Mehr Rechte für Mieter auf Mallorca

Wer in diesen Tagen auf Mallorca einen Mietvertrag abschließt, sollte besonders genau hinsehen. Der spanische Ministerrat hat Ende vergangener Woche ein Maßnahmenpaket zur Stärkung des Mieterschutzes beschlossen, in dessen Folge unter anderem das spanische Gesetz für Langzeitmieten (LAU) geändert wird. Es sieht unter anderem längere Laufzeiten für Verträge, Limits für Kautionszahlungen und den Schutz vor Zwangsräumungen in sozialen Härtefällen vor. Ausgeklammert wurde dagegen eine Mietpreisbremse, wie sie die linke Protestpartei Podemos gefordert hatte. Die Änderungen, die nachträglich durch das spanische Parlament beschlossen werden müssen, traten bereits am Mittwoch (18.12.) in Kraft.

In gewisser Weise bedeuten die Änderungen eine Rückkehr zur Regelung, wie sie bis zum Jahr 2013 galt. So beträgt die Mindestlaufzeit für Mietverträge wieder fünf statt wie bislang drei Jahre, im Fall von vermietenden juristischen Personen sogar sieben Jahre. In dieser Zeit kann der Vermieter den Vertrag nicht einseitig aufkündigen und darf die Miete nur zu den anfangs vereinbarten Bedingungen erhöhen, in der Regel in Form eines Inflationsausgleichs. Ausschlaggebend ist freilich das Datum, zu dem der Mietvertrag unterschrieben wurde - das beschlossene Regelwerk gilt nicht rückwirkend, sondern nur für neue Abschlüsse. Und verlängerten sich bislang Mietverträge automatisch um ein Jahr, wenn weder Mieter noch Vermieter kündigten, beträgt die weitere Laufzeit nun automatisch drei Jahre.

„Das wird für mehr Stabilität im Markt sorgen", prognostiziert José Mir, Vorsitzender des balearischen Verbands der Immobilienagenturen - auch wenn die Tendenz der steigenden Mietpreise weiter anhalten dürfte. Umgekehrt glaubt Mir nicht, dass die längeren Laufzeiten Eigentümer abschrecken könnten, ihre Wohnung in den Markt der Langzeitmiete zu geben. Man habe schließlich Erfahrung mit diesen längeren Laufzeiten, diese dürften auf allgemeine Akzeptanz stoßen. Ärgerlich findet der Branchensprecher vielmehr die kurzfristige Umsetzung: Vertragsentwürfe müssten quasi von einem Tag zum anderen umgeschrieben werden, um nicht gegen geltendes Gesetz zu verstoßen.

Weitere zentrale Neuerung ist ein Limit für die verlangten Sicherheiten. Erlaubt sind demnach neben einer Kaution in Höhe einer Monatsmiete lediglich eine Bürgschaft von maximal zwei Monatsmieten. Mit Zahlungen dieser Art sichern sich Vermieter ab, die insbesondere befürchteten, auf den Kosten von Schäden in der Wohnung sitzen zu bleiben. Zudem dürfen Mietern nicht die an eine Agentur zu zahlenden Vermittlungsgebühren in Rechnung gestellt werden, wenn es sich beim Vermieter um eine juristische Person handelt.

Hatten früher Zwangsräumungen vor allem im Fall von säumigen Hypothekenzahlern für spanienweite Schlagzeilen gesorgt, häuften sich zuletzt Fälle von Familien, die ihre Miete nicht mehr zahlen konnten. Für soziale Härtefälle gibt es nun neue Schutzmechanismen: So müssen die zuständigen Richter die Fälle an die Sozialbehörden melden. Diese können dann veranlassen, dass die Zwangsräumung bis zu zwei Monate ausgesetzt wird, um in dieser Zeit nach einer Lösung zu suchen.

Da auch die Ferienvermietung für die Wohnungsnot verantwortlich gemacht wird, sieht das Maßnahmenpaket - ähnlich wie bereits auf den Balearen vorgeschrieben - ein Mitspracherecht der Nachbarn im Fall von Eigentümergemeinschaften vor: Mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit kann der Ferienvermietung ein Riegel vorgeschoben werden.

Auch wenn der Dachverband der Anwohnervereinigungen in Palma die neuen Regeln begrüßt, vermisst er genauso wie die Regionalpartei Més per Mallorca „mutige Entscheidungen" zur Mietpreisregulierung angesichts eines Anstiegs von 30 Prozent in den vergangenen drei Jahren - wobei Vorsitzender Joan Forteza selbst einräumte, dass derlei Bestimmungen leicht von der Wettbewerbsbehörde einkassiert werden könnten. Der spanische Infrastrukturminister José Luis Ábalos sprach denn auch von einer „komplexen Materie", die man sich 2019 näher anschauen wolle.