Von Joachim Süselbeck
Die überdurchschnittliche Wertsteigerung der Immobilien auf Mallorca innerhalb der vergangenen zehn Jahre bedeutet für deren Eigentümer Fluch und Segen zugleich. Im Falle eines Weiterverkaufes freut sich der Veräußerer natürlich über eine hohe Rendite, andererseits wird die sich auf der Grundlage der Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufswert zu errechnende Gewinnsteuer, die in Bezug auf residente Steuersubjekte auf ein einheitliches Niveau von 18 Prozent angeglichen wurde, kaum gering ausfallen.
Der Nachteil des hohen Steuerbasiswertes wirkt sich erst recht im Zusammenhang mit einer Vererbung der Liegenschaft aus: Zwar gilt auch nach dem spanischen Código Civil das Staatsangehörigkeitsprinzip, wonach bei einem deutschen Erblasser deutsches Erbrecht anzuwenden ist, jedoch ist in der praktischen Umsetzung hinsichtlich der Umschreibung des Eigentums im zuständigen örtlichen Grundbuchamt und der damit verbundenen Steuerpflicht spanisches Recht zu beachten.
Hiernach hat der Erbe eine notarielle Erbschaftsannahme zu beurkunden, da er, anders als in Deutschland, nicht automatisch mit dem Tod des Erblassers Erbe wird und sodann die nach wie vor in Spanien sehr hohe Erbschaftssteuer abführen muss.
Diesbezüglich wird häufig die Frage gestellt, ob die Steuer durch das seit dem 1.1.2007 geltende, neue Erbschaftssteuergesetz gesenkt wurde. Mitnichten!
Das Gesetz gilt lediglich für Personen, die ihren ersten Wohnsitz seit mehr als fünf Jahren auf den Balearen haben, das heißt allein für Residenten, die sich länger als 183 Tage im Jahr auf den Balearen aufhalten, und daher auch pflichtgemäß und nachweislich ihr gesamtes Welteinkommen in Spanien versteuern. Es bezieht sich also ausschließlich auf Steuerinländer (Ley 21/01 BOE num. 313, Art. 21), wobei hiermit Erblasser und Erbe gemeint sind.
Nichtresidenten und Steuerausländer müssen nach wie vor für die auch zuvor geltende progressiv ansteigende und unverhältnismäßig hohe Erbschaftssteuer in vollem Umfang aufkommen. Diesbezüglich erreicht die Erbschaftssteuer also weiterhin Werte von bis zu 81 Prozent des aktuellen Immobilienwertes.
Hierauf bezogen ist wiederum festzustellen, dass die normative Neuregelung der Mehrzahl der ausländischen Immobilieneigentümer - insbesondere auf Mallorca - kaum weiterhelfen wird, da viele der hiesigen Liegenschaftsinhaber über keinen tatsächlichen ersten Wohnsitz im Sinne der Steuergesetzgebung verfügen. So wird der Besitz der residencia in der Praxis fälschlicherweise oft mit einer Steuerresidenz gleichgesetzt. Diese allein führt jedoch nicht zu einer Steuervergünstigung.
In diesem Zusammenhang ist weiterhin vielmehr eine Vorabübertragung der Immobilie unter Zurückbehalt eines Nutzungsrechtes anzuraten. Hiermit erreicht man neben einer Steuerersparnis nicht nur eine klare Vermögenszuwendung, sondern auch eine Umgehung zahlreicher bürokratischer Hürden.
Um sich über seine konkret vorzunehmende Nachlasssicherung im Klaren zu sein, sollte man sich also in dieser Angelegenheit in jedem Falle anwaltlichen Rat holen. Bei der erbrechtlichen Vorsorge ist grundsätzlich die individuelle Lebens- und Vermögenssituation genau zu überprüfen.
Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado der Kanzlei Langhoff & Süselbeck in Santa Ponça, Tel.: 971-69 83 05.
