Vermieten mit gutem Gewinn

09.10.2008 | 17:45
Bei Ferienwohnungen fallen keine hohen Steuervergünstigungen an.
Bei Ferienwohnungen fallen keine hohen Steuervergünstigungen an.

Der spanische Staat bietet erhebliche Steuererleichterungen für Vermieter.

Spanien bietet Körperschaftssteuern in Höhe von maximal drei Prozent auf erwirtschaftete Gewinne. Diese Zahl entspringt keinem Science-Fiction-Roman, sondern der spanischen Steuergesetzgebung. Seit einiger Zeit sieht das Gesetz zur Förderung des privaten Mietmarktes erhebliche Steuererleichterungen vor.

Voraussetzung für die niedrigen Steuersätze ist, dass die Gewinne durch die Vermietung von Wohneigentum erwirtschaftet werden. Die vermieteten Wohnungen müssen auf spanischem Staatsgebiet liegen. Ebenso muss es sich bei dem Vermieter um eine in Spanien steuerlich ansässige Kapitalgesellschaft handeln. Die vermieteten Wohnungen dürfen nicht im Luxusbereich liegen. Ferien- oder Kurzeitvermietungen sind ausgeschlossen. Weitere Voraussetzungen zu Mindest- oder Maximalgrößen der Wohnungen, der Mietdauer und den Vorkaufsrechten der Mieter wurden für Investoren nunmehr erleichtert.

Sind alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, erhält die Vermietgesellschaft auf ihre erwirtschafteten Gewinne einen Steuererlass von bis zu 90 Prozent. Diese Gewinne können reinvestiert oder in Form von Dividenden ausgeschüttet werden. Findet die Ausschüttung an ein in der EU sitzendes Tochterunternehmen statt, werden Quellensteuern in Spanien nicht erhoben. Der Gewinn fließt dort brutto zu. Hauptproblem dieser Investi­tionsform war in der Vergangenheit, dass zum Erwerb des notwendigen Bestandes eine erhebliche Investition erforderlich war. Die Steuererleichterung kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn mindestens zehn Wohnungen der Vermietgesellschaft gehören. Aber auch dies ist nunmehr leichter.

Durch den dramatischen Preisverfall auf dem spanischen Wohnungsmarkt ist ein Einstieg zur Zeit durchaus rentabel. Angetrieben von hoher Inflation stiegen die spanischen Hypothekenzinsen auf Rekordniveau. Bis zu 98 Prozent der spanischen Haushalte haben variable Hypothekenzinsen mit ihren Hausbanken vereinbart. Viele Wohnungseigentümer geraten nun in Zahlungsschwierigkeiten. Die eilig durch das spanische Parlament geschleusten Maßnahmen zur Stabilisierung des Hypothekenmarktes gingen schlicht an der Realität vorbei. Seriöse Studien schätzten, dass in den nächsten 12 bis 24 Monaten mindestens 6 Prozent aller Hypothekenverträge wegen Verzugs gekündigt werden. Die Preisspirale nach unten ist unaufhaltsam. Wer in dieser Situation nicht billiger verkauft, wird zwangsversteigert. Die Zwangsversteigerungen haben begonnen. Aushänge zu Versteigerungen nehmen bei den Gerichten täglich zu.

Das Zwangsversteigerungsverfahren auf Grundlage der Hypothekenurkunde ist durch die spanische Prozessordnung straff geregelt und bietet dem Schuldner kaum Schutz. Entweder er zahlt die säumigen Raten oder verliert sein Eigentum. Wird in der Zwangsversteigerung nicht geboten, weil es keine weiteren Interessenten gibt, hat die Bank das Recht, sich die Immobilie zur Hälfte des Mindestgebotes anzueignen. Zuschläge werden an Bieter bereits ab 70 Prozent des Schätzwertes erteilt. Einkaufspreise von unter 1.000 Euro pro Quadratmeter in Palma sind bereits Realität.

Der Autor ist Rechtsanwalt in Palma, Tel.: 971-10 55 11.

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