04. Mai 2018
04.05.2018

Das kostet Sie der Immobilienkauf auf Mallorca

Spanisches Immobilienrecht: Mit diesen Steuern und Gebühren müssen Sie rechnen

11.06.2018 | 11:06
Beim Immobilienkauf auf Mallorca gilt es einiges zu beachten.

Wer ist Resident, wer ist Nicht-Resident?

  • Das spanische Einkommensteuergesetz unterscheidet wie das deutsche zwischen der unbeschränkten und der beschränkten Steuerpflicht.
  • Resident und damit unbeschränkt steuerpflichtig ist, wer sich (zusammengerechnet) mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält oder wenn sich der Schwerpunkt der wirtschaftlichen Aktivitäten in Spanien befindet.
  • Unbeschränkt steuerpflichtig in Spanien bedeutet: Das gesamte Welteinkommen und -vermögen ist in Spanien zu versteuern.
  • Bei der beschränkten Steuerpflicht eines Nicht-Residenten ist nur Einkommen und Vermögen in Spanien zu versteuern.

Wie in Deutschland hält beim Immobilienkauf auch das spanische Finanzamt die Hand auf. Die Steuervorschriften beider Länder unterscheiden sich aber erheblich. Oder hätten Sie gedacht, dass Sie für eine rein selbst genutzte Ferienwohnung jedes Jahr unaufgefordert eine Steuererklärung abgeben und Einkommensteuer zahlen müssen? Auf welche Steuern und weiteren Kosten Sie sich als Nicht-Resident einstellen, warum Sie alle Rechnungen beim Kauf gut aufheben sollten, lesen Sie in diesem und einem folgenden Beitrag.

Einmalige Steuern beim Kauf einer spanischen Immobilie

1. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Das ist die spanische Grunderwerbsteuer, allerdings nur für
Gebrauchtimmobilien.

So wie in Deutschland die Bundesländer können in Spanien die Comunidades Autónomas, die 17 autonomen Regionen, den Steuersatz selbst festlegen. Auf den Balearen liegt die Grunderwerbsteuer derzeit progressiv bei 8 bis 11 Prozent. Konkret bedeutet das: Kaufpreis bis 400.000 Euro: 8 Prozent, zwischen 400.000,01 und 600.000 Euro: 9 Prozent, zwischen 600.000,01 und 1.000.000 Euro: 10 Prozent, über 1.000.000 Euro: 11 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 800.000 Euro errechnet sich etwa eine Steuer von 70.000 Euro, was einem Gesamtsteuersatz von 8,75 Prozent entspricht. Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin im Selbstveranlagungsverfahren zu erklären und zu zahlen. In der Praxis nimmt meist ein gestor (Abwickler) am Notartermin teil und erhält vom Käufer einen Scheck über die Grunderwerbsteuer zur Einzahlung beim Finanzamt.

2. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), die spanische Mehrwertsteuer. Sie ist bei Neubauten, bei denen der Verkäufer ein Unternehmen ist, anstelle der Grunderwerbsteuer zu zahlen. Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen immer alternativ und nicht kumulativ an. Der allgemeine Mehrwertsteuersatz in Spanien beträgt aktuell 21 Prozent, für Wohnimmobilien sowie Garagenstellplätze (max. zwei pro Wohneinheit) gilt ein ermäßigter Satz von 10 Prozent.

3. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Das ist eine Beurkundungssteuer, auch Stempelsteuer genannt, deren Höhe ebenfalls von den autonomen Regionen festgesetzt wird. Der Steuersatz beträgt 0,1 bis 2 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Auf den Balearen beträgt er derzeit 1,2 Prozent. Die Beurkundungssteuer fällt bei bestimmten Rechtsgeschäften an, unter anderem bei der Bestellung einer Hypothek und bei einem Kaufvertrag, wenn die Übertragung der Mehrwertsteuer unterliegt.

4. Retención: Wird die Immobilie von einem nicht in Spanien ansässigen Eigentümer verkauft, also etwa einem Deutschen mit gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland, ist der Käufer verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als Quellensteuer für den Verkäufer beim Finanzamt einzuzahlen. Das erfolgt mit dem Steuerformular 211. Die Frist dafür beträgt einen Monat; dem Verkäufer ist anschließend eine abgestempelte Ausfertigung zu übergeben.

Hinzu kommen noch diverse andere Kosten: Notar-Gebühren (ca. 0,2 bis 0,3 Prozent), Eigentumsregister-Gebühren (ca. 0,25 Prozent), Gestoría-Honorar (circa 200 bis 1.000 Euro), Rechtsanwalt (0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises
zzgl. Mehrwertsteuer, bei komplexen Fällen auch mehr) und Hypothek (neben diversen Gebühren fällt die AJD an, insgesamt bis zu 2,5 Prozent).

Alle Nachweise (Rechnungen mit Steuernummer der Beteiligten und Mehrwertsteuerausweis) über gezahlte Steuern und Kosten sowie Investitionen in die Immobilie nach dem Kauf sollten Sie aufheben, da sie den Gewinn mindern. Bei einem späteren Verkauf der Mallorca-Immobilie müssen Sie die Wertsteigerung versteuern, und zwar pauschal mit 19 Prozent. Eine Steuerfreiheit nach einer bestimmten Zeit (in Deutschland 10 Jahre) gibt es nicht.

Lutz Minkner ist Volljurist und seit über 25 Jahren als Immobilienmakler auf Mallorca tätig.

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