Er will ein Stadthaus in Artà sanieren: Hamburger wartet seit 2024 auf die Baugenehmigung

Es war im Jahr 2023, als der Hamburger Bastian Bechtle ein Stadthaus in Artà aus dem Jahr 1910 kaufte. „Ich bin mit meiner Mutter seit 2018 regelmäßig auf Mallorca, aus beruflichen Gründen kann ich derzeit aber nicht auf der Insel leben“, sagt Bechtle der MZ am Telefon. Also kam die Idee auf, eine Immobilie auf Mallorca zu erwerben, diese herzurichten und „perspektivisch“ zu vermieten. „Und zwar nicht an Urlauber, sondern per Langzeitmiete an Einheimische, um vor Ort Wohnraum zu schaffen“, versichert Bechtle. Das Reihenhaus mitten im historischen Zentrum von Artà ist seit seinem Bau Anfang des vergangenen Jahrhunderts nicht saniert worden und benötigt dementsprechend umfassende Arbeiten, um es wieder bewohnbar zu machen. Und an diesem Punkt kommt Bechtle nun nicht weiter.

Im Juli 2024 reichte sein Architekt bei der Gemeinde den Antrag für eine obra mayor ein. Passiert ist seither – fast nichts. „Ich bekam vom Architekten schon direkt nach dem Antrag den Hinweis, dass er mit der Gemeinde telefoniert und erfahren habe, dass es im Jahr 2024 nichts mehr werden würde mit der Lizenz, sondern erst 2025. Das Jahr ist nun aber auch vorbei, ohne dass wir loslegen können mit den Arbeiten“, ärgert sich Bechtle.

Der Hamburger kann die Verzögerung nicht nachvollziehen. Zumal er bereits von den mallorquinischen Nachbarn seines Reihenhauses gefragt wird, wann es denn endlich losgehe. Schließlich bröckelt das Objekt von Bechtle an einigen Stellen gefährlich und könnte auch die Bausubstanz der benachbarten Häuser in Mitleidenschaft ziehen.

Antrag nachgebessert, trotzdem keine Genehmigung

Bechtle steht mit der zuständigen Architektin der Gemeinde in Austausch. Im Herbst 2025 kam von ihr die Nachricht, dass der Bauantrag noch einmal modifiziert werden müsse. Das sei rasch geschehen, sagt Bechtle. Seither heißt es wieder warten auf Informationen aus dem Rathaus. Er könne sich vorstellen, dass die Verzögerung unter anderem damit zusammenhängt, dass in dem Haus Denkmalschutzauflagen gelten, für die weitere Stellen eingeschaltet werden müssen, sagt Bechtle. Diese lange Wartezeit sei trotzdem nicht hinnehmbar, findet er, zumal er den bereits engagierten mallorquinischen Bauunternehmer immer wieder hinhalten müsse.

Fünfstellige Investitionen und der Blick nach Hamburg

Insgesamt habe er inzwischen einen fünfstelligen Betrag in die Vorbereitungen investiert, ohne dass bislang abzusehen sei, wann die Arbeiten starten könnten. In seiner Heimatstadt Hamburg dauere eine Baugenehmigung nur noch maximal drei Monate. Sollte der Bescheid aus dem Amt nicht nach dieser Zeit da sein, gilt der Bauantrag als automatisch genehmigt. Er habe sich halb im Spaß schon gefragt, ob die Verzögerung damit zusammenhänge, dass er Deutscher ist, sagt Bechtle. Das allerdings kann wohl ausgeschlossen werden. Bauunternehmer, Architekten und sogar der frühere Bürgermeister einer bei Zweithausbesitzern beliebten Gemeinde auf Mallorca berichten der MZ von ganz ähnlichen Zuständen. Und es ist alles um einiges komplizierter.

Bis zu drei Jahre Wartezeit: Beispiele aus Llucmajor und Andratx

Dass Baugenehmigungen mancherorts auf der Insel auch mehr als drei Jahre in Anspruch nehmen können, berichtet der Schweizer Unternehmer Thomas Barbier, der auf Mallorca seit fast zehn Jahren Luxus-Bauprojekte managt. Zum Beispiel habe er in Llucmajor ein Projekt geplant, sagt Barbier. „Im August 2022 haben wir die Baugenehmigung beantragt. Drei Jahre und drei Monate später kam dann im vergangenen November ein Zwischenbericht aus dem Rathaus, in dem darauf hingewiesen wurde, dass wir in dem Bauantrag noch mehrere Mängel zu beseitigen hätten.“ Diese seien allerdings zumindest zum Teil Haarspaltereien. Die Gemeinde wünschte sich etwa ein Foto einer bereits bestehenden Mauer aus einem anderen Winkel. Das wurde schnell eingereicht, nun habe er seit bereits zwei Monaten wieder nichts mehr gehört, kritisiert der Schweizer.

