Immobilien auf Mallorca: Wunderformel auf dem Prüfstand

Immobilienbesitz über eine spanische GmbH – Fluch oder Segen? Teil 1

04.05.2015 | 14:44
Wenn Boris Becker das gewusst hätte: Auch seine Finca gehört einer S.L.
Wenn Boris Becker das gewusst hätte: Auch seine Finca gehört einer S.L.

Mit dem Boom der repräsentativen Ferienimmobilie in Spanien floriert seit den 90er Jahren auch eine besondere Form des Immobilien­besitzes: Kaufkräftige Insel-Fans erwerben ihre Villa auf Mallorca nicht als Privatperson, sondern über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, in Spanien „Sociedad Limitada" (S.L.) genannt. Das damit verbundene Steuer­sparmodell zielt ab auf Übertragungen aller Art (Verkauf, Schenkung, Vererben) oder dient(e) als Schutz gegen die Vermögenssteuer. Doch haben sich die Grundvoraussetzungen entscheidend gewandelt, und nicht wenigen stolzen – wenn auch indirekten – Besitzern eines Sommerpalastes drohen nun Schwierigkeiten, die sie zum Teil noch gar nicht erkannt haben.

Die ehemalige Wunderformel kann heute sowohl Segen als auch Fluch sein. Die komplexe und im Wandel begriffene Situation der „Vermögenshaltenden Gesellschaft" in Spanien hat das internationale Steuerbüro European Accounting mit Sitz in Palma de Mallorca dazu bewogen, in Zusammenarbeit mit der Mallorca Zeitung ein Buch über diese Materie herauszugeben, das dieser Tage auf den Markt kommt: „Immobilienkauf mit einer Sociedad Limitada". Vier Autoren – zwei Steuerberater mit den Fachgebieten Deutschland, Spanien und internationales Steuerrecht, ein in Spanien tätiger deutscher Rechtsanwalt sowie ein gelernter Journalist – erklären das Funktionieren der „Sociedad Patrimonial" und stellen sie, wie auch der Untertitel des Buches sagt, als Investitionsstruktur auf den Prüfstand.

Ab 1.1.2015 liegt alles offen
Denn der Immobilienbesitz über eine S.L. löst nicht nur Probleme, sondern kann auch welche auslösen. Zum Beispiel, wenn gesetzliche Grunderfordernisse nicht erfüllt werden. Das Risiko, von den Finanzbehörden hüben wie drüben eine Prüfung an den Hals zu kriegen, wird mit dem 1. Januar 2015 dramatisch ansteigen. Dann fällt der Startschuss für den automatischen Informationsaustausch zwischen den deutschen und spanischen Steuerbehörden. Dieser betrifft insbesondere alle firmenrechtlichen Vorgänge, somit auch Vermögens­gesellschaften.

Wer eine S.L. gründet, um eine Privatimmobilie zu kaufen und zu betreiben, muss diese Firma zunächst mit Kapital ausstatten. Das geschieht in aller Regel mit einem sogenannten Gesellschafter­kredit: Der Gründer und oft alleinige ­Anteilshalter leiht seiner eigenen Firma Geld, damit die das Haus kaufen kann.

Der Besitzer nutzt damit den Umstand, dass man wirtschaftsrechtlich quasi mit sich selbst Geschäfte machen kann, solange man dabei das Prinzip der Drittüblichkeit wahrt, also diese Geschäfte so gestaltet, als ob sie unter Fremden stattfänden. Das bedeutet aber auch, dass der Eigentümer seiner Firma nicht einfach Geld schenken kann, sondern das Kapital entweder einbringen oder ein Darlehen gewähren muss. Beides hat steuerliche Konsequenzen. Das Darlehen etwa muss verzinst werden, als käme es von einem Fremden, und der Darlehensgeber muss diese Zinsen als Einnahmen deklarieren.

In der Praxis hapert es oft nicht nur daran, sondern auch die Nutzung der Immobilie verläuft widerrechtlich. Denn selbst ein 100-prozentiger Anteilhaber kann über das Anlagevermögen seiner Gesellschaft – in diesem Fall die Immobilie – nicht frei privat verfügen. Rechtlich und steuerrechtlich tritt er als Fremder auf. Daher muss er für die Nutzung der Villa eine marktübliche Miete bezahlen, und das muss in einem Mietvertrag festgehalten sein.

Werden die erwähnten Anforderungen nicht erfüllt, geht das Finanzamt von verdeckten Einbringungen und/oder verdeckten Gewinnausschüttungen aus, was Strafen und Nachzahlungen auf beiden Seiten zur Folge haben kann und in jedem Fall Ärger bereitet.

Der Schutzwall bröckelt
Eine drastische Veränderung der Situation ergibt sich aufgrund des neuen Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland-Spanien bei der Vermögenssteuer. Im Jahr 2012 wurden auf Mallorca nur jene zur Kasse gebeten, die eine entsprechend hochwertige Villa im Privatbesitz hielten. 2013 ist die spanische Vermögenssteuer nun auch für Immobilien fällig, die über eine S.L. gehalten werden. Lediglich unter bestimmten Voraussetzungen bietet eine Firmenstruktur noch Schutz.

Generell wird die europäische Zusammenarbeit in Steuerangelegenheiten dazu führen, dass sich so manches Firmengeflecht rund um privat genutzten Immobilienbesitz als nicht mehr tragbar erweist, sodass die Inhaber nach Auswegen suchen müssen. So sind etwa Strukturen, die an Gesellschaften in Steuer­oasen andocken, von den neuen, zum Teil ­extrem strengen Geldwäscheregelungen betroffen.

Dabei sind es meist durchaus legitime Beweggründe, die bei Hochpreis-Immobilien zum Kauf über eine eigens dafür gegründete Firma führen. Ein zentrales Motiv liegt im Fall deutscher Eigentümer in der Problematik der Erbschaftssteuer begründet. Für die gibt es nämlich keinen Schutz durch das Doppelbesteuerungsabkommen, weshalb im Erbfall – oder auch im Schenkungsfall – der Steuerhammer doppelt niedersaust, in Deutschland wie in Spanien. Obwohl aufgrund von Anrechnungsmöglichkeiten keine vollumfängliche doppelte Besteuerung stattfindet, kann die anfallende Gesamtbelastung absurde Höhen erreichen.

Dennoch gibt es noch immer Konstellationen und vor allem Gestaltungsformen, die ihre Berechtigung behalten. Die Besteuerungsunterschiede können gewaltig sein. Über Schlussfolgerungen und Lösungsvorschläge lesen Sie in der kommenden Woche.

Leseprobe des neuen Buches: Hier PDF downloaden

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