Der spanische Fiskus überprüft in letzter Zeit immer häufiger die bei Käufen und Verkäufen, Erbschaften und Schenkungen einer Immobilie deklarierten Wertangaben, um die zu zahlenden Steuern in die Höhe zu treiben.

Dazu ist das Finanzamt berechtigt, weil die Steuern bei Übertragungen von Immobilien nach deren tatsächlichem Verkehrswert und nicht nach dem vereinbarten Preis berechnet werden. Laut spanischem Obersten Gerichtshof entspricht der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie dem Preis, den ein unabhängiger Käufer unter normalen Marktbedingungen zu zahlen bereit wäre.

Doch scheint das spanische Finanzamt übersehen zu haben, dass aufgrund der Finanzkrise die tatsächlich auf dem Markt erzielbaren Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zum Teil erheblich gesunken sind. Infolgedessen fordert der spanische Fiskus nicht selten überhöhte Steuerzahlungen.

Bei Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie von privat an privat kann das Finanzamt nach Prüfung des tatsächlichen Verkehrswertes einer Immobilie sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Steuernachzahlung fordern. So zum Beispiel, wenn eine Immobilie auf Mallorca jetzt für 500.000 Euro verkauft wird, die vor einigen Jahren für 400.000 Euro erworben wurde. Der Verkäufer berechnet seinen realen Gewinn (500.000 Euro - 400.000 Euro = 100.000 Euro Gewinn) und bezahlt an die staatliche Finanzbehörde Einkommenssteuer auf diesen realen Gewinn, wobei der Steuersatz bei 19 Prozent für Nicht-Residenten und 21 Prozent für Residenten liegt.

Der Käufer auf der anderen Seite zahlt an die balearische Finanzbehörde Grunderwerbssteuer in Höhe von 7 Prozent auf 500.000 Euro. Einige Zeit nach der Kaufabwicklung kann jegliche der beiden Finanzbehörden den deklarierten Übertragungswert von 500.000 Euro überprüfen und zum Schluss kommen, dass dieser zu gering angesetzt wurde und gemäß Expertenschätzung der Finanzbehörde stattdessen bei 800.000 Euro liegt.

Wenn diese neue Schätzung von der balearischen Steuerbehörde durchgeführt wird, so betrifft dies den Käufer, der dann die Grunderwerbssteuer von 7 Prozent auf die Differenz nachzuzahlen hat. Denn das Gesetz sagt, dass diese Steuer auf den realen Verkehrswert der Immobilie zu zahlen ist und nicht auf den vereinbarten Kaufpreis. Die Finanzbehörde geht davon aus, dass der Käufer ein Schnäppchen gemacht hat und möchte daran teilhaben, indem der marktübliche Preis bei der Besteuerung zugrunde gelegt wird.

Wird die neue Schätzung der Immobilie durch die staatliche Finanzbehörde durchgeführt, so hat dies Auswirkungen auf den Verkäufer, denn dieser wird dann einen höheren Gewinn zu versteuern haben. Das Gesetz sieht bei der Berechnung des Vermögensgewinns vor, dass der vereinbarte Verkaufspreis zugrunde gelegt wird, es sei denn, dieser läge unter dem Marktwert der Immobilie bei deren Veräußerung. In diesem Fall wird der tatsächliche Marktwert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Der Fiskus geht nämlich davon aus, dass der Verkäufer zu „billig" verkauft hat, sieht dies jedoch als dessen ureigenes Problem an und erhebt Steuern auf den Verkehrswert, um keine Nachteile zu haben.

Um diese Steuernachzahlung sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer einfordern zu können, muss das Finanzamt nicht nachweisen, dass mehr oder weniger Geld als das urkundlich ausgewiesene geflossen ist. Es reicht, den Marktwert der Immobilie mit verschiedener Bewertungsmethoden (Wertgutachten, Wertzuwachskoeffizienten auf den Katasterwert) zu kalkulieren. Meist geschieht dies jedoch durch einen Architekten der Finanzbehörde.

Die bei der Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen zugrunde gelegten Immobilienwerte können ebenfalls überprüft werden. Denn das Gesetz sagt, dass Erbschafts- und Schenkungssteuer gemäß Verkehrswert zu berechnen sind. Wenn das Finanzamt den deklarierten Wert anhebt, müssen Beschenkte und Erben auf die Differenz Steuern nachzahlen.

Ein Problem besteht darin, dass bei einer Schenkung auch der Schenkende nachträglich zur Kasse gebeten werden kann. So abstrus es klingt: Die Finanzbehörde geht davon aus, dass eine Person, die eine Immobilie für 100.000 Euro erworben hat und sie später mit einem deklarierten Wert von 300.000 Euro verschenkt, einen Gewinn von 200.000 Euro erzielt hat und diesen in der Einkommenssteuererklärung mit 19 Prozent für Nicht-Residenten und 21 Prozent für Residenten zu versteuern hat. Kommt dann noch hinzu, dass der Fiskus den deklarierten Wert überprüft

und als zu gering erachtet und stattdessen 500.000 Euro veranschlagt, sind vom Schenkenden auch auf die Differenz Steuern nachzuzahlen.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, können Präventivmaßnahmen ergriffen werden. Befindet sich zum Beispiel eine Immobilie in einem sehr schlechten Zustand und wird der Preis deshalb sehr niedrig angesetzt, so ist ratsam, diesen Zustand zu dokumentieren (durch eine notarielle Urkunde, eine Schätzung eines Architekten, Fotos). Außerdem kann man bei der Finanzbehörde selbst eine Schätzung beantragen, um im Vorfeld zu erfahren, wie hoch diese den Wert ansetzt. Diese Schätzung ist dann drei Monate gültig.

In jedem Fall muss auch eine Überprüfung des Wertes und eine damit verbundene Steuernachzahlung nicht einfach hingenommen werden. Es gibt immer die Möglichkeit, den deklarierten Wert zu rechtfertigen und sich so gegen eine Nachzahlung zu wehren, beispielsweise mit dem Gegengutachten eines unabhängigen Sachverständigen.

Tröstlich: Im Zeitraum, da wir mit dem spanischen Fiskus über den letztendlich zu deklarierenden Wert der Immobilie streiten, ist die vom Finanzamt geforderte Nachzahlung zunächst einmal ausgesetzt.

Der Autor im MZ-Branchenbuch