Immobilien- und Bankenkrise, verlangsamtes Wirtschaftswachstum - heute ist es schwieriger denn je, ein Darlehen zu bekommen. Da kommt das neue Hypothekengesetz gerade recht, das in Spanien seit Ende 2007 in Kraft ist und veraltete Regelungen aus dem Jahr 1981 ersetzt. Vor allem eines soll die Reform bringen: Flexibilität.

In der Vergangenheit musste beispielsweise für jede Erweiterung des Darlehens eine neue Hypothek gegründet werden - mit den vorgesehenen Notar- und Registerkosten, Steuern und Bankgebühren. Das ist jetzt nicht mehr so. Festgelegt wird nur noch ein Rahmen der Grundschuld, bestehend aus Maximallaufzeit und Höchstbetrag. Was innerhalb dieses Spielraums mit dem Darlehen passiert, bleibt den Parteien - sprich Bank und Verbraucher - überlassen.

Für Darlehensnehmer bedeutet dies, dass sie ihre zum Teil getilgte Schuld wieder „auffüllen“ können. Steht beispielsweise der Kauf eines neuen Autos an, kann das erforderliche Geld durch eine Aufstockung der bestehenden Hypothek von der Bank beschafft werden. Bisher diente die Hypothek ausschließlich der Sicherung des Kaufs einer Immobilie oder ihrer Renovierung. Heute ist das nicht mehr so: Auch Verbraucherkredite oder zukünftige Darlehen werden in den Kreditrahmen aufgenommen und durch eine einzige Hypothek abgesichert. Damit gleiche sich die spanische Rechtslage dem deutschen Hypothekenrecht an, so Dr. Francisco Gómez, der als Rechtsanwalt des Register- und Notaramtes an der Ausarbeitung des neuen Gesetzes beteiligt war. Er habe das deutsche Vorbild aufgrund seiner Flexibilität immer bewundert.

Die neuen Regelungen verordnen auch eine Kostensenkung bei vorzeitiger Rückzahlung oder Abtretung der Hypothek. Hier darf die Bank maximal 0,5 Prozent der verbleibenden Darlehenssumme berechnen, die Notar- und Registerkosten sinken um 75 bis 90 Prozent.

Geregelt ist nun erstmals auch die Arbeit der Immobilienschätzer, die vor einer Kreditgewährung von der Bank beauftragt werden. Sie müssen unabhängig und unvoreingenommen bewerten, bei Zuwiderhandlung droht ein Bußgeld.

Auch die Hipoteca Inversa ist nun gesetzlich abgesegnet. Senioren können ihre abbezahlte Immobilie belasten und erhalten eine monatliche Rente von der Bank. Erst bei ihrem Tod kommt es zur Rückzahlung des Darlehens: Die Erben zahlen die Schuld ab, oder die Bank behält die Immobilie. Reduziert wurden vor allem die Kosten der Seniorenhypothek: Die bisher übliche Dokumentationssteuer von einem Prozent fällt ebenso weg wie jegliche Bankgebühren bei Versterben des Darlehensnehmers.

Das neue Hypothekenrecht gilt allerdings nicht für bereits abgeschlossene Verträge. Doch die Darlehensnehmer haben ein Druckmittel, damit die verbraucherfreundlichen Normen auf Altdarlehen angewendet werden: Der Kreditnehmer kann jederzeit zu einer anderen Bank wechseln. Das bisherige Institut kann das verhindern, indem es dem Kunden die gleichen Bedingungen bietet wie der Nebenbuhler. Und das schließt die Anwendung des neuen Gesetzes ein.

Die Autorin ist Juristin bei Soluciones Europeas in Palma, Tel.: 971-71 63 09.