Ist jetzt der beste Zeitpunkt, um Immobilien auf Mallorca zu kaufen?

Die Anzeichen mehren sich, dass die Talsohle auf dem einheimischen Markt durchschritten ist – nicht zuletzt, weil die Banken den Geldhahn wieder aufdrehen

06.07.2015 | 17:41
Seit die Banken den Geldhahn langsam wieder öffnen, kommt auch in den einheimischen Wohnungsmarkt wieder Bewegung
Seit die Banken den Geldhahn langsam wieder öffnen, kommt auch in den einheimischen Wohnungsmarkt wieder Bewegung

Eine Wohnung, die 2007 noch 200.000 Euro gekostet habe, sei heute für weniger als 150.000 Euro zu bekommen, sagt José Mir, der Vorsitzende vom balearischen Verband der Immobilienmakler. „Wer deshalb vorhat, sich ein Eigenheim zu kaufen, sollte es jetzt tun, einen günstigeren Zeitpunkt wird es nicht geben." Er sagt das, weil er Makler ist und Makler immer so reden, aber es könnte tatsächlich etwas dran sein: Die Anzeichen mehren sich, dass auf dem jahrelang darbenden einheimischen Markt für Immobilien auf Mallorca Preise und Nachfrage langsam wieder anziehen (der meist höherwertige ausländische Zweitwohnsitz-Markt hat sich generell als krisenresistenter erwiesen).

Die Zahlen sind positiv
Die vor einigen Wochen vom spanischen Statistikinstituts INE vorgelegten Zahlen sind zumindest schon mal ein Indiz für diese These: Auf den Balearen wurden beispielsweise im März 2014 gut 1.000 Wohnungen verkauft – wobei es sich in 386 Fällen um Neu- und in 618 Fällen um Bestandsbauten handelte. Verglichen mit dem Vorjahr ist das eine Steigerung von gut 70 Prozent. Nachdem man Politiker, Ökonomen oder Statistiker seit Langem von Kehrtwenden, überwundenen Talsohlen und latenten Anzeichen für den Aufschwung reden hörte, ohne dass die Krise wirklich ein Ende nehmen wollte, macht sich auf dem Immobilienmarkt nun also wirklich ein Aufwärtstrend bemerkbar.

Mehr Geld in der Tasche
Bislang allerdings vor allem auf den ­Balearen, in anderen Regionen Spaniens darbt die Branche weiterhin. Zum einen sei die wirtschaftliche Lage auf den Inseln, bedingt durch den Tourismus, dem eine Rekordsaison bevorsteht, besser als auf dem Festland. Der Arbeitsmarkt entwickelt sich positiv, die Arbeitslosenzahlen sinken seit eineinhalb Jahren in Folge und seit zwei Monaten ist sogar ein Anstieg der Beitragszahler in der Sozialversicherung zu verzeichnen.

Das macht sich direkt im Geldbeutel der Menschen bemerkbar, die öfter als auf dem Festland solvent genug sind, um überhaupt über einen Wohnungskauf nachdenken zu können, sagt José Mir. „Ein fester Job ist schließlich das Mindeste, um an eine Hypothek zu kommen."

Es gibt wieder Kredit
Zum anderen – und das sei das A und O, betont der Makler – müssen aber auch die Banken mitspielen. Und das tun sie, indem sie den Geldhahn allmählich wieder aufdrehen. Während es bis Ende 2013 so gut wie unmöglich gewesen sei, an einen Kredit für den Wohnungskauf zu kommen, könne man seit dem ersten Quartal 2014 beobachten, dass wieder Hypotheken vergeben werden. Wenn auch nicht zu den Bedingungen wie vor zehn Jahren, die ja zuletzt nur noch „absurd" gewesen seien.

Inzwischen würden die Banken den Wert der Immobilien wieder realistisch einschätzen. Außerdem müssten Bankkunden derzeit mindestens 20 Prozent der Kaufsumme auf dem Sparbuch haben und etwa weitere zehn Prozent für die Abwicklung des Verkaufs bereit halten, um einen Kredit gewährt zu bekommen. Die Zinsen indes hätten viele ­Kreditinstitute wieder deutlich gesenkt, sagt Mir – von 4 bis 5 Prozent noch im vorigen Jahr auf momentan etwa 2,5 Prozent.

Günstige Zinsen
Und tatsächlich: Spaniens größte Bank, die Banco Santander, hat im Januar 2014 erstmals seit dem Platzen der

Immobilienblase wieder eine Werbekampagne für Hypothekenkredite gestartet. Seinen kredit­würdigsten Kunden bietet sie diese gebührenfrei an, bei einem Zinssatz von nur 1,99 Prozent über dem europäischen Referenzzins Euribor. Bankinter und ING Direct zogen kurz darauf nach, Letztere lässt ihren Kunden sogar 40 Jahre für die Rückzahlung Zeit.

Achtung, Schleuderpreise!
Es gibt immer noch zahlreiche Privatleute, die sich aus finanziellen Gründen von ihrem Eigenheim verabschieden müssen und in der Hoffnung, endlich einen Käufer zu finden, die Preise längst gesenkt haben. An besonders günstige Konditionen – und vor allem Schnäppchenwohnungen – kann aber derjenige gelangen, der eine der Tausenden Wohnungen aus dem Bestand der Banken erwirbt. In Palma oder auch Manacor gibt es noch viele Wohnungen im Angebot – wobei darunter inzwischen nicht mehr viel Brauchbares ist. Laut einer Studie des Instituto de Práctica Empresarial, einer branchen­eigenen Weiterbildungs- und Forschungseinrichtung mit Sitz in Málaga, gibt es auf den Balearen noch rund 8.000 unverkaufte Banken-Immobilien.

