24. April 2018
24.04.2018

So machen Sie auf Mallorca beim Immobilienkauf alles richtig

Von der N.I.E. bis zum Notartermin: Welche Unterlagen Sie brauchen, worauf Sie achten sollten

24.04.2018 | 14:49
Immobilienkauf auf Mallorca: So geht´s.

Immobilienkauf auf Mallorca: Was ist zu beachten? Ein kleiner Leitfaden.
Zunächst muss eine spanische Steuernummer her: Ohne eine N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero, Identifikation für Ausländer") geht fast nichts auf Mallorca. Sie wird für alle wesentlichen Rechtsgeschäfte (Mietvertrag, Immobilienkauf, Autokauf, Abschluss von Versicherungs- und Bankverträgen) benötigt. Die N.I.E. muss bei der Ausländerbehörde in Palma beantragt werden (nur mit Online-Terminvergabe). Es gibt auch Dienstleister auf Mallorca, die für ein überschaubares Honorar ab 150 Euro die ganze Arbeit erledigen, ohne dass Sie nach Spanien reisen müssen.

Spanisches Bankkonto: Die Finanzwelt mag von Bitcoins oder Blockchain fasziniert sein. In Spanien aber wird wie schon bei den Großvätern der Kaufpreis für eine Immobilie üblicherweise immer noch per bestätigtem Bankscheck entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung notwendig, die spätestens eine Woche vor dem Notartermin eingerichtet sein sollte, um am Tage der Beurkundung einen Scheck (cheque, talón) über den Kaufpreis und die Erwerbs­nebenkosten abholen zu können. Für die Kontoeröffnung brauchen Sie natürlich eine N.I.E.

Bank-Finanzierung anfragen: „Ich kläre das mit meiner Bank in Deutschland", sagt mancher Kunde, wenn er das richtige Objekt gefunden hat, aber noch einen Teil des Kaufpreises finanzieren will. Der Frust folgt alsbald: Nur wenige deutsche Banken finanzieren einen Immobilienkauf auf Mallorca. Sie scheuen die Risiken bei Bewertung und Abwicklung. Oft wird die Möglichkeit gewählt, Immobilieneigentum in Deutschland zu beleihen und mit diesem Geld die Spanienimmobilie – die dann lastenfrei bleibt – zu finanzieren. Ansonsten bleibt nur die Finanzierung mittels einer spanischen Bank auf Mallorca. Um eine Finanzierungszusage sollte man sich rechtzeitig kümmern, damit man in Ruhe die Konditionen prüfen und vergleichen kann.

Noch bevor es zu den notwendigen Bankgesprächen kommt, hat man sich allerdings häufig schon für eine Immobilie entschieden und sich vorvertraglich gebunden. Der größte Unterschied zu Deutschland: Sowohl ein Reservierungs- als auch ein Optionsvertrag über eine Immobilie sind in Spanien anders als in Deutschland (§ 311b Abs. 1 BGB) ohne notarielle Beurkundung möglich und verbindlich. Selbst der endgültige Kaufvertrag könnte ganz privat ohne Notar wirksam geschlossen werden – eine Grundbucheintragung wäre dann aber nicht möglich mit der fatalen Folge, dass es auch keinen „Gutglaubensschutz" gibt, denn der wird erst durch die Eintragung im Grundbuch ausgelöst.

Mit dem Reservierungsvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr die Immobilie für einige Tage freizuhalten. Entscheidet sich der Interessent innerhalb der Frist zum Kauf, wird die Reservierungsgebühr in der Regel auf die Optionsgebühr oder den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr meist verloren.

Den meisten Immobilienkäufen in Spanien ist ein Optionsvertrag (contrato de opción de compra) vorgeschaltet. Mit ihm kauft der Käufer (Optionsnehmer) vom Verkäufer (Optionsgeber) das Recht, eine bestimmte Immobilie zu exakt festgelegten Konditionen innerhalb einer bestimmten Frist (Optionsfrist) kaufen zu dürfen. Der Käufer übt die Option in der Regel dadurch aus, dass er den Verkäufer zu einem Termin innerhalb der Optionsfrist zum Notar zur Zeichnung der notariellen Kaufurkunde lädt. In der Praxis wird dies durch eingeschaltete Makler oder Rechts­anwälte erledigt.

