Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist häufig mit der Vorstellung einer Urlaubsidylle verbunden. Um den Gewinn zu potenzieren, haben viele Bauunternehmer in Spanien jedoch an nicht sichtbaren Stellen gespart, so dass zum Beispiel Feuchtigkeit durch mangelnde Isolierung der Dachterrassen, der Hausfundamente und der Tiefgaragen entsteht. Oder es sind unzureichende Abdichtungen unterirdisch verlegter Stromleitungen vorgenommen worden, die zu Störungen der verschiedenen elektrischen Einrichtungen bei Regen führen. Bauplanungsfehler können zum Beispiel zum Absinken von Gebäudeteilen führen, was durch anfängliche Rissbildung sichtbar wird.

Erst dann begreifen die Neuerwerber, dass sie sich über das ­Wohnungseigentumsrecht, das Baurecht, das Kaufrecht und sonstige spanische Rechtsgebiete informieren müssten, wobei in manchen Fällen dringender Handlungsbedarf geboten ist.

Seit dem 06.05.2000,ist in Spanien das Baugesetz (Ley de Ordenación de la Edificación = LOE) in Kraft, das im Vergleich zum alten Rechtssystem kürzere Verjährungsfristen vorsieht. Konnte man früher pauschal von einer zehnjährigen Verjährungsfrist bei jeder Art von Baumangel ausgehen, sieht das neue Gesetz nur noch für strukturelle Mängel eine zehnjährige Verjährungsfrist vor. Ansonsten verjähren

Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, in drei Jahren, und reine Ausführungsmängel in nur einem Jahr nach der Bauabnahme.

Der heranzuziehende Rechts­anwalt hat an erster Stelle zu prüfen, nach welchem Rechtssystem – ob nach alter oder neuer Rechtslage – die Baumängel zu beurteilen sind. Manche recht neu gebauten Anlagen haben die Baugenehmigungen noch vor dem Eintritt der LOE bekommen und den Bau erst später ausgeführt, so dass sie nach altem Recht zu behandeln sind. Bei neueren Anlagen ist Eile bei der Überprüfung der Mängel zwecks Stellung der Mängelbeseitigungsansprüche geboten. Man wird dann beurteilen müssen, welche die beste Strategie ist, wie man die Verjährungsfristen unterbricht, ob ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einzuleiten ist oder erst mal nur ein gerichtszugelassener Gutachter die Mängel feststellen sollte, die von einem Notar aufgezeichnet werden müssen.

Da die neueste spanische Rechtsprechung die Baumängelhaftung nach den Verantwortungsbereichen des Architekten (Planungsfehler), des Bauunternehmers (Ausführungsfehler) und des Bauleiters (Leitungsfehler) aufteilt, sollte das zu erstellende Gutachten die Ursache des Baumangels und die Verantwortungszuweisung genau feststellen, zusammen mit einer Bewertung der voraussichtlichen Kosten der Baumängelbeseitigung. Dabei muss auch unterschieden werden, ob die Mängel nur in ­Privateigentum oder auch in ­Gemeinschaftseigentumsflächen aufgetreten sind.

Eigentümergemeinschaften haben alle Maßnahmen – von der Beurteilung der gesamten Baumängel bis zur Bestellung eines Gutachtens oder die Einreichung einer Klage – per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung zu entscheiden. Im Fall, dass der promotor noch die Mehrheit bildet, sollten wenigstens die einzelnen Eigentümer eine Sammelklage anstrengen, bevor die Verjährungsfristen ablaufen.

Nachdem die Beweissicherung erstellt wurde, sollten die Eigentümer nicht vergessen, in der Anlage die Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Wenn dieses nicht getan wird, fällt auf die Eigentümergemeinschaft meistens der Vorwurf der Mitverantwortung beziehungsweise Mitursächlichkeit des Schadens, so dass die Schadens­ersatzansprüche im Urteil vermindert werden könnten.

Jeder Eigentümergemeinschaft ist von Anfang an zu raten, sich nicht nur auf die Einrichtung der im spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal = LPH) vorgesehenen gesetzlichen Rücklage in Höhe von 5 Prozent des letzten Haushaltes zur Deckung der laufenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten zu beschränken. Da haben andere Länder bessere Vorschriften: Die Eigentümer werden mit der Entstehung der Anlage beim Ersterwerb dazu gezwungen, eine höhere und im Voraus berechnete jährlich zu entrichtende Umlage zu leisten (das verhindert, dass dieses Thema beschwerliche Auseinandersetzungen in den Eigentümerversammlungen verursacht). Nach fünf oder zehn Jahren können die Eigentümergemeinschaften dann unbeschwert über die notwendigen Mittel verfügen und erste notwendige Maßnahmen durchführen.

Man darf nicht vergessen, dass jede Immobilie nicht nur zum Wohnen da ist, sondern auch eine Investition darstellt, die gepflegt werden muss, damit es keine verschuldeten Wertminderungen gibt. Neue gesetzliche Vorgaben wie der Código Técnico de la Edificación (Technische Mindestanforderungen an den Bauten) und der in Spanien eingeführte Haus- beziehungsweise Wohnungs-TÜV zwingen die Immobilieneigentümer Spaniens heutzutage, auf die Erhaltung ihrer Immobilien zu achten.

Eigentümer allgemein und insbesondere die Eigentümergemeinschaften sollten sich mit diesen Themen von Beginn an auseinandersetzen, fachlichen Rat hinzuziehen und die entsprechenden Entscheidungen treffen, bevor es zu spät ist.

Die Autorin ist zugelassene Abogada in Spanien und Deutschland, Tel.: 971-22 22 33 / advocat.heep@gmx.com, Palma, Avda. Jaume III, 11, 1°.