Das Ende der Krise und immer neue Steuersätze

Vom Immobilienmarkt bis zur Grundbuchreform: ein persönlicher Jahresrückblick auf das juristische Jahr 2015

12.01.2016 | 10:36
Faule Kredite abwickeln, Immobilien an den Mann bringen: Die „Bad Bank" Sareb ist gut im Geschäft.
Faule Kredite abwickeln, Immobilien an den Mann bringen: Die „Bad Bank" Sareb ist gut im Geschäft.

Bevor wir uns in ein durchaus ungewisses Jahr 2016 stürzen, ist ein Jahreswechsel in jeglicher Hinsicht ein hervorragender Moment, um einmal kurz zurückzuschauen. Und als grundsätzlich optimistischer Mensch will ich natürlich ganz besonders die positiven Entwicklungen herausstellen.

Zunächst einmal: Die Immobilien­krise auf Mallorca ist vorbei! Die Erholung des Immobilienmarktes lässt sich an vielen makroökonomischen Daten ablesen. Bei den großen gewerblichen Immobilien sinken die Renditen, was entweder daran liegt, dass die Risikozuschläge abnehmen oder aber dass die Preise steigen – beides ist ein gutes Zeichen. Die Kredit­vergabe spanischer Banken hat sich deutlich ausgeweitet.

Bad Bank reduziert Bestände
Andererseits haben viele der seit Beginn der Krise 2008 unverkauften Immobilien einen Käufer gefunden. Die „Bad Bank“ Sareb, die von den klammen Banken, vor allem von den Sparkassen, deren Immobilienbestand und faule Kredite übernommen hatte, reduziert diese Positionen schneller als erwartet. Wer denkt, da heute noch ein Schnäppchen machen zu können, kommt reichlich spät.

Aber bevor sich die nächste Euphorie­welle über die Insel ergießt und man wieder anfängt, von satten Wertsteigerungen zu träumen, sollte man vorsichtig bleiben: wer jetzt an der Preisschraube dreht, ebnet den Weg zur nächsten Immobilienkrise.

An der Steuerfront herrschte 2015 relative Ruhe. Nachdem bereits 2014 die EU-Richter Nichtresidenten und Residenten gleichstellten, musste man keine panische Angst mehr von der Erbschaftssteuer haben, die in vielen Fällen auf gerade einmal ein Prozent reduziert wurde. Wer aus Angst vor dieser Steuer seine Immobilie über eine Gesellschaft hielt, wurde geradezu wegen des damit verbundenen Aufwandes verspottet.

Aber was ist in Spanien schon für die Ewigkeit gemacht? Die Steuern bestimmt nicht! So ist es absehbar, dass im neuen Jahr für die Balearen eine Erbschaftssteuer, nun für Residenten wie für Nicht-Residenten, wieder eingeführt wird, die bis zu 20 Prozent betragen kann. Alles das zeigt wieder einmal, dass man Strategien und Planungen langfristig ausrichten und hektische Entscheidungen vermeiden sollte.

Überraschend war für uns alle eine winzige Steuerreduzierung mitten im Kalenderjahr. Am 12. Juli wurde für Nichtresidenten die Steuer auf Immobilien­verkäufe und Mieteinnahmen von 20 auf 19,5 Prozent reduziert. Aber die Halbwertzeit bei Steuersätzen ist nun mal gering, und man kann darauf wetten, dass bereits mit dem Beginn des Jahres 2016 eine ganze Reihe von neuen Regelungen in Kraft treten werden, einige sogar davon rückwirkend.

Weiter wurde eine längst überfällige Reform in Angriff genommen, nämlich die Koordination von Grundbuch und Kataster. Es war Mandanten wirklich schwer zu vermitteln, dass eine Flächenangabe im Grundbuch keinen Beweiswert hat, da dort keine Pläne aufbewahrt werden, und dass das Kataster, wo es sehr wohl Pläne gibt, keinen Beweiswert hat und zudem mit dem Grundbuch praktisch nichts zu tun haben will und bislang die einzige Funktion hatte, Steuern einzutreiben.

Kein Wunder also, dass Flächenangaben und ebenso die Beschreibung der Aufbauten in Grundbuch und Kataster fast nie übereinstimmten. Seit dem 1. November 2015 gelten neue Regeln, und die exakte Koordinierung zwischen den Einträgen im Grundbuch und Kataster wurde immerhin auf den Weg gebracht. Ich bleibe skeptisch, denn ein neues Gesetz ist schnell geschrieben, aber bis alle Grundbücher Spaniens verlässlich und nachprüfbare Angaben enthalten werden, wird es noch Jahre dauern.

Dr. Armin Reichmann ist Rechtsanwalt und Abogado mit Kanzleien in Frankfurt und Palma. Tel.: 971-91 50 40.

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