Profil, Einnahmen, Probleme: Welche Rolle die Vermieter in der Wohnungskrise auf Mallorca spielen

Tomeu Muntaner ist in Frührente, macht sich aber keine Sorgen um sein Auskommen. Der Mallorquiner (Name v. d. Red. geändert) vermietet eine 150-Quadratmeter-Wohnung im Zentrum von Santa Maria, die er von seinem Vater geerbt hat, für 700 Euro im Monat. „Damit komme ich gut ans Monatsende, mehr brauche ich nicht“, meint der 57-Jährige. Jeweils 200 Euro lege er zurück, für laufende Ausgaben, Steuern und Abgaben. Der restliche Betrag ist ein Extra zu den monatlichen Rentenbezügen.

Eigentümer, die ihre Wohnungen in die Langzeitvermietung geben, sind die andere, wenig beleuchtete Seite der Wohnungsnot. Sie ist das derzeit wichtigste Thema der Politik auf Mallorca und Mitursache des Protests gegen den Massentourismus, gilt doch die Ferienvermietung als wichtige Ursache. Im Fokus stehen meist die Menschen, die unter der Explosion der Mietpreise leiden und keine bezahlbare Bleibe finden. Im Juli kletterten die Preise laut dem Portal Idealista balearenweit um weitere 14,6 Prozent. Doch die Medaille hat zwei Seiten: einerseits Menschen, die einen Großteil ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen, sich im Elternhaus, in WGs oder gar im Wohnwagen durchschlagen. Andererseits Menschen, die sich dank Eigenheim keine Sorgen um die Mietexplosion machen müssen und als Vermieter selbst von dieser Entwicklung profitieren.

Hauptberuf Vermieter?

Wie viele das sind, darüber gehen die Einschätzungen recht weit auseinander. „Es gibt Personen auf den Balearen, die von den Mieteinnahmen leben können“, stellt Sònia Vives fest, Geografie- Professorin an der Balearen-Universität (UIB). „Früher war das eher die Ausnahme, heute ist das recht weitverbreitet.“ Wer ein oder zwei Wohnungen sein Eigen nenne und vermiete, könne angesichts der Durchschnittsgehälter oft mehr Geld einnehmen als mit konventioneller Lohnarbeit. Dass der Mietmarkt auf den Balearen mehr und mehr als Finanzanlage angesehen werde, erkläre auch zum Teil die enormen Mietsteigerungen, die zu beobachten sind - Vives spricht von einem sich selbst verstärkenden Effekt angesichts der Renditeerwartungen.

Im Immobilienmarkt hat sich etwas verschoben, wie der Wirtschaftswissenschaftler Rafel Crespí von der UIB erklärt. Früher seien die Renditen vor allem im Verkauf hoch gewesen, in der Vermietung vergleichsweise niedrig. Inzwischen habe diese Rendite deutlich an Attraktivität gewonnen, auch gerade im Vergleich mit anderen Investitionsmöglichkeiten.

Mit der Hypothek die Miete finanzieren

Die meisten Vermieter auf den Balearen seien Menschen, die arbeiten und eine Hypothek abbezahlen, und die Mieteinnahmen seien auf diese Weise willkommene Einnahmen für die Ratenzahlungen, sagt dagegen Natalia Bueno, Vizepräsidentin der Vereinigung der Immobilienmakler der Inseln (API). Häufig seien auch jene Fälle, in denen Familien eine größere Wohnung benötigten, weil sie Nachwuchs bekommen oder die Eltern einziehen – sie vermieten dann ihre Wohnung, die sie noch abbezahlen, und mieten ihrerseits eine größere. Aber natürlich seien da auch solche Vermieter, die eine abbezahlte Immobilie erben und von den Mieteinnahmen im besten Fall leben könnten.

Ob jemand wirklich dank der Mieteinnahmen finanziell ausgesorgt habe, hänge stark vom Zeitpunkt des Immobilienerwerbs ab, gibt Steffen Döhne zu bedenken, Geschäftsführer der Mallorca Mietbörse. So mache es einen großen Unterschied, ob die Immobilie geerbt oder bereits vor längerer Zeit gekauft worden sei, als die Preise noch deutlich niedriger lagen, oder ob die Investition nur kurze Zeit zurückliege, so Döhne. Wer zu den aktuellen Preisen kauft, müsse selbst erst einmal viel Geld in die Hand nehmen und angesichts des Bürokratiestaus zudem auch viel Zeit investieren.

