuletzt zugenommen. Mussten Agenturen sich schon bislang registrieren, schreibt eine Verordnung vom vergangenen Jahr dies nun auch für Privatpersonen vor – und nur, wer eine Registrierungsnummer angeben kann, soll künftig auf Vermittungsportalen wie Airbnb angenommen werden, so das Kalkül der Behörden.

Zur Anmeldung, zu der auch eine eigenverantwortliche Erklärung gehört, sind alle Arten von Wohnungen zugelassen. Eine Einstufung muss der Vermieter laut einer vorgegebenen Definition zur Größe und Ausstattung der Wohnung selbst vornehmen – zur Verfügung stehen die Labels Standard, erste Klasse und Superior. Auch wenn die Behörden diese Einstufung bei der Anmeldung nicht überprüfen, können spätere Beschwerden von Kunden eine Anzeige und Geldbußen einbringen. Dies gilt auch für die Vorgaben zur Reinigung und zum ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung. Wer mehr als vier Immobilien gleichzeitig an Urlauber vermietet, muss bei den Behörden eine Agentur anmelden.

Wenn Experte Franch angesichts der unterschiedlichen Handhabung in Spanien für eine einfache Lösung auf den Balea­ren plädiert, hat er nicht nur die juristischen Fallstricke vor Augen, sondern auch die Akzeptanz. Seine Empfehlung: Wohnbarkeitsbescheinigung, Registrierungsnummer zur Identifikation und einfache Qualitätsstandards. „Wird es komplizierter, schreckt das viele Besitzer ab, und sie vermieten weiter schwarz."

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