09. Juni 2018
09.06.2018

Gibt es Schlupflöcher im neuen Gesetz zur Ferienvermietung?

Grauzonen oder keine Chance? Immobilien auf Mallorca ohne gültige Lizenz an Urlauber zu vermieten, wird durch die neuen Regulierungen immer schwieriger

10.06.2018 | 10:32
Einfach mal an Touristen zu vermieten, ohne Steuern zu zahlen, war nie legal

Mitte Juli könnte es so weit sein: Mit der Verabschiedung der Zonenregelung zur Ferienvermietung auf Mallorca endet dann auch das derzeit geltende Moratorium für neue Ferienvermietungs-Lizenzen. Sprich: Immobilieneigentümer können dann wieder Übernachtungsplätze aus der „Bettenbörse" beantragen, um neue Lizenzen vom Tourismusministerium zu erlangen, die ihre Häuser oder Apartments zur touristischen Vermietung freigeben. Der mit den Eingaben der Gemeinden überarbeitete Entwurf der Zonenregelung steht bereits (MZ berichtete), nun muss nur noch ein Umwelt-Ausschuss Stellung beziehen.

Einfacher wird die Ferienvermietung dadurch nicht, schließlich sind die Lizenzen begrenzt. Und die Schlupflöcher werden immer weniger: Grundsätzlich müssen Eigentümer ohne Genehmigung, die ihre Immobilie für weniger als 30 Tage vermieten, nach dem neuen Gesetz beweisen können, dass es sich nicht um touristische Vermietung handelt, sondern beispielsweise um unentgeltliche Vermietung an Freunde oder um Saisonkräfte, die vor Ort arbeiten.

 


Hintergrund: die bisherige Zonenkarte


„Wer sein Haus oder sein Apartment auf Portalen wie Airbnb oder ähnlichen Seiten anpreist, hat dann keine Chance", so ein Anwalt im Gespräch mit der MZ. „Das kann nur vermeiden, wer sich seit Jahren eine Stammkundschaft an Urlaubern aufgebaut hat, die ihn privat kontaktieren, um die Immobilie zu nutzen." Legal sei das nicht, sobald Geld im Spiel ist. Anbieter, die die Daten zahlender Gäste nicht ordnungsgemäß den Polizeibehörden melden, riskieren seit dem 1. Juni Geldbußen von bis zu 30.000 Euro.

„Wer rechtmäßig an Urlauber vermieten will, der braucht die spezielle Lizenz, die nach Ende des Moratoriums wieder vom Tourismusministerium vergeben wird", betont auch Anwalt Dominic Porta. Er rät Eigentümern dringend davon ab, ihre Immobilie einfach mit der Nummer des Antrags zur Aufnahme in das Register (DRIAT) auf dem touristischen Markt zu halten. „Das ist eine eidesstattliche Erklärung", betont er. Wer sie missbrauche und ohne gültige Lizenz sein Eigentum an Touristen vermiete, müsse mit Strafen bis zu 400.000 Euro rechnen. „Die Schlinge um die Ferienvermietung zieht sich immer weiter zu – das Gesetz ist darauf ausgelegt", so Porta. Zwar gebe es weiterhin gewisse rechtliche Grauzonen. Doch die seien durch die künftige Regulierung nicht mehr allgemeingültig formulierbar, „Was wie erlaubt oder möglich ist, kann man nicht pauschal sagen, es hängt sehr vom jeweiligen Standort der Immobilie und der dort herrschenden Situation ab", so Porta. Er rät jedem dazu, den Antrag auf eine Lizenz vorher ganz genau zu prüfen und sich professionelle Beratung zu holen.

Die Chancen darauf, eine Lizenz zu erhalten, steigen bei freistehenden Einfamilienhäusern, die laut der neuen Regelung in „nicht verletzlichen" Zonen liegen und nur 60 Tage im Jahr Urlauber beheimaten sollen. Doch auch hier wird es vermutlich je nach Gemeinde Unterschiede geben: Während Muro beim Inselrat erreicht, dass im gesamten Gemeindegebiet einschließlich der Playa de Muro keine Apartments an Urlauber vermietet werden dürfen, und die Gemeinde Llucmajor im östlichen Teil von El Arenal lediglich die Vermietung von Einfamilienhäusern an Urlauber zulassen will, darf im Ortskern von Port de Sóller nur die Hauptwohnung für maximal 60 Tage im Jahr vermietet werden. In der Gemeinde Marratxí soll die 60-Tage-Regelung zumindest für Apartments gelten. Andere Gemeinden reichten nur minimale Änderungswünsche ein oder stimmten – wie im Fall von einer Handvoll kleiner Ortschaften im Inselinneren – dafür, Ein- und auch Mehrfamilienhäuser 365 Tage im Jahr statt wie vom Inselrat vorgesehen insgesamt nur 60 Tage im Jahr an Urlauber vermieten zu dürfen.

„Es ist jetzt noch zu früh, abschließend darüber zu urteilen, wie effektiv das Gesetz ist. Dazu muss es erst einmal stehen", bewertet ein Anwalt. Er glaubt, dass vieles nach wie vor davon abhänge, wie streng die In­spektoren des Tourismusministeriums tatsächlich prüften und ob zusätzliche Mitarbeiter eingesetzt würden. Einfacher als bisher, schwarze Schafe aufzutreiben, wird es für die Behörden aber in jedem Fall: Wegen der Beweislastumkehr, und auch, weil Plattformen wie Airbnb ab Juli 2018 spanienweit dazu verpflichtet sein werden, Details über auf ihren Seiten angepriesene Immobilien sowie deren Besitzer und die Anzahl der vermieteten Tage an das Finanzamt weiterzuleiten.

Wer versuchen will, seine Immobilie über das gewöhnliche Langzeitmietgesetz (LAU) an Urlauber zu vermieten, wird es ebenfalls schwer haben: Das LAU greift nach der neuen Regelung erst nach einer vertraglich festgelegten Mietdauer von mehr als 30 Tagen – und verpflichtet den Vermieter dazu, von den Mietern eine Kaution von mindestens einer Monatsmiete zu verlangen. Bei Pro-Nacht-Preisen von 300 Euro, wie in der touristischen Vermietung üblich, wären das auf den Monat gerechnet 9.000 Euro Kaution – die wohl kaum ein Urlauber zu zahlen bereit ist.

Nicht zu sorgen brauchen sich jene, die bereits eine Lizenz haben. Sie können weiter vermieten wie bisher, solange sie die Übernachtungssteuer eintreiben und auch selbst Steuern abführen.

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