Für das Optionsrecht zahlt der Käufer in der Regel eine Optionsgebühr von 10 Prozent des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird. An sich steht diese Optionsgebühr unmittelbar dem Optionsgeber zu; in der Praxis wird die Optionsgebühr meist bei einem Makler, Rechtsanwalt oder Notar auf einem Treuhandkonto hinterlegt. Scheitert der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat (z.?B. Kaufreue), verfällt die Optionsgebühr zugunsten des Optionsgebers. Scheitert der Vertrag aus Gründen, die der Optionsgeber zu vertreten hat (z.?B. Verkauf an einen Dritten, der mehr bietet), muss der Optionsgeber die erhaltenen 10 Prozent zurückzahlen oder bei Hinterlegung freigeben und weitere 10 Prozent als pauschalierten Schadenersatz an den Optionsnehmer zahlen.

Der notarielle Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) ist die Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden kann. Der spanische Notar hat bei der Erstellung von Grundstückskaufverträgen einen beschränkten Pflichtenkatalog. Anders als in Deutschland muss er die Urkunde nicht vollständig verlesen; es reicht vielmehr aus, wenn er den Parteien den wesentlichen Inhalt vermittelt. Er muss sich auch nicht um den Vollzug der Urkunde (Eintragung im Eigentumsregister, Zahlung der Steuern, etc.) kümmern. Dies wird in der Regel von Rechtsanwälten oder sogenannten Gestorías erledigt.

Was macht der Notar am Termin? Er prüft die Personaldokumente der Parteien, ihre Identität und Steuernummern, etwaige Handelsregisterauszüge sowie den aktuellen Grundbuchauszug, dessen Einholung für den konkreten Beurkundungsvorgang das Grundbuch für die Dauer von zehn Tagen sperrt. Ein spanischer Notar achtet außerdem darauf, dass die Grundsteuerbelege, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, das Energiezertifikat und (beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage) die Bescheinigung des Verwalters über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegen. Auch prüft er die Herkunft der Schecks.

Die Kaufvertragsurkunde enthält neben den Daten zu den Parteien im Wesentlichen die genaue Beschreibung der Immobilie mit eventuell vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten, etwa auch wer z.?B. die Kosten des Notars zu tragen hat. Nach der Unterschrift von beiden reicht der Käufer in der Regel den Scheck an den Verkäufer und erhält im Gegenzug die Schlüssel. Eine Kopie („Copia Simple") der Kaufurkunde gibt es sofort zum Mitnehmen.

Der Notar unterrichtet das Grundbuchamt per Fax über die erfolgte Beurkundung; für die Eintragung ist es aber zudem notwendig, dass das Original der Urkunde vorgelegt wird und die Steuern an das Finanzamt gezahlt werden. Nach etwa drei bis sechs Monaten kann die Original-Kaufurkunde vom Käufer in Empfang genommen werden.

„Unterverbriefung": Warum der Steuerspar-Trick nicht mehr funktioniert

Eine beliebte Spielart der Abwicklung eines Immobilienkaufs in Spanien war in der Vergangenheit die sogenannte Unterverbriefung: Ein Teil des Kaufpreises wurde „cash" übergeben, nur ein verminderter Kaufpreis in die Kauf­urkunde eingetragen und offiziell per Scheck gezahlt. Das Geschäft war für beide Seiten scheinbar vorteilhaft: Der Käufer sparte die Grunderwerbsteuer (zwischen 8 und 11 Prozent) auf den nicht beurkundeten Kaufpreisanteil; der Verkäufer sparte die Steuern auf den Gewinn dieses Teils.

Der spanische Staat hat allerdings schon vor geraumer Zeit mit Artikel 57 des Gesetzes 58/2003 den Finanzämtern ein wirksames Mittel zur Betrugsbekämpfung an die Hand gegeben: Sie können den Wert der Immobilie schätzen und bis zu vier Jahre nach dem Kauf noch eine höhere Grunderwerbssteuer vom Käufer und die Nachversteuerung des kalkulatorischen Mehrgewinns fordern. Davon wird mittlerweile immer öfter Gebrauch gemacht. Gegen diese Schätzung sind Rechtsmittel möglich, letztlich muss aber ein Wertgutachten über die Immobilie eingereicht werden, um die Schätzung des Finanzamtes zu widerlegen. Eine grobe Unterverbriefung fliegt so in jedem Fall auf.

Noch aus einem anderen Grund sollte sich ein Käufer auf Mallorca niemals auf eine Unterverbriefung einlassen: Der Käufer spart zwar beim Kauf 8–11 Prozent Grunderwerbsteuer auf den nicht beurkundeten Betrag. Beim späteren Verkauf der Immobilien sind aber auf den Buchgewinn satte 19 Prozent Steuern zu zahlen. Anders als in Deutschland gibt es in Spanien keine Spekulationsfrist, nach deren Ablauf ein Verkaufsgewinn steuer­frei wäre. Kurzum: Die Unterverbriefung bringt nur kurzfristig Freude, langfristig zahlt man drauf, also eine Milchmädchenrechnung.

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