18. März 2019
18.03.2019

Damit müssen Sie bei Hypotheken auf Mallorca rechnen

Eine Reform soll Bankkunden besser schützen und den Markt transparenter machen. Doch der spanische Gesetzgeber hat einige der Nebenwirkungen offenbar nicht bedacht

18.03.2019 | 01:00
Weniger Gebühren, aber dafür höhere Zinssätze: Die Hypothekenreform macht manches einfacher, anderes komplizierter.

Wer vor einem Hauskauf auf Mallorca steht und dafür eine Hypothek abschließen will, sollte sich das Datum genau überlegen: In rund drei Monaten tritt die Reform des Hypothekengesetzes in Kraft, das das spanische Parlament Ende Februar beschlossen hat. Die dreimonatige Übergangsfrist ab Veröffentlichung im spanischen Gesetzesblatt – bei Redaktionsschluss stand sie noch aus – ist wohlkalkuliert: Bankkunden sollen bewusst entscheiden, ob sie ihr Darlehen nach den neuen oder alten Regeln beantragen. Die meisten dürften sich nach der Lektüre der Neuerungen spontan bis Juni Zeit lassen. Denn die reforma hipotecaria entstand vor dem Hintergrund von Zwangsräumungen, Ärger mit Bankklauseln und -gebühren sowie dem Appell der EU nach mehr Verbraucherschutz.

Das ist zumindest die Theorie des Gesetzestextes – die Position des Bankkunden soll gestärkt werden. So sieht das neue Regelwerk unter anderem vor, dass die Bank mit zehn Tagen Vorlauf alle Informationen über die Hypothek bereitstellen und ein Notar bis spätestens einen Tag vor Vertragsabschluss die Unterlagen auf verbotene Klauseln überprüfen sowie den Kunden beraten muss. Banken dürfen nicht mehr den Abschluss von zig anderen Finanzprodukten mit in die Hypothek hineinpacken. Abgaben werden gedeckelt, sowohl für die vorzeitige Begleichung der Hypothek als auch für die Umstellung zwischen variablem und festem Zinssatz, ebenso die Verzugszinsen. Und die Frist, nach der ein Kreditinstitut die Zwangsräumung einleiten kann, verlängert sich – je nach Laufzeit der Hypothek – auf bis zu 15 Monate. Schon seit November in Kraft ist zudem die Bestimmung, dass nicht mehr der Kunde, sondern die Bank die Hypothekensteuern zahlen muss.

Gut gemeint, aber letztendlich naiv und wenig praxisorientiert seien viele dieser neuen Regeln, meint der auf Hypotheken spezialisierte Anwalt Carlos Anglada von der Kanzlei Monereo Meyer: „Die Banken holen das Geld woanders wieder herein." Was nütze es, wenn man sich bei Vertragsabschluss mehrere Tausend Euro einspare, dann aber durch einen höheren Zinssatz ein Vielfaches des Betrags beim Abstottern der Hypothek draufzahle?

Dass die Zinssätze steigen, sei schon jetzt zu beobachten, sagt Daniel Pires vom Behörden- und Finanzdienstleister Smart Servicios. „Die Banken haben die Konditionen extrem angepasst", so Pires. In den nächsten Monaten sei mit weiteren Schwankungen zu rechnen, so lange, bis die gesetzlichen Vorgaben schließlich vollständig eingepreist seien. Noch komplizierter wird es durch Versicherungen, die zwar laut dem neuen Gesetz nicht mehr mit im Paket abgeschlossen werden müssen, für die die Bank aber andererseits bessere Hypothekenkonditionen bietet. Dann spare man sich zwar Geld beim Darlehen, hätte aber die abgeschlossenen Versicherungen woanders wahrscheinlich günstiger bekommen.

Kunden müssen also genau rechnen und vergleichen – und das, obwohl der Markt eigentlich transparenter und verbraucherfreundlicher werden sollte. Fest steht: Der Kunde muss weiterhin die Bewertung der Immobilie bezahlen (tasación). Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Hypothekensteuern (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, Actos Jurídicos Documentados, AJD) übernimmt dagegen die Bank. Wer seine Hypothek vorzeitig ablösen will, wird mit Gebühren von maximal 0,25 Prozent in den ersten drei Jahren und 0,15 Prozent bis zum fünften Jahr bestraft. Bei festverzinsten Hypotheken sind es maximal 2 Prozent in den ersten zehn Jahren, danach 1,5 Prozent.

Die vorherige Beratung durch den Notar bedeutet keine Zusatzkosten für den Kunden, dürfte aber so manchen Vertragsabschluss verkomplizieren, warnt Anwalt Anglada. Denn wird bislang im Fall von Ausländern nur ein Tag für alle Behördengänge angesetzt, müssen diese Kunden nun einen Tag vorher aus Düsseldorf, Wien oder Murcia nach Mallorca kommen, um den Notartermin vorab absolvieren zu können. Eine Formsache, die in der Sache wenig bringe, aber Zeit koste, argumentiert Anglada.

Abzuwarten bleibt auch, welche Folgen das Verbot von Provisionen für Bankangestellte haben wird – diese dürfen für den Abschluss von Hypotheken nicht mehr wie bisher finanzielle Anreize erhalten. Was verhindern soll, dass den Kunden ungünstige Verträge aufgeschwatzt werden, könnte andererseits aber auch die Motivation der Angestellten bremsen, warnt Pires. Hypothekenabschlüsse seien schließlich beratungsintensiv.

Einige Neuerungen gelten auch rückwirkend für bereits abgeschlossene Hypotheken. Das betrifft etwa das Mindestlimit für Zwangsräumungen. Es beträgt zwölf Monate oder 3 Prozent des Hypothekenbetrags, in der zweiten Hälfte der Laufzeit steigt das Limit auf 15 Monate oder 7 Prozent des Betrags. Auch das Limit für Gebühren, die beim Wechsel zwischen festem und variablem Zinssatz anfallen, gelte für Bestandshypotheken, so Anglada. Bei anderen Regelungen müsse sich erst noch klären, ob sie rückwirkend angewandt würden, etwa ob man Versicherungen nun nachträglich kündigen kann.

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