Es ist immer ein Beweis ganz besonderen Vertrauens zwischen Eheleuten oder sonstigen Lebenspartnern, wenn man gemeinsam eine Immobilie zu gleichen Teilen erwirbt, das heißt beide Partner werden sogenannte „ideelle Eigentümer", ohne dass eine Zuweisung eines bestimmten abgegrenzten Bereiches an den einen oder anderen erfolgen würde. In gewissem Sinne gehört jeder Stein, jede Fliese und jede Glühbirne den beiden Eigentümern je zur Hälfte.
Der Charme dieser Regelung wird dann zum Albtraum, wenn die Partnerschaft, aus welchen Gründen auch immer, zerbricht. Hier bietet sich ein gelegentlich willkommenes Spielfeld, um dem jeweils anderen das Leben schwer zu machen. In besseren Zeiten hatte man nicht an eine Nutzungsregelung gedacht, wer darf also wann, nun da erbitterter Streit herrscht, das Haus nutzen, wie werden die laufenden Kosten getragen?
Um diesen Streit nicht endlos fortzuführen, bietet das Gesetz glücklicherweise eine Lösungsmöglichkeit und eröffnet dem genervten Miteigentümer die Möglichkeit, eine sogenannte „Teilungsversteigerung" zu beantragen. Diese Regelung gibt es sowohl im deutschen (180 Abs. 1, 15 ZVG) wie im spanischen Recht (Arts. 108 a 111. Ley de la Jurisdicción Voluntaria, LJV). Schon das spanische Zivilgesetzbuch (código civil) regelt in Art. 400: „Kein Miteigentümer kann gezwungen werden in der Miteigentümergemeinschaft zu bleiben. Jeder Einzelne kann jederzeit die Teilung der gemeinsamen Sache verlangen." Die Umsetzung im spanischen Recht ist relativ neu und wurde erst mit der Neufassung des Gesetzes über die freiwillige Gerichtsbarkeit (Ley de la Jurisdicción Voluntaria, ley 15/2015, de 2 de julio), die am 15. Oktober 2015 in Kraft trat, geregelt.
Antragsteller kann gemäß Art. 108 LJV jeder der Miteigentümer sein, unabhängig von der Höhe des von ihm gehaltenen Anteils. Zuständig ist das Gericht, in dem die Immobilie belegen ist. Zur Vorbereitung des Verfahrens muss der Miteigentümer in beglaubigter Form über die beabsichtigte Versteigerung informieren, eine letzte Chance sozusagen, sich doch noch gütlich zu einigen.
In dem Antrag muss die Immobilie exakt bezeichnet werden, ebenso muss eine Grundbuchbestätigung (certificación) beigefügt werden, die die Legitimation des Antragstellers nachweist. Auch ist eine Aufstellung der eigenen Versteigerungsbedingungen (pliego de condiciones particulares) einzureichen. Hier kann der Antragsteller etwa vorschreiben, dass ein bestimmter Mindestpreis erreicht werden oder dass er dem Meistgebot ausdrücklich zustimmen muss. Weiter muss ein Wertgutachten vorgelegt werden, wobei diesem Gutachten nur eine relative Bedeutung beigemessen werden kann, weil es letztlich die Parteien und die Bieter selbst sind, die durch ihre jeweiligen Gebote den Preis und damit den Wert der Immobilie bestimmen. Der Antragsteller ist weiter verpflichtet, mögliche Mieter oder Bewohner anzugeben.
Alternativ zu dem Zwangsversteigerungsantrag kann auch die Verwertung durch ein sogenanntes spezialisiertes Unternehmen (entidad especializada) beantragt werden, beispielsweise ein Maklerunternehmen.
Sobald diese Unterlagen eingereicht sind, wird der Rechtspfleger (secretario judicial) eine Grundbuchbestätigung einholen (certificación registral de dominio y cargas) und einen Termin bestimmen. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird auf elektronischem Wege durchgeführt über das Portal des staatlichen Amtsblattes (Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado). Das Verfahren entspricht dem Immobilienzwangsversteigerungsverfahren, mit dem entscheidenden Unterschied, dass Bieter sich nicht zu einem bestimmten Termin in einem Gericht einfinden müssen, sondern bequem ihr Angebot per Internet abgeben können.
Grundsätzlich müssen in einem regulären Zwangsversteigerungsverfahren 50 Prozent des Mindestgebotes erreicht werden, damit ein Zuschlag erfolgen kann. Diese Vorschrift der spanischen Zivilprozessordnung ist aber hier nicht anwendbar, da keine schutzwürdigen Interessen eines Gläubigers im Raume stehen. Selbstverständlich können neben den beteiligten Miteigentümern auch andere Personen an der Zwangsversteigerung teilnehmen und mitbieten. Anders als die Miteigentümer müssen sie aber eine Bietersicherheit in Höhe von 5 Prozent hinterlegen. Meist wird die Sache so ausgehen, dass einer der Miteigentümer die Immobilie zu Alleineigentum erwirbt. Er muss, falls er das höchste Gebot abgibt, nicht den vollen Betrag seines Gebotes bei Gericht hinterlegen, sondern nur die Hälfte, da er ja ohnehin Eigentümer der anderen ideellen Hälfte ist.
Es ist immer wieder bedauerlich, dass es überhaupt zu solchen Verfahren kommt, denn die Einsicht über den maximalen Wert der Immobilie wird der blockierende Miteigentümer ja auch schon vor Durchführung der Teilungsversteigerung gehabt haben. Die Lösung ist doch eigentlich ganz einfach: Jeder Miteigentümer sollte einen Betrag nennen, zu dem er sowohl den Anteil des Miteigentümers kaufen als auch selbst verkaufen würde.
Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado mit Kanzleien in Frankfurt und Palma, www.dr-reichmann.com