Das ist viel, aber es ist ein Bestand, der weiter abgebaut wird, wie auch der Kurswechsel der Banken nahelegt. Die Banco Sabadell etwa setzte lange Zeit auf Nachlässe von durchschnittlich 52 Prozent, um ihren enormen Immobilienbestand loszuwerden. Doch zu Jahresbeginn hat Solvia, die Immobilienabteilung von Sabadell, einen anderen Kurs eingeschlagen als andere Groß­banken und den Schleuderpreisen ein Ende gesetzt, nach der Devise: Die Lage entspannt sich langsam – da muss man es mit dem Verkaufen nicht mehr so eilig haben. Man verkaufe nun mehr Wohnungen als vorher, obwohl man nur noch maximal 40 Prozent Rabatt gewähre, heißt es aus der Sabadell-Geschäftsführung. Der Appetit auf Immobilien ist zurückgekehrt – und auch aus Sicht der Bank ist er auf Mallorca größer als überall sonst im Land. Wobei mehr Erst- als Zweitwohnungen verkauft werden. „Es kommen wieder einheimische Paare, die eine ganz normale Wohnung suchen", sagt ein Mitarbeiter von Sabadell.

Neubauten sind Mangelware
All das beginnt sich nun auch in den Preisen niederzuschlagen. Vor allem die der neuen Wohnungen könnten in diesem Jahr um mehr als drei Prozent nach oben klettern. Davon zumindest geht José Luís Guillén, der Vorsitzende des balearischen Branchenverbands der Bauträger, aus. Denn während die Nachfrage zunehmend steige, werde das Angebot immer knapper. „In Palma sind in den vergangenen sieben Jahren fast keine neuen Wohnungen mehr gebaut worden." 2013 seien gerade einmal 76 Wohneinheiten hinzugekommen – und das bei einer wachsenden Bevölkerung.

Einer Schätzung zufolge gebe es in der Inselhauptstadt rund 25.000 Interessenten, die sich in den kommenden Jahren gerne ein Eigenheim zulegen möchte, sagt Guillén. Und zwar unabhängig von den besser betuchten Ausländern, die mit einer Zweitwohnung in Portixol oder Molinar liebäugeln. „Es handelt sich vielmehr um Einheimische, junge Leute mit einem festen Job, die auch kreditwürdig sind, und maximal 150.000 bis 200.000 Euro ausgeben wollen." Gefragt seien vor allem Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnungen. „Mit einem Bad, das reicht doch für ein junges Paar", sagt Guillén.

Noch kaum ein Kran
Für genau solche Wohnungsbau­projekte würden die Bauträger inzwischen auch wieder Finanzierungsmöglichkeiten erhalten, heißt es seitens der großen Banken auf den Balearen. Allerdings nur, wenn sie in Palma oder auch Ibiza-Stadt entstehen sollen, wo neue Wohnungen mittlerweile so spärlich gesät sind, dass das Risiko, sie könnten zum Ladenhüter werden, gering ist. Weitere Bedingung sei außerdem, dass das Grundstück und die Bau­genehmigungen bereits bezahlt und mindestens für die Hälfte der Wohnungen potenzielle Käufer vorhanden sind. Das ist dann nicht mehr so einfach zu erfüllen. „Bislang sieht man in Palma noch so gut wie keinen Kran", sagt der diesbezüglich skeptische Sprecher der Bauträger José Luís Guillén.

Bedarf an neuem Wohnraum würde seiner Meinung nach auch im Südwesten der Insel, in Andratx und Calvià bestehen, wo die Bevölkerung ebenfalls wächst. Dort sei allerdings vor allem der Flächennutzungsplan das begrenzende Moment. „Es gibt derzeit keine ausgewiesenen Baugebiete." Wenn die Immobilienwirtschaft wieder anspringen soll, sei deshalb auch die Politik gefragt, die zuallererst die städteplanerischen Voraussetzungen schaffen müsste.

Campos ist verseucht
Andere Ecken der Insel hingegen werden Jahre brauchen, um sich von der Immobilienkrise zu erholen. Die Gemeinde Campos etwa werde noch lange als „radioaktives Gebiet" gelten, was Investi­tionen in den Wohnungsbau angeht, vermutet Eduardo López, Verbandsvorsitzender der Bauunternehmer. Zu groß und zu abschreckend sind der Leerstand und die Zahl der nie vollendeten Bauruinen. Auch werde sich sicherlich so schnell keine Bank mehr bereit erklären, Wohnungsbauprojekte in Sa Pobla und vielen anderen Orten im Insel­inneren zu finanzieren.

Ein Vertreter aus der Bankenbranche bestätigt: „Man wird wohl kaum einen Geldgeber für 50 Wohnungen in Mehr­familienhäusern in Inca finden." Private Häuslebauer dagegen hätten inzwischen wieder gute Karten. Wer solvent ist, bekäme mittlerweile wieder problemlos einen Kredit für den Bau eines Ein- oder Zweifamilien­hauses.

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