Wohnungskrise: Warum ein Kaufverbot für Nicht-Residenten sehr schwer durchsetzbar ist

Joan David Janer ist Professor für Internationales Recht an der Balearen-Universität UIB auf Mallorca. Er nimmt im Interview Stellung zum Thema Beschränkung der Immobilienverkäufe an Nicht-Residenten auf den Inseln.

Ist es rechtlich möglich, den Immobilienkauf durch Nicht-Residenten auf den Balearen zu beschränken?

Eine einfache Antwort gibt es nicht. Juristisch gesehen würde eine solche Maßnahme eine Einschränkung des freien Kapitalverkehrs darstellen – einer der grundlegenden Freiheiten der Europäischen Union. In geringerem Maße könnte sie auch die Niederlassungsfreiheit berühren. Allerdings hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) im Laufe der Jahre klargestellt, dass diese Freiheiten nicht absolut sind und dass Ausnahmen aus Gründen des öffentlichen Interesses zulässig sein können.

Das eigentliche Problem betrifft die EU-Bürger.

Rechtlich kompliziert wird es, sobald es um Bürger der Europäischen Union geht, denn dann greifen die EU-Verträge direkt. Die gängige Auffassung lautet, dass ein solcher Eingriff durch die Verträge grundsätzlich verboten ist – was im Prinzip stimmt. Dennoch hat der EuGH anerkannt, dass es Ausnahmen geben kann, sofern sie hinreichend gerechtfertigt sind.

Welche Art von Rechtfertigungen wären denkbar?

Der Gerichtshof hat mehrfach betont, dass es Ausnahmen im öffentlichen Interesse geben kann. Dazu zählen etwa die Bekämpfung von Immobilienspekulation oder die soziale Funktion des Eigentums. Theoretisch ließe sich also argumentieren, dass eine Beschränkung des Immobilienerwerbs zum Schutz des Gemeinwohls und zur Eindämmung von Spekulation gerechtfertigt sein könnte.

Könnte die Balearen-Regierung also eine solche Beschränkung rechtlich durchsetzen?

Nicht ohne Weiteres. Der EuGH betont, dass ein Kaufverbot oder eine Einschränkung ein äußerst drastischer Schritt ist. Daher wäre sie nur zulässig, wenn sie Teil einer umfassenden, kohärenten Wohnungspolitik ist – also kein isoliertes oder spontanes Instrument, sondern ein letztes Mittel innerhalb eines Maßnahmenpakets. Die Balearen hätten zwar gute Gründe für eine solche Forderung, aber die rechtliche Grundlage fehlt bislang.

Gibt es derzeit eine solche umfassende Wohnungspolitik auf den Balearen?

Ehrlich gesagt: Nein. Es gibt kein konsistentes Maßnahmenpaket, das eine klare Strategie beim Thema Wohnraum erkennen lässt. So erlaubt beispielsweise das staatliche Wohnungsgesetz die Ausweisung von angespannten Wohnzonen, doch die Balearen haben davon bislang keinen Gebrauch gemacht. Das schwächt jede spätere Argumentation für eine drastische Einschränkung erheblich.

Welche Alternativen gäbe es, bevor man zu einem Verbot greift?

Man könnte etwa höhere Steuern auf kurzfristige Immobiliengewinne erheben, die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen anheben, den sozialen Wohnungsbau und Mietmarkt ausbauen oder gezielte steuerliche Maßnahmen einführen, um eine aktive Wohnpolitik nachzuweisen. All dies würde zeigen, dass es eine kohärente Strategie gibt – und wäre juristisch leichter zu verteidigen.

Direkt ein Verbot einzuführen, wäre also kaum haltbar?

Genau. Wenn der Staat zuvor keine anderen Maßnahmen ergriffen hat, wäre eine solche extreme Lösung unverhältnismäßig. Der Gerichtshof könnte sagen: „Sie haben bisher nichts getan und greifen nun zum härtesten Mittel.“ Das wäre nicht verhältnismäßig und kaum zu rechtfertigen.

Warum hat Spanien beim EU-Beitritt keine Sonderregelung eingeführt, wie andere Länder?

Der Kontext war völlig anders. Spanien war damals ein ökonomisch schwächeres Land und wollte ausländische Investitionen anziehen. Zudem war Wohneigentum damals in erster Linie ein Ort zum Leben, nicht zum Spekulieren. Niemand konnte damals das heutige Szenario voraussehen – mit einem Markt, der zunehmend von Investoren und Zweitwohnungsbesitzern geprägt ist.

Abonnieren, um zu lesen