Gericht in Berlin entscheidet: Reservierungsvertrag für Mallorca-Villa ist kein Kaufvertrag

Kurioser Streit zweier vermögender Deutscher um eine Mallorca-Villa: Ein Unternehmer hatte mit einem Landsmann einen Reservierungsvertrag (auch Vorverkaufsvertrag genannt) über eine Immobilie im Südwesten der Insel abgeschlossen. Er will diese Villa nun allerdings an einen anderen Interessenten verkaufen, der deutlich mehr für das Anwesen auf den Tisch legt. Ein Gericht in Berlin hat jetzt vor wenigen Tagen geurteilt, dass dies rechtens ist und der Reservierungsvertrag von einem Kaufvertrag zu unterscheiden sei. Um das Konzept des sogenannten contrato de arras zu erklären, wurde eigens der Anwalt und Immobiliensachverständige Pedro Munar aus Palma vor Gericht eingeflogen. Mit der MZ sprach Munar über den Fall.

Wie kam es denn überhaupt zu der Auseinandersetzung?

Alles begann bereits im Jahr 2023. Mein Mandant hatte eine Villa in der Gemeinde Calvià zum Preis von 16 Millionen Euro zum Verkauf ausgeschrieben. Gemeinsam mit einem Kaufinteressenten, ebenfalls einem Deutschen, wurde 2024 ein "contrato de arras" aufgesetzt, also der Reservierungsvertrag. Die Immobilienpreise stiegen allerdings kurz darauf deutlich an und mein Mandant entschied sich dazu, die Villa für knapp 20 Millionen Euro verkaufen zu wollen. Er löste den Reservierungsvertrag auf und entschädigte den Kaufinteressenten mit einer Million Euro, zahlte ihm also insgesamt zwei Millionen Euro. Der akzeptierte allerdings dieses Vorgehen nicht und wollte gerichtlich den Verkauf der Villa an ihn erzwingen. Er interpretierte den Reservierungsvertrag als Teil des Kaufvertrags.

Können Sie genauere Informationen zu den beteiligten Personen oder der Immobilie preisgeben?

Der Verkäufer gehört zu den reichsten Menschen in Deutschland, stammt aus Berlin und ist in der Finanzbranche tätig. Zum Käufer kann ich nichts sagen, weil ich seinen Hintergrund nicht kenne. Die Immobilie steht in der Gemeinde Calvià, allerdings handelt es sich um ein recht auffälliges Anwesen, weshalb der Verkäufer den genauen Ort nicht veröffentlichen möchte.

Sie wurden dann nach Berlin vor Gericht zitiert. Was haben Sie dort gemacht?

Es handelte sich um die zweite Instanz vor dem Landgericht Berlin I, weil in der ersten Instanz der Käufer Recht bekommen hatte und mein Mandant in Berufung gegangen war. Vor Gericht waren wir dann zwei spanische Anwälte und zwei deutsche Kollegen. Mein spanischer Kollege aus Madrid und ich haben dann vor Gericht erklärt, worin ein "contrato de arras" besteht. Die deutschen Richter kannten dieses Konzept nicht und befragten uns eingehend zu dieser rechtlichen Figur. Als klar war, dass nach spanischem Recht mein Mandant das Recht dazu hat, vom Verkauf zurückzutreten, akzeptierte das der Kläger und wir gingen zu einem Notar, um die Auflösung des "contrato de arras" schriftlich festzuhalten. Damit war dann auch gleichzeitig das Urteil gesprochen.

Auf welche Rechtslage haben Sie sich berufen, um die Auseinandersetzung zu gewinnen?

Wir haben uns stets an die spanische Rechtsauffassung gehalten, nach der die Auflösung eines Reservierungsvertrags jederzeit rechtlich möglich ist. Das steht in Artikel 1454 des Código Civils (Bürgerliches Gesetzbuch, Anm. d. Red.). Zusätzlich kam uns zugute, dass es ein ziemlich neues Urteil aus dem Jahr 2025 gibt, in dem der Oberste Gerichtshof Spaniens noch einmal klargestellt hat, dass es sich beim "contrato de arras" um einen reinen Reservierungsvertrag handelt. Man muss dazusagen, dass der Reservierungsvertrag im Fall meines Mandanten ziemlich schlecht ausgestaltet war, was bei diesen Verträgen aber oft der Fall ist. Der Kläger hat sich auf die deutsche Rechtsauffassung gestützt, nach der derartige Reservierungsverträge nicht vorgesehen sind. Aber das Geschäft fand nun einmal auf spanischem Boden statt.

Warum hat es zwei Jahre gedauert, bis es von der Unterzeichnung des "contrato de arras" zum Verkauf kommen sollte?

Es gab einigen Klärungsbedarf zwischen Käufer und Kaufinteressent, einen regen Mailverkehr. Immer wieder wurden Details geklärt, auch ein kleinerer Verstoß gegen die Bauvorschriften musste ausgeräumt werden. So hat sich alles in die Länge gezogen und das Haus war plötzlich deutlich mehr wert.

Gibt es häufiger Probleme mit dem "contrato de arras"?

Ja, sehr häufig. Diese Art des Vertrags erlaubt ein gewisses Gaunertum, wir Anwälte haben sehr viel Arbeit damit. Ich hatte bereits häufiger Fälle, in denen es zu Betrugsversuchen im Zusammenhang mit dem Reservierungsvertrag kam oder die Verkäufer dann wieder abgesprungen sind. So etwas ist in nördlicheren Gefilden von Europa schwer verständlich zu machen. Es ist ein wenig bezeichnend, dass es ähnliche juristische Figuren nur in Südeuropa gibt, also in Spanien, Italien und Griechenland. In Deutschland ist das Rechtswesen deutlich formalisierter und strenger ausgelegt.

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