Zwangsversteigerungen: So funktionieren die „subastas“

16-04-2009  
Die Zwangsversteigerungen finden in Spanien in einer Amtsstube wie dieser statt.
Die Zwangsversteigerungen finden in Spanien in einer Amtsstube wie dieser statt.  Foto: Borrás

CHRISTIAN GERBOTH Bedingt durch die wirtschaftliche Krise, die steigenden Hypothekenzinsen und persönliche Zahlungsschwierigkeiten, beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit, verzeichnen Zwangsversteigerungen von Immobilien – ob Haus oder Wohnung, Gewerbeimmobilie oder Grundstück – in den vergangenen Monaten einen kontinuierlichen Zuwachs.

Doch was bedeutet Zwangsversteigerung in Spanien, und wie läuft das Verfahren der subasta judicial hier ab? Zunächst fordert das spanische Versteigerungsgericht das Lastenverzeichnis der spanischen Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt an. Anschließend wendet sich das Versteigerungsorgan an den Immobilien-eigentümer und verlangt die Herausgabe der notariellen Erwerbsurkunde. Schließlich wird eine Bewertung nach dem Marktwert durchgeführt. Mieter und andere Bewohner der Immobilie werden vom Gericht aufgefordert, den rechtmäßigen Nachweis des Besitzrechtes – spanischer Mietvertrag – vorzulegen.

Der Termin der Zwangsverstei­gerung wird mindestens 20 Tage vorher bekannt gegeben. Die Bieter müssen sich beim Versteigerungstermin ausweisen, die allgemeinen Geschäftsbedingungen akzeptieren und für die Teilnahme an der Versteigerung bei der Gerichtskasse 30 Prozent des festgestellten Immobilienwertes hinterlegen. Nach der spanischen Prozessordnung gilt bei der Versteigerung als unteres Limit ein Betrag von 70 Prozent des festgelegten Wertes. Gebote in dieser Höhe führen zum Zuschlag. Falls das höchste Gebot jedoch unter 70 Prozent liegt, kann der Schuldner innerhalb von fünf Tagen einen weiteren Bieter benennen, der zumindest den Forderungsbetrag des Gläubigers begleicht. Findet der Vollstreckungsschuldner keinen weiteren Bieter, kann der Vollstreckungsgläubiger selbst die Immobilie zu 70 Prozent des festgelegten Immobilienwertes ersteigern. Der Vollstreckungsgläubiger kann aber auch ausnahmsweise bereits zum Wert der bestehenden Schulden plus Nebenkosten den Zuschlag erhalten, wenn dieser Betrag höher ist als das höchste Gebot eines Dritten. Übt der Gläubiger dieses Recht nicht aus, so erhält der Höchstbietende die Liegenschaft zu dem letztgenannten Wert unter 70 Prozent, wenn auch der Schuldner sein Investitionsrecht nicht ausübt.

Der Richter bestätigt den Zuschlag, die Mitbieter ohne Zuschlag erhalten ihren Hinterlegungsbetrag zurück. Der Schuldner kann ferner während des Verfahrens bis zum Zuschlag noch auf die Forderungen leisten und somit bis dahin die Zwangsversteigerung verhindern. Ist die Immobilie vermietet, bedarf es weiterer Anträge, so dass das Vollstreckungsgericht mit dem Zuschlag auch die Räumung der Immobilie verfügt.

Allerdings hat der Mieter einen gewissen Schutz, wenn die Mietdauer noch keine fünf Jahre erreicht hat, denn dann muss erst diese Fünf-Jahres-Frist abgewartet werden. Weitere mögliche Probleme ergeben sich, wenn die Versteigerung nicht vom ersten Rang betrieben wird oder die Bewertung der Immobilie nicht marktgerecht ist. Vorteile des Erwerbs einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung sind die geringen Nebenkosten, und dass weder Maklerkosten noch Notargebühren anfallen.

Es besteht somit die Möglichkeit, ein Schnäppchen zu machen. Zu beachten ist aber, dass der Staat weder eine Garantie gibt, noch eine Gewährleistung übernimmt, oder ein Rücktritt wegen eventuell bestehenden Baumängeln ausscheidet. Vor dem Erwerb der Immobilie sollte daher die Immobilie durch einen Fachmann geprüft werden.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado in Palma, Tel.: 971-21 47 00. Gerboth@ETL-Mallorca.com

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