Für detaillierte Aussagen zum Profil der Vermieter auf den Balearen fehlt es bislang an Forschung. Geografin Vives verweist aber auf eine Studie zur Lage in Ibiza-Stadt. Die ergab, dass rund 80 Prozent der Vermieter natürliche Personen sind, die weiteren 20 Prozent Firmen. Investmentfonds finden ihr Betätigungsfeld demnach eher in den Regionen Madrid, Barcelona oder Valencia. Zudem besitze die überwiegende Mehrheit der vermietenden Eigentümer in Ibiza-Stadt nur eine Wohnung, auch wenn es wenige Einzelne mit einer größeren Zahl von Objekten gebe.

Wer sind die Eigentümer?

Weitere Informationen über die Vermieter gibt die Statistik der Einkommensteuer preis. So ist die Zahl der Balearen-Bewohner, die eine Wohnung vermieten, im Laufe von zehn Jahren um mehr als 60 Prozent auf heute knapp 95.000 gestiegen – das entspricht 8,5 Prozent der Bewohner. Im Jahr 2020 waren es noch 88.000. Auf der kleinen Insel Formentera liegt der Anteil laut einer Studie bei 15 Prozent.

Auch über die Einnahmen aus der Vermietung gibt der Fiskus Auskunft. So kamen für das Steuerjahr 2022 balearenweit knapp 1,4 Milliarden Euro zusammen – satte 18,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Über einen Zeitraum von zehn Jahren stiegen die Gesamtmieterlöse auf den Balearen gar um mehr als 120 Prozent.

Es gibt also immer mehr Vermieter, die sehr viel höhere Mietpreise einnehmen. Pro Kopf ergeben sich aus der Statistik durchschnittliche Jahreseinkünfte von 14.811 Euro.

Während im Kaufmarkt auf den Balearen die Zahl der Ausländer kräftig gestiegen ist – auf Nicht-Residenten entfiel zuletzt ein Viertel der Transaktionen – ist das Geschäft der Langzeitvermietung nach Beobachtung aller Gesprächspartner überwiegend in einheimischer Hand. Die meisten Ausländer nutzen demnach ihre Immobilie selbst – zumindest einen Teil des Jahres – oder vermieten an Urlauber.

Unter den Vermietern sei die ältere Generation stark vertreten, das Geschäft von viel Kontinuität geprägt, berichtet Magda Pajor, Geschäftsführerin der Mietagentur Atlas Intereuro. Für viele dieser Vermieter seien die Einnahmen angesichts gestiegener Lebenshaltungskosten inzwischen eine willkommene Aufbesserung der Rente.

Viel Unruhe in den Markt gebracht habe aber die Auflage, dass laut dem Mietraumgesetz der spanischen Linksregierung vom Frühjahr 2023 statt den Mietern die Eigentümer die anfallenden Vermittlungsgebühren tragen müssen. „Gerade langjährige Vermieter waren gewohnt, dass sie nichts zahlen mussten, und haben dafür wenig Verständnis“, berichtet Pajor. Zumal es keine Garantie gebe, dass der Mieter nicht doch schnell wieder kündige und die Gebühr dann erneut anfalle, so Döhne. In der Branche hat man deswegen beobachtet, dass manche Objekte aus den Agenturen verschwinden oder nicht wenige Eigentümer die Kosten kurzerhand auf die Monatsmiete umlegen.

Warum vermieten so wenige?

