Dauer und Modalitäten des Mietvertrages
Der Mietvertrag ist ein auf Zeit bestimmter Vertrag. Das spanische Mietrecht kennt kein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer, da es das Eigentumsrecht des Eigentümers zu sehr eingrenzen würde. Die Mietdauer ist grundsätzlich frei vereinbar. Falls keine Mietdauer explizit vereinbart worden ist, richtet sich die Mietdauer nach dem spanischen Mietgesetz. Unbefristete Mietverhältnisse gelten als für ein Jahr geschlossen. Das spanische Mietgesetz unterscheidet bei der Wohnraummiete Verträge von mehr als fünf Jahren und bis zu fünf Jahren Laufzeit.
1. Vertragslaufzeit bis zu fünf Jahren
Beträgt die vereinbarte Vertragsdauer bis zu fünf Jahre, so verlängert sich das Mietverhältnis bei Vertragsende automatisch jeweils um ein Jahr, bis das Mietverhältnis eine Mindestdauer von fünf Jahren erreicht hat, es sei denn, der Mieter teilt dem Vermieter mindestens 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages oder einer der Vertragsverlängerungen mit, den Vertrag nicht erneuern zu wollen.
Dies bedeutet, dass sich die Vertragslaufzeit auf bis zu fünf Jahre verlängern kann, wobei es unerheblich ist, ob die ursprünglich vereinbarte Mietdauer 11 Monate, ein Jahr oder dreieinhalb Jahre betrug. Bei der Berechnung ist zu beachten, dass sich die Mietverhältnisse immer um ein Jahr verlängern. Belief sich die ursprünglich vereinbarte Mietdauer zum Beispiel auf eineinhalb Jahre so endet das Mietverhältnis spätestens nach fünfeinhalb Jahren. Einer Verlängerung des Mietvertrages ist mit einer Frist von 30 Tagen zu widersprechen. Der Mieter ist für den Zugang der Widerrufserklärung beweispflichtig. Deshalb sollte er sich den Empfang des Widerrufs von dem Vermieter unbedingt quittieren lassen.
Ist die Mietdauer von mindestens fünf Jahren erreicht endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Wenn der Mieter den Mietvertrag beenden möchte, muss er das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen widerrufen. Der Vermieter hat in diesem Falle ebenfalls das Recht den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen zu widerrufen. Widerruft keine der Parteien den Mietvertrag, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um längstens drei weitere Jahre jeweils um ein Jahr. In diesem Falle steht dem Mieter wiederum das jährliche Widerrufsrecht mit einer Frist von 30 Tagen vor Ablauf des Verlängerungsjahres zu. Nach Ablauf der drei Jahre, insgesamt also mindestens acht Jahren, endet das Mietverhältnis automatisch, es sei denn Mieter und Vermieter vereinbaren die Verlängerung.
2. Vertragslaufzeit über fünf Jahre
Der wesentliche Unterschied zwischen einem Vertrag einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren und einem Vertrag mit bis zu fünf Jahren Laufzeit liegt darin, dass der Mieter gem. Art. 11 LAU unter bestimmten Voraussetzungen von diesem zurücktreten kann. Er kann von dem Vertrag unter Einhaltung einer Frist von mindestens zwei Monaten zurücktreten, wenn dieser mindestens fünf Jahre bestanden hat. Die Parteien können für diesen Fall eine Entschädigungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, nach welcher der Mieter dem Vermieter eine Entschädigungszahlung leistet. Die Höhe berechnet sich dabei so, dass für jedes verbleibende Mietjahr eine Monatsmiete gezahlt wird. Bei einem Zeitraum von unter einem Jahr fällt die Entschädigung proportional zu den noch verbleibenden Monaten aus.
Autorin:
Rechtsanwältin Martina Dyllong
Johannesstrasse 33
44137 Dortmund
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