Es können diverse Umstände auftreten, welche zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages führen können. Seitens des Mieters besteht jederzeit die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter aufzusetzen, wenn sich beide Parteien einig sind. Darüber hinaus kommen folgende Umstände in Betracht:

• Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters

Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, in einen Mietvertrag mit bis zu fünf Jahren Vertragslaufzeit aufzunehmen, dass er den Wohnraum vor Ablauf der fünf Jahre selbst beziehen kann. Vor der Mietrechtsreform aus dem Jahre 2009 stand dieses Recht lediglich dem Vermieter zu. Aktuell verhält es sich so, dass der Vermieter den Vertrag auch kündigen darf, wenn die Wohnung für Familienangehörige ersten Grades, und Ehegatten im Falle einer rechtskräftigen Scheidung oder Annullierung der Ehe, als Hauptwohnsitz benötigt wird. Zu beachten ist, dass diese Option gemäß des spanischen Mietgesetzbuches (Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos; LAU) nur besteht, wenn diese Klausel ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen worden ist.

• Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht gem. Art. 27 LAU

Verletzt eine der Vertragsparteien, die in Art. 27 LAU aufgeführten Pflichten, hat die jeweilige Vertragspartei das Mietverhältnis vorzeitig durch Kündigung zu beenden. Pflichtverletzungen seitens des Mieters, welche dem Vermieter das Recht zur Kündigung geben:

• Nichtzahlung der Miete, beziehungsweise der Zahlungen, welche dem Mieter vertraglich auferlegt worden sind (z.B. Betriebskosten).

• Nichtzahlung der Kaution.

• Nicht genehmigte Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrages.

• Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache.

• Nichtgenehmigte Arbeiten an der Mietsache, wenn eine Genehmigung erforderlich ist.

• Wenn in der Wohnung störende, gesundheitsschädigende, schädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten betrieben werden.

• Nichtgebrauch der Wohnung.

Pflichtverletzungen seitens des Vermieters, welche dem Mieter das Recht zur Kündigung geben:

• Die Nichtdurchführung von Reparaturen gem. Art. 21 LAU (Erhaltungsmaßnahmen).

• Die Störung (tatsächlich oder rechtlich) der Nutzbarkeit der Wohnung.

Gem. Art. 27 LAU in Verbindung mit Art. 1124 Código Civil kann die Vertragspartei auch erst die Erfüllung der Pflicht verlangen und nach Erfolglosigkeit des Verlangens die Kündigung aussprechen. Die Betonung liegt auf „kann?, da der Partei ein Wahlrecht zusteht. Sie darf auch sofort kündigen.

Autorin:

Rechtsanwältin Martina Dyllong

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