Küstenschutz und Privatinteressen

19-02-2009  
Müssen die Eigentümer dieser Immobilien eine Enteignung befürchten?
Müssen die Eigentümer dieser Immobilien eine Enteignung befürchten?   Foto: DM

CHRISTIAN GERBOTH Auch auf den Balearen wurde mittlerweile mit der Umsetzung des spanischen Küstengesetzes begonnen. Diese zugespitzte Situation wirft einige wichtige Fragen für Kaufinteressenten auf.

Die spanische Verfassung (Constitución Española) schreibt fest, dass die unmittelbare Küstenzone öffentliches Eigentum – dominio publico marítimo terrestre – ist. Dies bedeutet, dass es in Spanien keine Privatstrände gibt.

Das im Jahre 1988 eingeführte Küstengesetz (Ley de Costas) soll den Schutz der Küste vor zunehmender Bebauung gewährleisten. Es beinhaltet eine genaue Unterteilung des Küstenbereichs in Zonen und regelt darüber hinaus deren Bebaubarkeit. Dadurch wird das Grundrecht auf Eigentum in zulässiger Weise eingeschränkt. Daher hängt die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks davon ab, in welcher dieser Zonen es sich ganz oder teilweise befindet. So sind alle Objekte in der unmittelbaren Meeres-Strandzone (zona de dominio publico marítimo - terrestre), die durch die Linie begrenzt wird, an die die Wellen bei einer Sturmflut gelangen, öffentliches Eigentum.

In der im Anschluss an die direkte Uferzone gelegenen 100 Meter (in Gebieten wirksamer Bebauungspläne sind es 20 Meter) breiten Schutzzone (zona de protección) gibt es zwar Privateigentum. Jedoch besteht grundsätzlich ein Bauverbot für Immobilien, die Wohnzwecken dienen. Für die zulässige Nutzung muss bei der Küstenbehörde eine entsprechende Erlaubnis beantragt werden.

In der sich anschließenden Einflusszone (zona de influencia) mit einer Breite von 500 Metern ist eine Bebauung zulässig, sie unterliegt jedoch einer Volumenbegrenzung.

Auch auf Mallorca müssen nun Eigentümer von in der unmittelbaren Meeres-Strandzone errichteten Häusern damit rechnen, von einer Enteignung betroffen zu werden. Noch sind auf der Insel keine Konsequenzen eingetreten. Jedoch wurden weite Teile bisher auch nicht vermessen. Betroffene Eigentümer können zwar für maximal 60 Jahre ein Nutzungsrecht beantragen, um weiterhin in ihrem Haus wohnen zu können. Dann fallen jedoch sowohl das Grundstück wie auch die darauf stehenden Gebäude an den spanischen Staat zurück, der sich verpflichtet hat, die Gebäude zu zerstören und das Küstengebiet zu renaturieren. Häuser in der Schutzzone, die vor 1988 errichtet wurden, genießen hingegen Bestandsschutz.

Kaufinteressenten sollten sich daher vor Abschluss des Kaufs hinreichend über die besonderen Einschränkungen informieren. Bei einem unbebauten Grundstück ist darauf zu achten, dass es nicht in einer unbebaubaren Zone liegt, was ohne Einsichtnahme in die offiziellen Karten schwer zu bestimmen ist. Liegt das Grundstück in der Schutzzone, ist vor Baubeginn auch an die Einholung der Erlaubnis der Küstenbehörde zu denken. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks ist vor der Eigentums-umschreibung zwingend eine Stellungnahme der Küstenbehörde über die Belegenheit der Immobilie einzuholen, die dann beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.

In jedem Fall ist bei Interesse an einer Immobilie, die unter die Wirksamkeit des spanischen Küstengesetzes fallen könnte, die Überprüfung der gesamten Situation durch einen Rechtsexperten ratsam. Dieser hilft auch, den Kontakt mit den zuständigen Behörden zu pflegen und steht bei der gesamten Abwicklung zur Seite.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado in Palma, Tel.: 971-21 47 00, Gerboth@ETL-Mallorca.com

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