Ähnlich sei es ihm in Andratx ergangen, wo er in einem Fall drei Jahre auf die Baugenehmigung gewartet habe. „In dieser Zeit werden je nach Projekt schon Hunderttausende Euro an Zinsen unnötig fällig“, sagt der Schweizer. Dass das Bauen und die Schaffung von Wohnraum auf der Insel so teuer ist, sei zu einem guten Teil auch dem langwierigen Prozedere um die Baugenehmigungen geschuldet, ist er sich sicher. Der Unternehmer spricht von einem „kompletten Staatsversagen“, das sich viele Kunden aus Nord- und Mitteleuropa schlicht nicht vorstellen könnten.

Von Calvià bis Llucmajor: große Unterschiede zwischen den Gemeinden

Oliver Girharz, Projektleiter der Bauprojektmanagementfirma Matrol aus Llucmajor, hat über die Jahrzehnte gelernt, mit dieser Situation umzugehen. „Es ist zwar ärgerlich, aber es hat keinen Sinn, sich immer wieder darüber aufzuregen“, sagt Girharz. Er berichtet, dass die Zeit bis zur Erteilung einer Baugenehmigung auf Mallorca von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich sei. In Calvià beispielsweise gehe es vergleichsweise schnell, und in acht, neun Monaten komme man im Regelfall an die Genehmigung. Länger dauere es mit rund 14 Monaten schon in Palma. In Andratx benötige man erfahrungsgemäß etwas mehr als zwei Jahre. Ja, und in Llucmajor sei man ebenfalls „sehr langsam“ bei der Bearbeitung.

Angst vor Fehlern: Nachwirkungen von Korruption und Prozessen

Girharz nennt mehrere Gründe. Einer davon führt in die jüngere Vergangenheit der Insel. Vor allem in den 1990er- und 2000er-Jahren kam es in einigen Bauämtern der Insel zu Schindluder und Korruption. Die Rathausmitarbeiter genehmigten Bauvorhaben und Immobilien, die sie nie hätten genehmigen dürfen. Paradebeispiel ist die Ära von Eugenio Hidalgo.

Die Verwaltung unter dem früheren Bürgermeister von Andratx erteilte reihenweise Baugenehmigungen für Häuser und Wohnungen, die nicht auf ausgewiesenem Bauland entstanden. Die juristische Aufarbeitung dieser Zeit dauerte Jahre und endete mit Haftstrafen für Hidalgo und weitere Mitarbeiter aus dem Rathaus. Sie zeigen offenbar bis heute abschreckende Wirkung. „Es gibt in vielen Gemeinden eine richtiggehende Angst, Genehmigungen auszustellen. Die Mitarbeiter müssen alles sehr genau prüfen, sonst fällt es ihnen im Zweifel auf die Füße“, sagt der Bausachverständige Oliver Girharz.

Personalmangel und Stillstand im Bauamt

Diesen Eindruck bestätigt im Gespräch mit der MZ ein langjähriger Politiker, der unter anderem Bürgermeister, aber auch eine Zeit lang für das Baudezernat einer Gemeinde auf Mallorca zuständig war. Er möchte seinen Namen nicht in der Zeitung lesen und auch nicht den Ort, in dem er aktiv war. Nennen wir ihn Onofre Mut. Der Lokalpolitiker berichtet, dass in seiner Zeit im Bauamt die Beamten und Gemeindearchitekten mit sehr großer Sorgfalt an die Genehmigungen herangegangen seien. „Im Zweifel schauen die Zuständigen lieber acht Mal hin, bevor er die Lizenz erteilt wird.“ Und weil seine Gemeinde auch bei ausländischen Zweithausbesitzern beliebt ist und die Objekte dementsprechend häufig einer höheren Preiskategorie angehören, war die Sache noch einmal heikler. „Hier geht es um Millionensummen, die jeden Tag gemanagt werden. Fehler werden hier gleich richtig teuer“, sagt Mut.

