Die Wahl der Hypothek hat ein bisschen was von Glücksspiel. Setzt man auf den Festzinssatz und weiß somit, was man die kommenden Jahre abstottern muss? Oder doch lieber auf den variablen Zinssatz, der möglicherweise billiger kommen kann? Früher war die Lage in Spanien klar, und die hipoteca variable hatte eindeutig die Nase vorn. Mittlerweile haben aber die fijos aufgeholt. „Die Leute wollen mehr Sicherheit“, sagt Jovana Schäfer, die deutsche Kunden bei der Finanzierungsagentur Mallorca Mortgage Consultancy berät.
Auf den Euribor schauen
Der variable Zinssatz ist marktabhängig, zurate gezogen wird für ihn der Euribor. Die Abkürzung steht für Euro Inter Bank Offered Rate. Um die Hypotheken zu gewährleisten, leihen sich die Banken untereinander Geld. Dafür ist der Euribor der Zinssatz. Er ergibt sich aus einer Referenz-Gruppe verschiedener ausgewählter Banken. Ist der Euribor niedrig – derzeit befindet er sich auf einem historischen Tiefststand –, dann sind auch die variablen Zinssätze niedrig.
Für die eigene Hypothek muss jedoch langfristig gedacht werden. Experten gehen davon aus, dass der Euribor weitere zehn Jahre auf einem tiefen Niveau verharrt. Danach könnte er jedoch steigen, und mit ihm die variablen Zinssätze. Dieses Risiko wollen viele Immobilienkäufer nicht eingehen und wählen lieber den festen Zinssatz. Dieser wird von den Banken festgelegt und ist in den vergangenen Monaten rapide gesunken.
Ähnliche Kosten
Laut Asufin, einem spanischen Verband der Finanzdienstleistungsnehmer, lagen variabler und fester Zinssatz im vergangenen Juli in Spanien eng beieinander. Ohne Zusatzprodukte waren es beim variablen Zinssatz 2,66 Prozent, beim festen 2,88 Prozent. Der effektive Jahreszins für den variable bonificado – der Abschluss einer Zusatzversicherung oder ähnlicher Produkte drückt den Zinssatz – liegt derzeit bei 2,35 Prozent. Der fijo bonificado bei 2,37 Prozent. Das macht in der Regel eine Differenz von wenigen Euro im Jahr aus.
Tendenz geht zum Festzins
Laut Statistiken des spanischen Verbands der Hypothekenbanken und Finanzunternehmen (AHE) machten die variablen Zinssätze in der ersten Jahreshälfte nur noch 28 Prozent der Hypotheken aus. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es noch deren 34 Prozent, 2013 gar 67,7 Prozent. Die Statistik umfasst alle bestehenden Hypotheken und nicht nur die Neuabschlüsse. Bei Letzteren geht die Tendenz eindeutig zu den fijos. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren entschieden sich in der ersten Jahreshälfte 51,7 Prozent der Hypothekennehmer für den festen Zinssatz. Damit sind beide Zinssätze zwar fast ausgeglichen, die Steigerung wird aber beim Blick in die Vergangenheit deutlich. 2014 waren es lediglich 0,8 Prozent feste Zinssätze.
Investition oder Eigenheim
Ein wesentlicher Aspekt, der bei der Frage nach dem richtigen Zinssatz berücksichtigt werden muss, sind die Immobilien-Pläne. Soll es das neue Zuhause sein, schützt ein fester Zinssatz vor Überraschungen, raten AHE und Asufin. Geht es um eine kurzfristigere Investition, dann sollte es wohl eher ein variabler Zinssatz sein. Das ergebe sich aus den Tilgungsbedingungen, erklärt Schäfer. „Seit dem Hypothekengesetz 2019 sind die klar strukturiert. Bei variablen Zinssätzen zahlt der Hypothekennehmer in den ersten fünf Jahren 0,5 Prozent bei einer vorzeitigen Tilgung. Nach fünf Jahren ist es kostenlos. Bei einem festen Zinssatz sind es 2 Prozent in den ersten zehn Jahren, danach 1,5 Prozent.“ Dabei handelt es sich um Obergrenzen. „Die Banken müssen nachweisen, dass sie durch die vorzeitige Tilgung Verluste hinnehmen mussten.“
Die hipotecas mixtas, die in Deutschland durchaus gängig sind, bieten die spanischen Banken nicht an. Bei diesem Modell wird für einen Zeitraum von ein paar Jahren ein Zinssatz und -modell festgelegt. Ist dieser Zeitraum vorbei, wird neu verhandelt, wie mit den restlichen offenen Betrag verfahren wird. In Spanien ist es aber möglich, von einem zum anderen Zinssatz gegen eine Gebühr zu wechseln.
„Viele Spanier setzen zudem auf eine maximale Laufzeit, um den monatlichen Betrag so gering wie möglich zu halten“, sagt Schäfer. „Dieser darf nicht höher als 40 Prozent der Einnahmen betragen.“ Neben der dann fast schon lebenslangen Verschuldung ist der dadurch höhere Zinsbetrag ein Nachteil.
Nur mit Startkapital
Ein Startkapital ist beim Immobilienkauf und der Anmeldung der Hypothek unabdingbar. „Nicht-Residenten bekommen höchstens 70 Prozent der Summe vom Nettokauf. Möbel und Nebenkosten werden nicht eingerechnet. Residenten können je nach Bank zwischen 80 und 90 Prozent bekommen“, sagt Schäfer.
Die Wahl der Bank mache hingegen in der Regel keinen so großen Unterschied aus. „Die Konditionen sind grob die selben. Abweichungen bestehen meist nur bei den Zusatzprodukten, die angeboten werden.“
Hypotheken im Aufschwung
Im Zuge des nun wieder anziehenden Immobilienmarkts auf den Balearen sind auch die Hypotheken derzeit wieder stärker nachgefragt. „In Deutschland gibt es Strafzinsen für zu hohe Beträge auf dem Konto“, sagt Schäfer. Auch vor dem Hintergrund des Lockdowns investieren viele Kunden daher verstärkt in Immobilien. Im vergangenen Juni wurden in Spanien genau 37.961 Hypotheken mit einem Durchschnittswert von 140.456 Euro abgeschlossen. Da ist der Höchststand seit Ausbruch der Pandemie. Höher waren die Werte zuletzt im Januar 2020, als 40.217 Hypotheken abgeschlossen worden waren.
