Auf Mallorca sind Schwarzbauten weitverbreitet, vor allem in ländlichen Regionen. Im schlimmsten Fall droht so einer illegalen Finca der Abriss. Lesen Sie hier, worauf Sie vor dem Kauf achten sollten und wie ein Schwarzbau vor dem Bagger noch gerettet werden kann.
Auf Mallorca nahm man es mit der Einhaltung der Bauvorschriften nie sehr genau. Da wuchs bisweilen eine kleine casita, die dem Schäfer als Regenschutz diente, über die Jahre zu einem stattlichen Landhaus. Wenn sich Familiennachwuchs einstellte, wurde eben noch ein Zimmer angebaut. Und weil es im Sommer immer so heiß ist, kam auch noch ein Swimmingpool hinzu. Alles natürlich ohne Baugenehmigung, denn die kostete ja Geld - nicht nur für die Genehmigung selbst, sondern auch für die jährlichen Gemeindesteuern, die sich nach dem Wert des Bodens und der Baulichkeiten richten. Und die Behörden? Ja, es gab gelegentlich Bußgelder oder gar eine Abrissverfügung. Nur wurden sie nicht durchgesetzt, wobei ein Umtrunk mit dem Bürgermeister oder ein dezent überreichter Briefumschlag die Vergesslichkeit beförderten.
Die derzeitige Linksregierung der Balearen hatte schon in ihrem Wahlprogramm angekündigt, Bauverstöße strenger zu ahnden und Bußgelder und Abrissverfügungen auch durchzusetzen. Mehrere Abrisse in jüngster Zeit zeigen, dass sie dieses Programm auch durchsetzt. Umso wichtiger ist es, bei jedem Immobilienkauf die Legalität einer Immobilie von einem versierten Rechtsanwalt oder Architekten überprüfen zu lassen.
Wann ist eine spanische Immobilie legal?
Eine Immobilie ist legal, wenn sie nach den Vorschriften des spanischen öffentlichen Baurechts errichtet wurde, das heißt, wenn vor dem Bau eine Baugenehmigung erteilt wurde und die Gemeinde den Bau nach Fertigstellung abgenommen hat. Nach der Abnahme kann der Eigentümer das Gebäude dann mittels einer Neubauerklärung im Grundbuch eintragen lassen. Dazu muss er beim Notar Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung vorlegen. Wenn Sie also eine konkrete Immobilie kaufen wollen, sollten Sie zunächst im Grundbuch, wo die Immobilie in der Neubauerklärung ausführlich beschrieben ist, prüfen, ob der Istzustand mit der Beschreibung im Grundbuch übereinstimmt. Ist dies nicht der Fall, ist die Immobilie in der Regel ganz oder teilweise illegal.
Kann man illegale Bauten nachträglich legalisieren?
Wie immer - es kommt darauf an. Wenn das Haus oder die Anbauten nach geltendem Baurecht genehmigungsfähig sind, insbesondere die Vorschriften über Bauvolumen, Höhe, Grenzabstände beachtet wurden, können Bauantrag und Bauabnahme auch nachträglich beantragt werden. Allerdings wird es gleichzeitig einen Bußgeldbescheid für das illegale Bauen geben. Aber immerhin bekommt man auf diesem Weg ein legales Haus. Wurden bei dem illegalen Haus oder seinen Anbauten die Bauvorschriften nicht beachtet, kann der legale Zustand nur durch (Teil-)Abriss, heute vornehm „Rückbau" genannt, beseitigt werden. Das ist zwar ärgerlich und teuer, zahlt sich aber unter dem Strich aus, weil ohne die Wiederherstellung der Baurechtskonformität ein Verkauf erschwert oder unmöglich ist.
Wann greift Bestandsschutz?
Auf den Balearen gibt es für die Ahndung von Bauverstößen eine Verjährungfrist von acht Jahren, geregelt im „Ley de Disciplina Urbanística" (zur Neuregelung siehe unten). Wenn die illegalen Bauarbeiten vor mehr als acht Jahren beendet wurden und in dieser Zeit von der Baubehörde keine Sanktionsmaßnahmen eingeleitet worden waren, hat die Immobilie in der Regel Bestandsschutz, es droht also keine Abrissverfügung mehr. Es können so selbst jene Immobilien gerettet werden, die nicht genehmigungsfähig sind. Von dieser Regel gibt es einige Ausnahmen, zum Beispiel bei Bauten in geschützten Gebieten.
Was besagt das seit Januar gültige „Ley de Urbanismo"?
Für den ländlichen Bereich (suelo rústico), nicht aber für den urbanen Bereich (suelo urbano), hat ein neues Gesetz (Ley de Urbanismo), das seit dem 1.1.2018 in Kraft ist, den Bestandsschutz für Bauten im ländlichen Bereich für die Zukunft abgeschafft. Nur noch solche illegalen Bauten, die am 31.12.2017 schon mindestens acht Jahre fertiggestellt waren, haben weiterhin Bestandsschutz. Bauten, die zu diesem Zeitpunkt noch keine acht Jahren fertiggestellt waren, können nie wieder Bestandsschutz erlangen. Ihnen droht eine Abrissverfügung.
In Fällen des vermuteten Bestandsschutzes sollte stets ein Rechtsanwalt oder Architekt eingeschaltet werden. Dieser wird zunächst bei der Gemeinde eine Bescheinigung anfordern, dass gegen die Immobilie in den vergangenen acht Jahren keine Sanktionsmaßnahmen eingeleitet wurden (cédula de no infracción urbanística). Darüber hinaus wird er Luftbildaufnahmen vorlegen müssen (meistens in den Rathäusern verfügbar), aus denen sich ergibt, dass der illegale Gebäudeteil mehr als acht Jahre steht. Mit diesen Unterlagen kann man dann beim Notar eine sogenannte Altbauerklärung (declaracion de antigüedad) abgeben, mittels derer dann das bestandsgeschützte Gebäude im Grundbuch eingetragen werden kann.
Was bedeutet der Bestandsschutz?
Diese Altbauerklärung ist jedoch keine nachträgliche Legalisierung. Das Haus oder der Anbau sind nach wie vor illegal; der Eigentümer ist jedoch vor einer Abrissverfügung oder anderen Maßnahmen der Gemeinde geschützt. Sollte der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt bei der Gemeinde allerdings einen Umbau- oder Erweiterungsantrag stellen, kann die Gemeinde diesen ablehnen, solange der illegale Zustand fortbesteht.
Der gebürtige Berliner Lutz Minkner ist Volljurist, Experto Inmobiliario und Mitglied der deutschspanischen Juristenvereinigung. Seit über 25 Jahren ist er als Immobilienmakler auf Mallorca tätig. Weitere Informationen unter www.minkner.com
