Was in Spanien nach dem Verkauf einer Immobilie mit den Mietern geschieht

23-12-2008  
Gewerbemietern kann unter Umständen gekündigt werden.
Gewerbemietern kann unter Umständen gekündigt werden.  F.: DM

KONSTANTIN KAYSERS Auch wenn das spanische Mietrecht in vielen Punkten mit dem deutschen Recht übereinstimmt, so gibt es doch Fälle, in denen Unterschiede zu beachten sind. Einer dieser Fälle ist der Kauf eines vermieteten Hauses. Nach deutschem Recht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Ein Mieter kann sicher sein, dass sein Mietvertrag auch bei einem Wechsel des Vermieters weiterhin Bestand hat. Der Käufer einer vermieteten Immobilie ist an die bereits existierenden Mietverträge gebunden. In Spanien gilt dieser Grundsatz nicht uneingeschränkt. Zu unterscheiden ist zur Bewertung der Rechtslage zwischen Wohn- und Gewerberaumvermietung.

Ist Wohnraummiete vereinbart, muss in der Regel der Neukäufer in das Mietverhältnis eintreten. Ausnahmsweise kann das Mietverhältnis vor Vertragsende automatisch aufgelöst werden, wenn es sich um Wohnraum handelt, der zur Weitervermietung übertragen wurde. So kann etwa ein Nießbrauchs- oder Erbbauberechtigter als Zwischenmieter weitervermieten. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis mit Beendigung des Vertrags des Zwischenmieters. Daher sollte bei der Anmietung von Wohnraum darauf geachtet werden, dass man Mietverträge nur mit dem im Grundbuch ausgewiesenen Eigentümer abschließt.

Handelt es sich um Gewerberaummiete, tritt auch hier grundsätzlich der Erwerber der Immobilie in das Mietverhältnis ein. Der Käufer ist allerdings an ein bestehendes Mietverhältnis nicht gebunden, wenn er keine Kenntnis von dem Bestehen eines Mietvertrages hatte und der Vertrag nicht im Eigentumsregister eingetragen war. Er könnte den Mieter auffordern, die Räumlichkeiten sofort zu räumen, auch wenn dieser einen langjährigen Mietvertrag abgeschlossen hatte. Eine andere Frage ist dann, ob dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Eigentümer zustehen.

Vollständigen Schutz hat der Gewerbemieter nur durch eine Eintragung seines Mietvertrages im Grundbuch, das als Rechtsscheinträger dient. Voraussetzung für eine Grundbucheintragung ist, dass ein notariell beurkundeter Mietvertrag hinsichtlich einer Immobilie vorliegt und die Immobilie selbst sowie der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Der protokollierende Notar ist verpflichtet, in den einzutragenden Mietvertrag die Angaben über Ort, Straße, Hausnummer, Lage der Mieträume, Grundbuchdaten etc. aufzunehmen. Die Laufzeit der Eintragung ist befristet und von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig.

Es ist zu empfehlen, insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen als Mieter eine notarielle Beurkundung des Vertrages zu verlangen, damit die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen und so eine umfassende Wahrung der Mietrechte erreicht werden kann. Aus Sicht des Käufers ist daran zu denken, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Ist dort kein Mietvertrag eingetragen und hat der Erwerber keinen Hinweis darauf, dass Mietverhältnisse existieren, steht einem „mietfreien“ Kauf nichts mehr im Wege.

Nun müssen aber laufende Mietverträge nicht unbedingt eine Belastung für den Neuerwerber sein. Es kann durchaus sein, dass ein solventer Mieter eher einen Grund für den Immobilienerwerb darstellt als ein Hindernis.

Der Autor ist Rechtsanwalt bei Dr. Reichmann Rechtsanwälte Palma/Frankfurt, 971-21 41 37.

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