Erschwerend komme hinzu, dass in vielen Gemeinden Mitarbeiter fehlen, um die große Zahl an Bauanträgen zu bearbeiten. „In manchen Gemeinden trudeln vielleicht zwei oder drei Anträge im Monat herein, bei uns waren es zu meiner aktiven Zeit fünf oder sechs in der Woche“, sagt Mut. Zuständig waren dafür eine Handvoll Mitarbeiter, in anderen Gemeinden gibt es gar nur einen oder zwei Angestellte, die Bauanträge bearbeiten. Und dann kommt es immer wieder auch zu Vorfällen wie vor einiger Zeit in Llucmajor. Dort fiel die zuständige Gemeindearchitektin nach der Geburt eines Kindes mehrere Monate aus, wie Oliver Girharz und der Architekt Curd Manthey unabhängig voneinander der MZ bestätigen. Es gab in dieser Zeit keine Vertretung, also auch keinen, der die sich stapelnden Anträge weiterbearbeitete.

Fehler in Anträgen und ein Flickenteppich an Vorschriften

Der frühere Baudezernent Onofre Mut räumt zwar ein, dass es in vielen Gemeinden allenthalben an Personal fehlt und die Bestimmungen teilweise zu rigide sind, er gibt aber auch den Architekten und Bauträgern zumindest eine Mitverantwortung für die Situation. „Es ist tatsächlich an der Tagesordnung, dass wir Bauanträge bekommen, die vorne und hinten voller Fehler sind.“ Mut kann das vor allem bei Architekten nicht nachvollziehen, die bereits jahrelang in ein und derselben Gemeinde arbeiten. „Irgendwann müssten sie die Vorschriften doch mal kennen“, wundert sich Mut.

Dass Anträge mit Projekten eingereicht werden, die so nicht genehmigt werden dürfen, sei dabei nicht immer der Unwissenheit geschuldet. „Wir sehen auch, dass Anträge ganz bewusst mit Mängeln eingereicht werden und dann gepokert wird, ob die Verantwortlichen im Rathaus merken, dass man etwa an der zulässigen Höchstbebauungsfläche geschraubt hat.“ Das Prozedere der Genehmigungen ziehe sich auch deshalb so sehr in die Länge, weil bei Mängeln der Architekt nachbessern müsse, was häufig nicht sofort geschehe. Und dann müsse sich der Antrag beim erneuten Eingang im Rathaus wieder hinten in die Schlange einreihen. Jeder Fehler kann also die Ausstellung der Lizenz schnell um mehrere Monate verzögern.

Personalmangel eklatant

Curd Manthey, freischaffender Architekt und seit über 25 Jahren auf Mallorca tätig, sieht die Ursachen der Probleme bei der Erteilung von Baugenehmigungen weniger bei einzelnen Akteuren als in den strukturellen Rahmenbedingungen. Entscheidend seien vor allem die hohe rechtliche Komplexität sowie der Personalmangel besonders in kleineren Gemeinden.

„Allein auf der Insel Mallorca gibt es 53 Gemeinden, jede mit einer eigenen Bauordnung. Zum Vergleich: In Deutschland gilt eine Bauordnung jeweils für ein ganzes Bundesland“, erläutert Manthey. Auf Mallorca existiere seit 2004 ein Raumordnungsplan, doch bislang hätten nur neun Gemeinden ihre Bauordnungen daran angepasst. Hinzu komme, dass selbst grundlegende planungsrechtliche Begriffe – etwa die Definition des Erdgeschosses – je nach Gemeinde unterschiedlich ausgelegt würden.

Erschwerend mache sich auch bemerkbar, dass sich die rechtlichen Rahmenbedingungen stetig änderten. „Im letzten Jahrzehnt wurde praktisch nach jedem Regierungswechsel ein neues Baugesetz verabschiedet. Selbst für Fachleute ist es mit erheblichem Aufwand verbunden, den Überblick zu behalten.“ Auch die jüngsten Reformansätze der Politik hätten bislang keine nachhaltige Entlastung gebracht. Im Mai 2024 seien per Dekret auf 85 Seiten über 50 Bestimmungen aus unterschiedlichen Gesetzen geändert worden. „Das hat die rechtliche Unsicherheit eher vergrößert als verringert.“

Letzter Ausweg: Klage gegen die Gemeinde

Was also tun? Onofre Mut hat einen ebenso überraschenden wie drastischen Vorschlag: „Ein wirtschaftlich potenter Bauträger müsste endlich mal eine Gemeinde auf Mallorca verklagen, weil ihm die Lizenz zu lange dauert.“ Genau das hat Thomas Barbier inzwischen erwogen. „Wir haben vor, die Gemeinde Llucmajor zu verklagen“, sagt er. Das werde zwar wohl auf Balearen-Ebene keinen Erfolg haben, aber in höheren Instanzen rechnet sich Barbier Erfolgschancen aus. Nur: Auch das kann dauern.

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