Die gesetzlichen Auflagen erklären denn auch zum Teil, warum sich nicht mehr Eigentümer angesichts hoher Mieteinnahmen in den Kreis der Vermieter einreihen – laut dem spanischen Statistikinstitut (INE) stehen balearenweit mehr als 100.000 Wohnungen leer. Verbandssprecherin Natalia Bueno verweist etwa auf eine neue Bestimmung im spanischen Mietgesetz, wonach der Schutz vor Räumung speziell sozial schwacher Mieter gestärkt wurde. „Es gibt eine immer größere Scheu, an Familien mit Kindern zu vermieten.“ Umgekehrt könnten Vermieter die in diesem Gesetz vorgesehenen Vergünstigungen von bis zu 90 Prozent in der Einkommensteuer nicht in Anspruch nehmen, da die konservative Balearen-Regierung die Bestimmungen nicht umsetze.

Es gibt aber noch weitere Gründe. Mal sind die Wohnungen sanierungsbedürftig, mal sind sich die Erben nicht einig über die Verwendung oder die anfallenden Investitionen, mal haben Vermieter schlechte Erfahrungen gemacht. Geografin Vives verweist zudem auf Spekulation: Manche Eigentümer warteteten schlichtweg ab, bis eine Gegend aufgewertet und das Objekt mit Gewinn verkauft werden könne.

Neue Initiative: die Mietgarantie

Einen Teil dieser Wohnungen auf den Mietmarkt zu bekommen, ist Ziel eines für Herbst angekündigten Vorhabens der Landesregierung: Vermieter, die eine staatliche Mietgarantie („Lloguer Segur“) in Anspruch nehmen, sind gegen Mietausfälle oder Schäden in der Wohnung abgesichert, wenn sie dafür den Mietpreis um 30 Prozent gegenüber dem üblichen Marktpreis senken. 2.000 bis 3.000 Objekte sollen auf diese Weise in einer ersten Phase auf den Mietmarkt kommen, so das Kalkül.

Die Haltung in der Branche ist abwartend. Es komme auf die Umsetzung und die Kooperation der Institutionen an, gibt Branchensprecherin Bueno zu bedenken. Etwa wenn es darum gehe, auf der jeweiligen Gemeindeebene die Eigentümer leer stehender Objekte für das Programm zu gewinnen. Ohnehin gelten sowohl für die Objekte als auch für die Mieter eine Reihe von Auflagen, die im Prinzip mit dem sozialen Wohnungsbau vergleichbar sind. Döhne von der Agentur Mallorca Mietbörse glaubt deswegen an Effekte, die sich auf das unterste Preissegment beschränken. Am skeptischsten ist derweil Vives: Viel effektiver und einfacher wäre es, für leer stehenden Wohnraum Steuern zu erheben – ein Ansatz, der freilich mit der PP-Landesregierung nicht zu machen ist. Und da ist natürlich die Ferienvermietung: Würden illegale Angebote effektiv bekämpft, wie beständig angekündigt wird, dann dürften deutlich mehr Wohnungen in die Langzeitvermietung kommen.

Wie wäre es mit mehr Ethik?

Liefe es vielleicht auch mit einen Appell an das Gemeinwohl besser? Immer mehr Vermieter seien sich der Probleme bewusst, so Bueno: Obwohl sie etwa locker 900 Euro für eine Drei-Zimmer-Wohnung in Binissalem aus den 1980er-Jahren verlangen könnten, vermieteten sie günstiger an jemanden vor Ort. Doch für die große Mehrheit gelte: „Money is money“. Der ethische Gedanke sei schön und im kleinen Maßstab sinnvoll, ändere aber wenig, meint auch Vives. Die Geografin zieht einen Vergleich mit dem Recycling: Natürlich seien Appelle zum Mülltrennen wichtig, entscheidend sei aber eine Regulierung des Systems.

Wie Magda Pajor aus der Praxis zu berichten weiß, liegen Gewinnstreben und Ethik manchmal gar nicht so weit auseinander. Wenn Eigentümer nicht versuchten, den Höchstpreis herauszuholen, und stattdessen auf die Mieter zugingen, müssten sie in der Regel auch nicht ihrem Geld hinterherlaufen und sparten sich Kosten durch Mieterwechsel oder Anwälte.

Sicher, er könnte angesichts der anhaltenden Preisschraube mehr Geld verlangen, meint denn auch der Mallorquiner Muntaner. Doch die Mieter seien gute Bekannte, mit denen es niemals Probleme gegeben habe. Das sei ihm viel wert, und das Geld reiche ihm auch so.

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