Wenn Vater Staat keine große Hilfe ist

Allerdings hat es den Anschein, als ob das Finanzamt den Steuer­zahlern die damit verbundenen Steuererklärungen nicht unbedingt vereinfachen will.

Denn per Gesetz 26/2014, verabschiedet im November 2014, müssten eigentlich die nicht-steueransässigen Personen bei der zuständigen Finanzbehörde einen Vorentwurf der für jede Immobilie einzureichenden Steuererklärung (borrador) beantragen können. Der Immobilieneigentümer müsste dann lediglich die in diesem Entwurf enthaltenen Angaben überprüfen und die Zahlung der Steuer bei seinem jeweiligen Kreditinstitut veranlassen.

Seit vielen Jahren bietetHacienda diesen Service für die hier steuerlich ansässigen Personen an. Somit wird es diesen

Steuerzahlern erheblich erleichtert, ihren Pflichten gegenüber dem Finanzamt nachzukommen. Vor allem Personen mit einer einfachen Einkommensstruktur können so die Kosten für einen Steuer­berater sparen. Nun neigt sich bereits das Jahr 2016 dem Ende zu, und immer noch warten die Nicht-Residenten auf diese Hilfestellung der Finanzbehörde, die somit gegen geltendes Gesetz verstößt.

Eigentümer von Immobilien in Spanien sehen sich also nach wie vor gezwungen, einen Steuer­berater mit der Erstellung der entsprechenden Steuererklärungen (Formular 210) zu betrauen. In gewisser Weise werden hier also die nicht-steueransässigen Personen deutlich benachteiligt.

Steuern zahlen auf fiktives Einkommen

Alle diejenigen Nicht-Residenten, die in Spanien eine Wohnung ihr Eigen nennen, müssen einmal jährlich eine Steuererklärung abgeben über ein fiktives Einkommen. Dies errechnet sich aus 1,1 Prozent des Katasterwertes der Immobilie. Auf dieses fiktive Einkommen sind dann 24 Prozent Einkommensteuer zu zahlen. Für diejenigen Personen, die Steuerresidenten in Mitgliedsstaaten der EU oder des EWR sind, reduziert sich dieser Steuersatz auf

19,5 Prozent für 2015 und 19 Prozent für 2016.

Normalerweise ist der zu zahlende Steuerbetrag nicht sonderlich hoch. So zahlt etwa ein Steuer­resident in Deutschland für seine Immobilie auf Mallorca mit einem Katasterwert von 100.000 Euro einen Einkommensteuerbetrag in Höhe von 209 Euro für 2015 (100.000 Euro x 1,1 Prozent x 19,5 Prozent). Das Problem ist, dass dieser Steuerzahler diese Steuererklärung nicht selbst erstellen und einreichen kann, sondern - da auch das Finanzamt keine Hilfestellung gibt - stattdessen einen Steuerberater beauftragen muss, dessen Honorar sicherlich um die hundert Euro pro Erklärung liegen wird. Kommt dann noch eine Erklärung für einen Parkplatz und einen Abstellraum hinzu, übersteigt das Honorar des Steuerberaters leicht die zu zahlenden Steuern.

Mieteinnahmen

Wesentlich komplizierter gestaltet sich die korrekte Zahlung der Steuern noch, wenn der Nicht-Resident seine Immobilie auf der Insel vermietet. In diesem Fall sind Steuererklärungen für die erzielten Mieteinnahmen für jedes Quartal (jeweils bis zum 20. des auf das Quartal folgenden Monats) zu erstellen, und zwar ein Formular 210 pro Immobilie und pro Mieter. Stellen Sie sich vor, ein nicht-residenter Eigentümer hat seine Immobilie im dritten Quartal (Juli, August, September) 2016 an insgesamt zehn verschiedene Mieter vermietet, so muss er bis zum 20. Oktober zehn verschiedene Erklärungen über das jeweils pro Mieter erzielte Einkommen erstellen.

Ist dieser Vermieter Steuerresident in einem der Mitgliedsstaaten der EU oder des EWR, so kann er von den Bruttomieteinnahmen prozentual die Kosten für den Unterhalt der Immobilie absetzen und zahlt dann auf den Nettogewinn 19 Prozent Steuern.

Diejenigen Vermieter, die ihre Steuerresidenz außerhalb der EU oder des EWR haben, zahlen Steuern auf die Bruttomiete (ohne die Möglichkeit, die Kosten absetzen zu können) und zwar in Höhe von 24 Prozent.

Ist die jeweilige Immobilie nur zeitweise vermietet und steht dem Eigentümer die übrige Zeit zur Eigennutzung zur Verfügung, so muss der Eigentümer zwei verschiedene Arten Steuererklärungen einreichen: zum einen über die Eigennutzung, zum anderen über die Mieteinnahmen.

Steuerresidenten in Spanien können hingegen Einkünfte aus der Vermietung und/oder die Eigennutzung ihrer Immobilie in Spanien gebündelt in ihrer jährlichen Steuererklärung angeben.

Viele nicht-residente Eigentümer einer Immobilie entschließen sich daher angesichts der Kosten und der Komplexität der zu erstellenden Steuererklärungen, dem spanischen Fiskus die Mieteinnahmen lieber zu verschweigen und die eventuellen Sanktionen in Kauf zu nehmen.

Vermögensteuer

Nicht-Residenten mit Immobilien in Spanien mit einem Wert von mehr als 700.000 Euro sind in Spanien vermögensteuerpflichtig. Berücksichtigt werden müssen dabei die Immobilien, die der Steuerpflichtige am 31.12. des entsprechenden Steuerjahres sein Eigen nennen konnte.

Erklärt werden muss die Vermögensteuer dann mit dem Formular 714 bis zum 30. Juni des Folgejahres. Zumindest was die Steuersätze anbelangt sind die Nicht-Residenten hier im Vorteil. Auf den Balearen wird für die Besteuerung von Vermögen über den Freibetrag von 700.000 Euro pro Person hinaus seit 2015 eine progressive Steuertabelle zugrunde gelegt mit Steuersätzen, die sicherlich zu den höchsten der Welt zählen (0,28-3,45 Prozent).

Nicht-Residenten mit Immobilien auf den Balearen haben aber die Möglichkeit (gemäß Antwort auf eine offizielle Anfrage bei der Steuerbehörde V3054-2016 vom 1.7.2016), die Vermögensteuer gemäß den stattlichen spanischen Vermögensteuersätzen zu zahlen, die wesentlich unter denen der Balearen liegen (0,2-2,5 Prozent).

Konkret bedeutet dies: Ein Nicht-Resident mit einer Immobilie auf den Balearen mit einem Wert von zwei Millionen Euro zahlt gemäß balearischer Vermögensteuertabelle 11.193 Euro, kann aber die allgemeinen spanischen Steuersätze zur Anwendung kommen lassen und zahlt dann lediglich 8.190 Euro an Vermögensteuer.

Alejandro del Campo ist bei DMS Consulting Anwalt und Steuerberater. Sandra Krupp leitet die Abteilung Internationale Klienten. Tel.: 971-72 21 01,info@consultingdms.com,

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