Kein Recht auf Mietminderung

29-07-2008  
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Es lebt sich gut in einer Mietwohnung, doch vor Mängeln oder einem Streit mit dem Vermieter ist man selten gefeit.
Es lebt sich gut in einer Mietwohnung, doch vor Mängeln oder einem Streit mit dem Vermieter ist man selten gefeit.   Foto: DM

CHRISTIAN GERBOTH So angenehm das Leben für einen Deutschen in einer spanischen Mietwohnung auch sein kann, vor auftretenden Mängeln ist man nicht gefeit. Zwar ist das spanische Mietrecht ähnlich dem deutschen Mietrecht, jedoch ist ein erheblicher Unterschied zu beachten: Das spanische Recht kennt keine Mietminderung, wie das deutsche Recht sie vorsieht. Bei Vorliegen eines Mangels kann die Miete nicht Kraft Gesetzes gemindert werden. Im spanischen Recht ist vielmehr zunächst zu prüfen, ob sich eine diesbezügliche Regelung im Mietvertrag befindet. Sollte dies nicht der Fall sein, stellen sich die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien wie folgt dar:

Wenn das Mietverhältnis zu Wohnzwecken abgeschlossen wurde, und es sich nicht nur um ein vorübergehendes Mietverhältnis handelt, kommt dem Mieter ein umfangreicher Schutz durch das Gesetz zu. In allen anderen Fällen, insbesondere bei bloßer Saisonvermietung und Vermietung für gewerbliche Zwecke, findet die folgende Darstellung keine Anwendung, da in diesen Fällen der Mieterschutz vom spanischen Gesetzgeber erheblich geringer gewichtet wurde.

Der Vermieter ist verpflichtet, alle anfallenden Reparaturen vorzunehmen oder aber ausführen zu lassen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter für den Schaden selbst verantwortlich ist. Für die Ausführung der Reparaturen ist es dem Vermieter verboten, die Miete zu erhöhen. Diese Kosten sind vielmehr von ihm im Rahmen seiner regulären Pflichten als Vermieter der Wohnung zu tragen. Nimmt der Mieter eine Mietminderung vor, obwohl dies das spanische Recht ausdrücklich nicht vorsieht, so hat der Vermieter ein Recht auf Räumungsklage.

Der Mieter ist zunächst verpflichtet, dem Vermieter sämtliche an der Mietsache entstehenden Schäden unverzüglich anzuzeigen. Dies hat er so schnell wie möglich zu gewährleisten, um so den Eintritt eines größeren Schadens zu vermeiden. Sollte es sich jedoch um einen schweren Schaden handeln, der sofort behoben werden muss, um weitere gravierende Schäden zu vermeiden (Wasserrohrbruch etc.), kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen. Die ihm hierdurch entstehenden Kosten kann er dann vom Vermieter zurückverlangen. Wenn kein dringender Fall vorliegt, muss der Mieter es dann dem Vermieter zeitnah gestatten, sich den vermeintlichen Schaden in der Wohnung selbst anzuschauen. Ebenso hat er es zu ermöglichen, dass ein vom Vermieter beauftragter Handwerker die Wohnung zur Schadensfeststellung betritt.

Wenn die Reparaturarbeiten dann begonnen haben, ist der Mieter verpflichtet, diese sowohl zu ermöglichen (zum Beispiel die Handwerker in die Wohnung zu lassen), als auch zu dulden, es sei denn, die Durchführung der Reparatur kann in zumutbarer Weise bis ans Ende der Mietperiode hinausgeschoben werden. Generell kann er für die hierdurch verursachten Beeinträchtigungen keine Minderung der Miete vornehmen. Auch nicht, wenn er durch den Schaden an der Benutzung der Mietsache (teilweise) gehindert ist. Schließlich obliegt es noch dem Mieter, kleinere Schäden an der Mietsache selbst zu übernehmen (zum Beispiel die gerissene Rollo-Schnur, den kaputten Wasserhahngriff etc.), wie dies für die „Schönheitsreparaturen“ so auch im deutschen Mietrecht geregelt ist.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado, Sozius der Kanzlei ETL Mallorca in Palma,
Tel.: 971-21 47 00, Gerboth@ ETL-Mallorca.com.

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