Reaktion auf Preissteigerungen durch Iran-Krieg: Diese neuen Rechte bekommen Mieter in Spanien

Die spanische Zentralregierung hat am Samstag (21.3.) eine neue Rechtsnorm erlassen, die dringende Maßnahmen zum Schutz von Mietern in Spanien einführt – als Reaktion auf die wirtschaftlichen und sozialen Folgen des Iran-Kriegs. Diese Regelung (festgeschrieben im Königlichen Gesetzesdekret 8/2026) ist laut der Regierung wegen der bereits bestehenden Wohnungskrise und dem bevorstehenden Auslaufen tausender Mietverträge erforderlich. 

Schnelle Reaktion auf Krisen

Ein Real Decreto-ley (wörtlich: Königliches Gesetzesdekret, obwohl der König damit nichts zu tun hat bzw. es nur unterzeichnet, ohne auf den Inhalt Einfluss zu haben) ist eine direkt von der spanischen Regierung (Ministerrat) in Situationen außergewöhnlicher und dringender Notwendigkeit erlassene Rechtsnorm mit Gesetzeskraft, wobei deren Dringlichkeit begründet werden muss.

Ab seiner Veröffentlichung im Amtsblatt (BOE) hat es die gleiche Geltung wie ein Parlamentsgesetz, ist jedoch eine vorläufige Maßnahme, die innerhalb von 30 Tagen dem Parlament zur Debatte und Abstimmung vorgelegt werden muss, um bestätigt oder aufgehoben zu werden. Die Zustimmung der Mehrheit wird in der Regel bereits im Vorfeld abgesprochen. Zudem unterliegt es materiellen Grenzen und darf weder die grundlegenden Institutionen des Staates, die in der Verfassung geregelten Grundrechte und -freiheiten, das Recht der Autonomen Gemeinschaften noch das allgemeine Wahlrecht regeln. Zusammenfassend ist es ein Instrument der Exekutive, um schnell auf Krisen oder unvorhergesehene Situationen zu reagieren, unterliegt aber der nachträglichen Kontrolle durch die Legislative.

Weniger Belastung durch Wohnkosten

Das Hauptziel des vorliegenden Dekrets ist es, sicherzustellen, dass die Belastung durch Miete und Grundversorgung 30 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens nicht übersteigt. Das Dekret trat am 22. März 2026 in Kraft.

Zum besseren Verständnis ist es eventuell angebracht, vorerst auf die verschiedenen Fristen eines normalen Mietvertrages in Spanien hinzuweisen. Gemäß der spanischen Mietgesetzgebung verlängert sich ein Wohnraummietvertrag obligatorisch jährlich bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder sieben Jahren, wenn es sich um eine juristische Person handelt. Dies ist die Mindestfrist. Nach Ablauf dieser Mindestdauer kann der Vertrag stillschweigend um bis zu drei weitere Jahre verlängert werden, sofern keine der Parteien, in der im Vertrag dazu vorgesehenen Frist, die Beendigung mitteilt.

Schließlich kann nach Ablauf aller dieser Fristen eine stillschweigende Fortsetzung ("tácita reconducción") eintreten, wenn der Mieter mit stillschweigender Zustimmung des Vermieters 15 Tage in der Wohnung verbleibt, was einen neuen Mietvertrag (mit den gleichen Konditionen) nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches begründet. Es verlängert sich dann der Vertrag stillschweigend um jeweils den Zeitraum, für den die Miete vereinbart ist. Es ist zum Beispiel üblich, eine Jahresmiete zu vereinbaren, die anteilig monatlich bezahlt wird. In diesem Fall würde sich nach den acht Jahren der Mietvertrag automatisch um Jahresperioden verlängern. Steht jedoch im Vertrag, dass es sich um eine Monatsmiete handelt, so verlängert sich der Vertrag nach acht Jahren nur monatlich. 

Verpflichtung zur Vertrags-Verlängerung

Das Dekret enthält zwei zentrale Artikel: Der erste Artikel erlaubt es Mietern, eine außerordentliche Verlängerung ihrer auslaufenden Mietverträge um bis zu zwei Jahre zu beantragen, wobei der Vermieter mit wenigen Ausnahmen (z.B. Eigennutzung) in der Regel zur Annahme verpflichtet ist. Der zweite Artikel begrenzt die jährliche Mietanpassung für bestehende Verträge auf einen maximalen Anstieg von 2 Prozent, wobei zwischen Großvermietern und anderen Vermietern unterschieden wird.

Die vorgesehene außerordentliche Verlängerung kann nicht zu einem beliebigen Zeitpunkt beantragt werden, sondern ausschließlich am Ende der regulären Verlängerungsphasen eines Hauptmietvertrags, sei es nach Ablauf der obligatorischen Verlängerung von fünf oder sieben Jahren oder am Ende der stillschweigenden Verlängerung von bis zu drei weiteren Jahren, wobei das Vertragsende in beiden Fällen vor dem 31. Dezember 2027 liegen muss und eine Beantragung während der "tácita reconducción" (Verlängerung nach acht Jahren) ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Mögliche konträre Folgen

Eine absehbare Folge der Begrenzung der Mieterhöhung auf lediglich 2 Prozent ist jedoch, dass Vermieter dazu neigen könnten, bestehende Verträge nicht zu verlängern und stattdessen neue Mieter zu suchen. Dies würde die Begründung eines neuen Rechtsverhältnisses mit neuen Vertragsparteien erzwingen, was es ihnen ermöglichen würde, die Mietpreise an den Markt anzupassen, ohne die 2-Prozent-Grenze einhalten zu müssen. Es könnte also sein, dass durch diese Regelung das Gegenteil von dem Gewünschten, nämlich der Verlängerung von Mietverhältnissen, erzielt wird. Diese Maßnahmen sollen die Auswirkungen der Wirtschaftskrise abmildern und Mieter in einem instabilen Umfeld schützen.

Wir sind gespannt, wie der Mietmarkt darauf reagieren wird. 

Bastian Pohle ist auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt und Seniorpartner der Kanzlei Balear Legal in Palma. Seine Mehrsprachigkeit ermöglicht es ihm, auch bei internationalen Fällen als Brücke zwischen Kulturen und Rechtssystemen zu fungieren.

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